Pourquoi cela pourrait-il être le meilleur marché pour l’investissement immobilier depuis plus d’une décennie

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Les deux investisseurs immobiliers actifs et passifs ont reculé au cours de la dernière année. Par exemple, nageoire rouge a rapporté que les investisseurs familiaux ont reculé de 6 % à la fin de l’année dernière et de 13 % pour les investissements en copropriété.

De manière anecdotique, j’ai également entendu cela de la half d’opérateurs immobiliers professionnels. J’en parle au moins à quelques-unes chaque semaine, et depuis plusieurs années maintenant, ils disent la même selected : « Il est vraiment difficile de lever des capitaux auprès d’investisseurs individuels en ce second. »

Mais voici le problème avec les investisseurs particuliers : parce qu’ils investissent en fonction des « vibrations » et des gros titres, ils ne commencent à bien investir qu’après une reprise. Ils attendent que les gros titres fassent à nouveau la une des journaux et que les actifs se comportent bien depuis un sure temps. D’ici là, ils ont raté les meilleures opportunités.

Ne me croyez pas sur parole. Dalbar étudie cela depuis des décennies, soulignant remark les investisseurs particuliers en actions sous-performent systématiquement le marché en général. Sur une période de 20 ansle S&P 500 a réalisé un rendement annuel moyen de 8,2 %, tandis que le l’investisseur de détail moyen a gagné un quart de ce montant à 2,1%.

Voici pourquoi vous devriez repenser tout ce que vous « savez » sur le marché immobilier actuel et commencer à investir lentement et régulièrement dans l’immobilier chaque mois, comme je le fais.

La reprise multifamiliale après le crash est encore précoce

Les prix de l’immobilier résidentiel se sont effondrés de 25 à 30 % en 2022, après que les taux d’intérêt et les taux de capitalisation aient explosé. Depuis, ils ont commencé à se rétablir, mais ils n’en sont qu’à leurs débuts. de cette récupération.

Découvrez Freddie Mac’s Indice du marché de l’investissement dans les appartements (AIMI).

Tout le monde (moi y compris) pensait que la reprise serait plus rapide après que les prix auront atteint leur plus bas niveau fin 2022-début 2023. Mais les taux plafonds évoluent presque au même rythme que les taux d’intérêt, et l’inflation persistante maintient les taux élevés plus longtemps.

Cela laisse une grande marge de manœuvre pour améliorer les prix au cours des prochaines années.

Les investisseurs institutionnels investissent davantage dans l’immobilier

Voyant cette reprise en cours, un grand les sociétés d’investissement ont investi 216 milliards de {dollars} dans les immeubles d’habitation, les secteurs industriels, commerciaux et autres biens immobiliers commerciaux au premier trimestre 2026. À l’échelle mondiale, cela représente une augmentation de 18 % par rapport à l’année dernière, et l’Amérique du Nord a connu une augmentation de 25 % des investissements.

Que savent-ils que vous ignorez ?

Beaucoup, en fait. Ils ont accès à des données de classe mondiale provenant d’entreprises privées et à des équipes entières de professionnels dont le travail à temps plein consiste à analyser les risques.

Pour en revenir à l’analogie boursière, c’est pourquoi les gestionnaires de fonds actifs continuent de surperformer les investisseurs individuels, même s’ils ne surperforment pas systématiquement les indices de référence comme le S&P 500.

Des taux de capitalisation plus élevés et un meilleur rapport qualité-prix pour les investisseurs

Plus haut taux plafonds signifie une baisse des prix de l’immobilier par greenback de revenu. C’est une mauvaise nouvelle pour les vendeurs mais une excellente nouvelle pour les acheteurs.

Bien sûr, la hausse des taux d’intérêt freine des flux de trésorerie aujourd’hui, du moins pour les investisseurs qui financent une grande partie de l’achat. Mais comme on dit, on épouse la propriété mais on date le tarif. Les investisseurs peuvent refinancer lorsque les taux descendre plus basmais ils achètent dans sur la base des taux de capitalisation (relativement) élevés d’aujourd’hui.

Cela vous permet de bénéficier d’un flux de trésorerie accru à mesure que les loyers augmentent et que les remboursements de votre prêt diminuent potentiellement.

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Vendeurs en difficulté

Les investisseurs obtiennent les meilleures offres auprès des vendeurs en difficulté. Et ces taux de capitalisation et taux d’intérêt élevés persistants ont laissé de nombreux exploitants multifamiliaux en difficulté.

Les taux de capitalisation élevés ont bouleversé de nombreux opérateurs ayant acheté entre 2020 et 2023 sur leurs propriétés. Ils ne peuvent pas vendre et ils ne peuvent pas refinancer sans apporter d’énormes sommes d’argent sur la desk, ce qu’ils n’ont pas.

De plus, les taux d’intérêt élevés ont laissé de nombreuses personnes qui a sorti prêts à taux variable avec flux de trésorerie négatif. Beaucoup n’ont pas remboursé leurs prêts et sont être forcé à vendre à des prix très réduits.

Ce n’est pas amusant pour eux. Mais c’est formidable pour nous, en tant qu’investisseurs, qui investissons aujourd’hui.

La building de nouvelles areas locatives est en baisse

Une offre excédentaire de nouvelles areas a loyers envoyés en baisse dans une grande partie du pays, en particulier dans la Sunbelt.

Ce déséquilibre entre l’offre et la demande est en prepare de changer. Les permis de building de nouveaux appartements sont passés de 761 000 début 2023 à 491 000 en avril. Cela représente une baisse de 35%.

Il faut du temps aux marchés pour absorber une offre excédentaire, mais beaucoup sont en prepare de le faire d’ici mi-2026. Effectivement, vous pouvez le voir dans la montée en flèche taux d’inoccupation des appartements au cours des dernières années, atteindre un sommet début 2026 et départ décliner à nouveau.

Une souscription plus conservatrice

Dans les années qui ont précédé 2022, de nombreux investisseurs immobiliers ont joué avec rapidité et liberté en matière de souscription. Ils ont emprunté des prêts hypothécaires à courtroom terme à taux variable et prévoyaient une énorme croissance des loyers et une modeste croissance des dépenses.

Ces opérateurs ont depuis fait faillite. Ceux qui ont survécu ont appris des leçons coûteuses.

Les investisseurs ont aujourd’hui recours à un financement et à une souscription plus conservateurs. Ils doivent le faire, avec la stagnation des loyers et même en baisse d’année en annéeet la flambée des impôts fonciers et des assurances entre 2023 et 2025.

Pour les investisseurs passifs, cela signifie des investissements plus sûrs que ceux disponibles il y a quelques années. Souvent, on voit investissements versant 8 % de distributions immédiatement, entre les taux de capitalisation élevés et les opérateurs recherchant des propriétés à faible risque et à flux de trésorerie élevés qui fonctionnent déjà bien aujourd’hui. Aucune rénovation majeure ni augmentation de loyer n’est nécessaire, juste un flux de trésorerie solide basé sur les loyers actuels.

De meilleures situations pour les investisseurs passifs

Parce que de nombreux opérateurs ont eu du mal à lever des capitaux au cours des deux dernières années, ils ont dû proposer de meilleures situations pour attirer les investisseurs, comme des rendements privilégiés plus élevés et une meilleure répartition des bénéfices. Nous voyons cela tout le temps dans mon membership de co-investissement, avec de plus en plus d’opérateurs offrant des rendements préférentiels de 8 à 10 % et une répartition des bénéfices de 70/30 ou 80/20. au lieu de 60/40.

Remark j’investis aujourd’hui

Ne vous méprenez pas : je ne vous suggère pas d’essayer de chronométrer le marché. Bien au contraire, en fait.

je pratique étalement des coûts en {dollars} avec mes investissements immobiliersen investissant 2 500 $ ou 5 000 $ chaque mois. Je participe à ces investissements avec un membership de co-investissement, où nous partageons tous l’investissement minimal afin que chacun puisse investir moins.

Trop d’investisseurs individuels s’intéressent aux rendements récents et aux gros titres, laissant l’émotion dicter leurs investissements. Regardez plutôt la state of affairs dans son ensemble : les marchés traversent des cycles, mais ces cycles ne sont pas toujours prévisibles. Cependant, si vous continuez à investir mois après mois, vous deviendrez devant tous ces rongeurs d’ongles assis sur la touche.

je essaie de investir dans l’immobilier résilient à la récessioncependant. Des chocs surviennent et je ne veux pas que mon portefeuille fonde lors de la prochaine tempête de pluie.

Plutôt que d’essayer d’anticiper le marché ou de sélectionner la prochaine classe d’actifs en vogue, j’investis passivement dans des transactions partout au pays. J’investis dans de nombreux varieties de propriétés différentes, des maisons unifamiliales aux multifamiliales, des parcs de maisons mobiles aux terrains industriels, des terrains bruts aux constructions de plain-pied. En fait, mon membership de co-investisseur vient d’examiner notre première transaction internationale, au Canada.

Certains investissements seront inévitablement sous-performants. D’autres surperformeront. La plupart se situeront au milieu de la courbe en cloche. Cette massive exposition est précisément ce qui m’aide à dormir la nuit.