Prenez n’importe quelle publication immobilière de la dernière décennie et vous verrez les mêmes villes en couverture : Austin. Phénix. Tampa. Charlotte. Les Américains s’y sont installés par milliers, les entreprises ont continué à embaucher à outrance, les loyers ont grimpé rapidement et tous les investisseurs disposant d’un diaporama l’appelaient l’avenir de l’immobilier américain. La capitale suivit, comme toujours.
Cette histoire a tenu le coup – jusqu’à ce que ce ne soit plus le cas.
Ces mêmes marchés de la Solar Belt absorbent désormais les conséquences d’un growth de la development qui les a inondés de nouvelle offre. Les loyers à Austin ont chuté de près de 20 % par rapport à leur sommet de 2022. Orlando, Jacksonville, Nashville et Phoenix – les villes avec le plus de nouveaux permis délivrés en 2023 – ont également enregistré les plus fortes baisses de loyer depuis. Ajoutez à cela la flambée des coûts d’assurance qui frappe particulièrement durement les exploitants de logements multifamiliaux en Floride, une étude de la Réserve fédérale révélant que les augmentations de primes les plus importantes d’une année sur l’autre sont concentrées à Orlando, Houston, Tampa et San Antonio. Les impôts fonciers ont augmenté pour correspondre à ces évaluations gonflées, et les transactions qui paraissaient excellentes sur le papier il y a trois ans sont beaucoup moins excitantes aujourd’hui.
Les marchés dont personne n’a parlé ? Ils ont continué à jouer.
Indianapolis. Kansas-Metropolis. Colomb. Ce ne sont pas des marchés qui génèrent du buzz lors des conférences industrielles. Ce sont des marchés qui génèrent des rendements.
Les rendements ajustés au risque disponibles sur les marchés du Midwest les ont toujours rendus plus adaptés aux investisseurs désireux de regarder au-delà des gros titres. Des facteurs tels qu’une croissance démographique régulière et la création d’emplois, avec un rythme de development qui go well with la demande réelle plutôt que l’enthousiasme, créent une réelle valeur. Le Midwest a tendance à ne pas être en plein essor ; mais ça ne casse pas non plus. Pour un investisseur qui gère le risque avec autant de soin que le rendement, ce n’est pas une comfort. C’est tout le problème.
Prenez les chiffres au pied de la lettre. Indianapolis et Kansas Metropolis ont tous deux des ratios loyer/revenu inférieurs à 20 % – la moyenne nationale se situe à 27 %. Cela peut sembler un level de données bancal, mais cela signifie en réalité que les gens peuvent se permettre d’y vivre. Et les locataires qui ne sont pas mis à impolite épreuve chaque mois ne sautent pas de loyer, ne rebondissent pas d’appartement en appartement et ne disparaissent pas au second où l’économie connaît un hoquet. Des locataires financièrement stables constituent un patrimoine steady. C’est vraiment aussi easy que cela.
Cela compte également pour les locataires eux-mêmes. Pour beaucoup de nos résidents, louer un appartement de qualité n’est pas un choix de vie. C’est une stratégie financière. Ils mettent de l’argent sur leurs comptes d’épargne en vue du jour où ils pourront acheter leur propre maison. C’est une relation qui mérite d’être protégée. Sur les marchés de la Solar Belt, où les prix d’achat sont déjà astronomiques et où le rapport loyer-revenu est déjà plus serré, la tentation de continuer à augmenter les loyers au-delà de ce que les résidents peuvent raisonnablement se permettre est réelle. Mais lorsque les propriétaires multifamiliaux les pressent juste pour faire fonctionner les chiffres, ils en subissent les conséquences : les bons locataires partent, la confiance dans la communauté s’effondre et les réservoirs d’occupation de toute façon. Le même cycle d’enlargement et de récession qui a puni les investisseurs finit par punir les gens qui y vivent.
Nous nous concentrons sur les marchés du Midwest depuis 2010 et, au fil du temps, le secret a été révélé. Ces marchés ont fait leurs preuves lors de la Grande Crise financière et à nouveau pendant la pandémie. Ces deux moments ont clairement montré à quel level les marchés chauds ont oscillé plus que les marchés stables. Pour nous, c’était moins une révélation qu’un rappel de la raison pour laquelle nous étions restés sur place.
Notre récente acquisition de Kinsley Forest dans le sous-marché du comté de Clay à Kansas Metropolis illustre pourquoi nous revenons sans cesse sur ces marchés. Il n’y a actuellement que 342 unités en development dans le comté de Clay, ce qui représente 1,6 % du inventory whole, et Kansas Metropolis absorbe de nouvelles unités à un rythme plus de deux fois supérieur à celui de leur achèvement. Ce ne sont pas des chiffres spéculatifs. C’est le style d’équilibre qui produit des rendements durables.
À mesure que davantage de capitaux institutionnels le reconnaîtront, une concurrence accrue réduira les rendements des nouvelles acquisitions – c’est ainsi que fonctionnent les marchés sains, et nous nous attendons à ce que cela se normalise avec le temps. Personne ne voit sa facture d’assurance doubler du jour au lendemain, et les impôts fonciers ne rattrapent pas la hausse des valorisations survenue il y a trois ans. Ces marchés ne se développent pas de manière imprudente, et cela ne changera pas de sitôt.
Les investisseurs immobiliers ont souvent tendance à confondre rapidité et compétence, en particulier ceux qui ne vivent pas et ne travaillent pas ici dans le Midwest. Chaque cycle présente les mêmes caractéristiques : les marchés les plus bruyants attirent le plus d’argent, les prix suivent le rythme et, lorsque la dernière obscure d’investisseurs arrive, la fête est déjà terminée. Nous n’avons jamais joué à ce jeu ici. Le Midwest récompense la endurance et la self-discipline plutôt que la spéculation.
Dans ce métier, l’histoire la plus flashy a rarement la meilleure fin. Mais les décisions d’investissement judicieuses dans le Midwest le sont souvent.
Les opinions exprimées dans les commentaires de Fortune.com sont uniquement les opinions de leurs auteurs et ne reflètent pas nécessairement les opinions et croyances de Fortune.
