Allègement de l’article 54F sur 50 futurs appartements ? Hyderabad ITAT dit oui
Les contribuables qui concluent des accords de développement conjoint (JDA) sont souvent confrontés à un problème particulier. Alors que le Département de l’impôt sur le revenu cherche à imposer les plus-values immédiatement après le transfert des droits de développement, il refuse parfois d’accorder l’exonération de l’article 54F aux appartements résidentiels qui doivent encore être construits et livrés.
Dans une décision importante, le tribunal d’Hyderabad du Tribunal d’appel de l’impôt sur le revenu (ITAT) a rejeté cette approche et a estimé que les futurs appartements résidentiels à recevoir en vertu d’un accord de développement conjoint constituent un investissement valable pour demander une exonération en vertu de l’article 54F.
La décision apporte un soulagement substantiel aux propriétaires fonciers qui reçoivent plusieurs appartements des promoteurs en échange de terrains.
Les faits : terrain donné, appartements à recevoir
La personne évaluée avait conclu un accord de développement conjoint avec un développeur.
Dans le cadre de cet accord, l’évalué a transféré les droits d’aménagement du terrain et, en échange, a eu le droit de recevoir 50 appartements résidentiels dans le projet proposé.
L’agent chargé de l’évaluation a cherché à taxer la transaction en calculant les positive factors en capital à lengthy terme (LTCG) d’environ 7,96 crores ₹.
Cependant, lorsque la personne évaluée a demandé une exonération en vertu de l’article 54F sur la valeur des appartements résidentiels à recevoir en vertu de l’accord, le ministère des Funds s’est opposé.
Le principal argument du ministère était que les appartements n’avaient pas encore été construits ni physiquement remis.
Selon le Revenu, l’exonération ne pouvait pas être accordée pour des propriétés qui n’existaient pas encore.
Le différend a finalement atteint l’ITAT.
Les futurs appartements peuvent-ils être considérés comme un investissement dans une maison d’habitation ?
C’était la query centrale portée devant le Tribunal.
La personne évaluée a fait valoir qu’une fois que l’accord de développement conjoint avait accordé un droit contractuel de recevoir des appartements résidentiels, l’exigence d’investissement en vertu de l’article 54F était satisfaite.
Le fait que la building serait achevée plus tard ne pouvait pas priver l’évalué de l’exonération.
Le Tribunal a accepté cet argument.
Plusieurs appartements étaient éligibles à l’exonération
Le ministère des Funds s’est également demandé si une exonération pouvait être accordée pour l’ensemble des 50 appartements.
Pour répondre à cette query, le Tribunal s’est appuyé sur une série de précédents judiciaires historiques, notamment :
• CIT contre VR Karpagam
• CIT contre KG Rukminiamma
• CIT c.Sambandam Udaykumar
Ces décisions ont toujours soutenu qu’avant la modification apportée par la loi de funds de 2014, l’expression « une maison d’habitation » apparaissant dans les articles 54 et 54F ne pouvait pas être interprétée de manière restrictive comme désignant une seule unité d’habitation.
Lorsque plusieurs unités résidentielles faisaient partie d’un même accord d’investissement, une exonération pouvait toujours être disponible.
Le Tribunal a donc jugé que le droit de la personne évaluée à 50 appartements résidentiels ne pouvait être refusé du seul fait que l’investissement avait abouti à la création de plusieurs logements.
La possession future n’annule pas l’exonération
Le Tribunal s’est en outre appuyé sur des décisions antérieures, notamment :
• Gyana Kumari Rojanala c. CECI
• Mekala Sharath Reddy (HUF) c.DCIT
Ces décisions reconnaissent que les droits acquis dans le cadre d’un accord de développement constituent des droits de propriété précieux et que les unités résidentielles à recevoir à l’avenir peuvent bénéficier d’une exonération.
Le Tribunal a observé que dans les transactions immobilières modernes, il est courant que la building se déroule sur plusieurs années.
Refuser l’exemption simplement parce que la possession est différée irait à l’encontre de l’objectif même de l’article 54F.
Réclamation autorisée même sans déclaration révisée
Un autre facet intéressant de l’affaire concernait l’objection procédurale soulevée par le ministère.
Le ministère des Funds a fait valoir que la demande d’exonération n’avait pas été formulée au moyen d’une déclaration révisée et qu’elle ne devrait donc pas être prise en compte.
Le Tribunal a rejeté cette prétention.
S’appuyant sur les principes énoncés dans :
• Goetze (India) Ltd. c.CIT
• Jute Company of India Ltd. c.CIT
la Cour a statué que les autorités d’appel ont le pouvoir d’examiner les réclamations légitimes même si elles n’ont pas été formulées au moyen d’une déclaration révisée.
Une véritable exemption ne peut être refusée simplement en raison d’un vice de procédure.
Pourquoi cette décision est importante
La décision a des implications majeures pour les propriétaires fonciers qui concluent des accords de réaménagement et de développement conjoint.
Souvent, le Ministère adopte une approche contradictoire :
• Imposer les plus-values immédiatement lors du transfert des droits d’aménagement ; mais
• Refuser l’exemption parce que la propriété de remplacement n’est pas encore construite.
Le Tribunal a maintenant précisé qu’une telle approche n’est pas viable.
Si le ministère des Funds cherche à taxer le transfert sur la base des droits découlant de la JDA, il ne peut simultanément ignorer le droit de l’évalué de recevoir des appartements résidentiels en vertu du même accord.
Influence pratique pour les propriétaires fonciers
Le jugement apporte un soutien précieux aux contribuables qui :
• Transférer des terres dans le cadre d’un accord de développement conjoint ;
• Recevoir plusieurs appartements résidentiels du promoteur ;
• Recevoir la possession à une date ultérieure ;
• Faire face aux objections concernant le nombre d’appartements ;
• Faire face à un refus d’exemption en raison de problèmes de procédure.
La décision confirme que les inclinations bénéfiques telles que l’article 54F doivent être interprétées de manière libérale pour faire avancer leur objectif plutôt que de l’anéantir.
Conclusion
L’ITAT d’Hyderabad a rendu une décision importante en faveur des contribuables en estimant que les futurs appartements résidentiels à recevoir en vertu d’un accord de développement conjoint sont éligibles à l’exonération de l’article 54F. Le Tribunal a en outre précisé que, pendant les années précédant la modification de la loi de funds de 2014, l’exonération pouvait s’étendre à plusieurs unités résidentielles et n’était pas limitée à un seul appartement.
En ordonnant au ministère des Funds d’accorder une exonération sur la valeur totale des 50 appartements à recevoir en vertu de la JDA, le Tribunal a renforcé un principe judiciaire de longue date : les inclinations fiscales avantageuses doivent être interprétées de manière pragmatique et téléologique, en particulier lorsque les contribuables réinvestissent leurs plus-values dans des logements résidentiels.
Pour les propriétaires fonciers participant à des projets de réaménagement, cette décision pourrait s’avérer être l’une des décisions les plus importantes en vertu de l’article 54F de ces dernières années.
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