Les investisseurs immobiliers passent souvent des années à constituer des capitaux propres, à améliorer les propriétés et à augmenter les flux de trésorerie. Vient ensuite la vente, et avec elle, un impôt potentiellement essential sur les plus-values immobilières.
En fonction de vos revenus, de la durée pendant laquelle vous êtes propriétaire de la propriété et du montant de l’amortissement que vous avez réclamé, les impôts peuvent consommer une partie importante de vos bénéfices. De nombreux investisseurs sont surpris d’apprendre que l’IRS ne taxe pas seulement l’appréciation de la valeur. Vous pouvez également devoir payer une taxe de récupération d’amortissement, des taxes d’État et d’autres taxes qui réduisent le montant que vous conservez réellement après la clôture.
La bonne nouvelle est que le code des impôts contient plusieurs stratégies juridiques qui peuvent vous aider à éviter l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’un bien immobilier, à reporter les impôts ou à réduire considérablement ce que vous devez. Que vous cherchiez des moyens de réduire l’impôt sur les plus-values sur les biens locatifs ou que vous évaluiez un échange immobilier 1031, la clé est de planifier avant de vendre, pas après.
J’ai examiné des milliers de déclarations de revenus au fil des ans, et l’une des plus grandes erreurs que commettent les investisseurs est d’attendre la conclusion de la transaction pour réfléchir aux impôts. D’ici là, de nombreuses opportunités ont déjà disparu. Des stratégies telles que l’exclusion de l’article 121, la séparation des coûts, l’amortissement des bonus, l’utilisation de pertes passives liées à l’immobilier ou la structuration d’une vente à tempérament de biens immobiliers fonctionnent souvent mieux lorsqu’elles sont mises en œuvre avant la transaction.
Si vous vous demandez remark éviter l’impôt sur les plus-values immobilières, ces cinq stratégies approuvées par l’IRS peuvent vous aider à conserver une plus grande partie de vos bénéfices et potentiellement à économiser des dizaines, voire des centaines, de milliers de {dollars} lorsque vous vendez.
Factors clés à retenir
Les pertes passives suspendues peuvent compenser les plus-values et, dans certains cas, d’autres revenus lorsque vous vendez un immeuble de placement. L’exclusion de l’article 121 peut permettre aux propriétaires d’exclure jusqu’à 250 000 $ (500 000 $ pour les {couples} mariés) de beneficial properties en capital sur une résidence principale. Un échange 1031 peut reporter à la fois l’impôt sur les plus-values et la récupération de l’amortissement lorsque vous réinvestissez dans un bien immobilier éligible. La ségrégation des coûts et l’amortissement des bonus peuvent créer des pertes qui compensent les beneficial properties issus de la vente d’immeubles de placement. Une vente à tempérament peut répartir les beneficial properties sur plusieurs années, réduisant potentiellement votre cost fiscale globale.
Regardez la vidéo originale dans laquelle je décompose ces cinq stratégies et explique remark les investisseurs réduisent l’impôt sur les plus-values sur les immeubles de placement.
Qu’est-ce que l’impôt sur les plus-values immobilières ?
L’impôt sur les plus-values s’applique lorsque vous vendez une propriété à un prix supérieur à votre base ajustée.
En termes simples :
Achieve en capital = Prix de vente – Base ajustée
Votre base ajustée begin généralement par ce que vous avez payé pour la propriété et est ajustée en fonction des améliorations, de l’amortissement et de certaines dépenses.
Pour les investisseurs immobiliers, la facture fiscale peut comprendre :
C’est pourquoi il est essentiel de comprendre remark éviter de payer des taux d’imposition sur les plus-values sur les immobilisations pour réaliser des bénéfices.
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Stratégie n°1 : utiliser les pertes passives suspendues
L’une des stratégies fiscales les plus négligées consiste à suspendre les pertes passives. De nombreux investisseurs accumulent ces pertes au fil du temps sans s’en rendre compte.
Cela se produit généralement lorsque :
La dépréciation dépasse les revenus locatifs La ségrégation des coûts crée d’importantes pertes papier Les immeubles locatifs génèrent des pertes qui ne peuvent actuellement pas être déduites
Ces pertes ne disparaissent pas. Les lois fiscales vous permettent de les reporter.
Lorsque vous vendez la propriété, vous pouvez utiliser ces pertes suspendues pour compenser le acquire de la vente. Une fois que les pertes ont compensé le acquire, vous pouvez potentiellement utiliser les pertes restantes contre d’autres revenus.
Exemple
Disons que vous vendez un entrepôt et réalisez un acquire en capital de 100 000 $.
Si vous avez accumulé 100 000 $ de pertes passives suspendues au fil des ans, ces pertes peuvent compenser entièrement le acquire.
Le résultat ?
Vous pourriez réduire ou supprimer considérablement la taxe due sur la vente.
Avant de vendre un immeuble de placement, examinez le formulaire 8582 avec votre conseiller fiscal pour déterminer si vous avez suspendu les pertes passives disponibles.
Stratégie n°2 : profitez de l’exclusion de l’article 121
L’exclusion de l’article 121 est l’une des stratégies les plus puissantes disponibles pour les investisseurs.
Si vous avez possédé et vécu dans une propriété comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédentes, vous pouvez être admissible à l’exclusion :
Jusqu’à 250 000 $ de acquire si vous êtes célibataire. Jusqu’à 500 000 $ de acquire si vous êtes marié et déclarez conjointement.
Exemple
Supposons que vous achetiez une maison pour 300 000 $ et que vous la vendiez plus tard pour 500 000 $.
Votre acquire est de 200 000 $.
Si vous remplissez les situations de propriété et d’utilisation, vous pouvez exclure la totalité du acquire de l’impôt fédéral sur les plus-values.
Où les investisseurs font preuve de créativité
De nombreux investisseurs quittent leur résidence principale et la transforment en bien locatif.
Étant donné que la règle détermine si vous avez vécu dans la propriété pendant deux des cinq dernières années, vous pouvez disposer d’une fenêtre vous permettant de louer la propriété tout en étant admissible à l’exclusion.
Dans certaines conditions, les investisseurs combinent une exclusion de l’article 121 avec une stratégie d’échange 1031 pour créer des économies d’impôt substantielles.
Cette stratégie nécessite une planification minutieuse, mais les avantages potentiels peuvent être énormes.
Stratégie n°3 : utilisez un échange 1031
Lorsque les gens demandent remark éviter l’impôt sur les plus-values lors de la vente d’un bien immobilier, la bourse 1031 est généralement la première stratégie qui leur vient à l’esprit.
Un échange 1031 vous permet de vendre un actif et de réinvestir le produit dans un bien immobilier de remplacement sans reconnaître immédiatement le acquire.
Le bien de remplacement doit généralement être :
Immeuble de placement Valeur égale ou supérieure Acquis selon les délais et les règles de l’IRS
Le plus gros avantage ?
Un échange 1031 correctement structuré peut différer :
Impôts sur les plus-values Impôts de récupération des amortissements
Exemple
Vous vendez un immeuble à appartements pour 2,5 tens of millions de {dollars}.
Au lieu de payer des impôts immédiatement, vous réinvestissez le produit dans :
Areas unifamiliales Propriété commerciale Terrain Propriétés de remplacement multiples
Tant que la transaction répond aux exigences de l’IRS, vous pouvez reporter l’impôt à payer et continuer à développer votre portefeuille.
Stratégie n°4 : Utiliser la ségrégation des coûts et l’amortissement des bonus
De nombreux investisseurs pensent que la séparation des coûts n’est utile que lorsqu’ils possèdent une propriété.
En réalité, cela peut aussi permettre de réduire les impôts lors de la vente d’un bien immobilier.
La séparation des coûts divise une propriété en composants ayant des durées d’amortissement plus courtes, tels que :
Appareils pour revêtements de sol Aménagement paysager Clôtures Allées Certains systèmes électriques et de plomberie
Cela crée dès le départ des déductions fiscales d’amortissement plus importantes.
Ces déductions génèrent souvent des pertes passives.
Et les pertes passives peuvent compenser les beneficial properties passifs.
Exemple
Disons que vous vendez un bien locatif et générez un acquire en capital de 500 000 $.
Vous possédez également une autre propriété admissible à une étude de ségrégation des coûts.
L’étude aboutit à des pertes passives importantes dues à un amortissement accéléré.
Cette perte passive peut compenser tout ou partie du acquire provenant de la vente de la propriété.
J’appelle souvent cela « l’échange 1031 du paresseux » automobile il peut aider les investisseurs qui ont raté l’event de réaliser un échange traditionnel.
Stratégie n°5 : structurer une vente à tempérament
Tous les acheteurs ne peuvent pas payer comptant.
Cela peut créer une opportunité.
Une vente à tempérament se produit lorsque vous recevez des paiements sur plusieurs années d’imposition au lieu de percevoir la totalité du prix d’achat à la clôture.
Au lieu de comptabiliser la totalité du acquire en un an, vous comptabilisez des events du acquire au fur et à mesure que vous recevez des paiements.
Pourquoi est-ce essential ?
Répartir vos revenus sur plusieurs années peut vous maintenir dans une tranche inférieure.
Certains retraités et contribuables à faible revenu peuvent réduire considérablement, voire éliminer, leurs impôts sur les plus-values à lengthy terme en fonction de leur revenu international.
Exemple
Au lieu de recevoir 500 000 $ aujourd’hui, vous acceptez de recevoir 50 000 $ annuellement sur dix ans.
Cela répartit le acquire sur plusieurs années fiscales, réduisant potentiellement la cost fiscale totale.
Vous gagnerez également des intérêts sur le billet, créant ainsi un flux de revenus supplémentaire.
Foire aux questions
Un échange 1031 peut-il éliminer complètement l’impôt sur les plus-values ?
Un échange 1031 reporte généralement les impôts plutôt que de les éliminer. Cependant, la poursuite des échanges peut retarder les impôts de plusieurs années tout en permettant aux investisseurs de développer leur portefeuille.
Les pertes passives suspendues expirent-elles ?
Non. Les pertes passives suspendues sont généralement reportées jusqu’à ce que vous les utilisiez contre un revenu passif ou que vous les libériez par le biais d’une disposition admissible du bien.
Puis-je utiliser à la fois une exclusion de l’article 121 et un échange 1031 ?
Dans certaines conditions, oui. Les investisseurs combinent parfois ces stratégies lors de la transformation d’une ancienne résidence principale en bien locatif, mais les règles sont complexes et nécessitent une planification minutieuse.
Puis-je éviter l’impôt sur les plus-values sur les biens immobiliers détenus sur un compte de retraite ?
Les biens immobiliers détenus dans certains comptes de retraite peuvent déjà bénéficier d’un traitement fiscal favorable. Par exemple, vous pouvez recevoir des distributions admissibles d’un Roth IRA ou d’un Roth Solo 401(ok) en franchise d’impôt. Cependant, les stratégies telles que les échanges 1031, les déductions passives pour pertes et les règles d’amortissement fonctionnent souvent différemment au sein des comptes de retraite. Examinez toujours vos choices avant de vendre un bien immobilier appartenant à des retraités afin de maximiser les avantages fiscaux disponibles.
Ces stratégies peuvent-elles encore m’être utiles si j’ai une plus-value à courtroom terme ?
Peut-être. Si vous possédez une propriété pendant un an ou moins avant de la vendre, l’IRS impose généralement les bénéfices comme une plus-value à courtroom terme à votre taux d’imposition ordinaire plutôt qu’aux taux inférieurs des plus-values à lengthy terme.
Cependant, certaines des stratégies évoquées ici peuvent quand même contribuer à réduire votre obligation fiscale. Par exemple, les pertes passives suspendues, la séparation des coûts et la dépréciation des bonus peuvent compenser certains beneficial properties, tandis qu’une vente à tempérament peut répartir les revenus sur plusieurs années dans la bonne state of affairs.
D’autres stratégies, telles que l’exclusion de l’article 121, dépendent du respect d’exigences spécifiques en matière de propriété et d’utilisation.
Étant donné que les règles varient, il est essential d’évaluer vos choices avant de vendre plutôt qu’après la clôture.
Que pourrait signifier une bonne stratégie fiscale pour votre portefeuille ?
En fin de compte, la différence entre payer des impôts et planifier ses impôts peut s’élever à des centaines de milliers de {dollars}.
J’ai vu des investisseurs vendre des propriétés et remettre immédiatement une partie importante de leurs bénéfices à l’IRS simplement parce qu’ils n’avaient pas évalué leurs choices au préalable. J’ai également vu des investisseurs utiliser des stratégies telles que la libération passive de pertes, les échanges 1031, les études de ségrégation des coûts et les ventes à tempérament pour préserver une bien plus grande partie de leur richesse.
La clé est de comprendre quelle stratégie correspond à votre state of affairs avant la vente de la propriété.
Si vous envisagez de vendre un bien immobilier d’investissement, planifiez une séance stratégique gratuite de 45 minutes avec un conseiller Anderson. Nous examinerons votre portefeuille, identifierons les opportunités de réduire ou de reporter les impôts et vous aiderons à créer un plan conçu pour qu’une plus grande partie de vos bénéfices durement gagnés proceed à travailler pour vous.
Le meilleur second pour planifier l’impôt sur les plus-values est avant de signer les paperwork de clôture.
