Dans cet article
Une dialog avec Chad « Coach » Carson, animateur du podcast Actual Property Investing for Cashflow et auteur de Le petit et puissant investisseur immobilier
Le conseil d’investissement immobilier par défaut ressemble à ceci : accédez à 100 portes, puis à 500, puis à une syndication, puis à un fonds. Alors vous avez réussi.
Chad Carson soutient discrètement le contraire depuis deux décennies. Il est un investisseur locatif à lengthy terme en Caroline du Sud, l’auteur de Le petit et puissant investisseur immobilieret l’une des rares voix du secteur de l’immobilier à avoir constitué un portefeuille, à frapper la liberté financière, puis à dire à haute voix : « Vous n’avez probablement pas besoin d’autant de portes que vous le pensez. »
Je lui ai posé six questions sur les calculs, les erreurs et l’état d’esprit qui séparent les investisseurs qui quittent leur emploi de ceux qui le font. juste continuez à collecter des propriétés. Ses réponses sont ce qui se rapproche le plus d’un manifeste de contre-programmation que vous trouverez dans l’immobilier cette année.
1. Le nombre de portes dont la plupart des investisseurs ont réellement besoin
Q : De combien de portes avez-vous réellement besoin pour quitter votre emploi et ne jamais y retourner ?
« J’ai vu des gens quitter leur emploi avec seulement trois ou quatre portes, mais celles-ci étaient élevées. des flux de trésorerie des propriétés comme places à court docket terme.
De nos jours, pour la plupart des gens, cela représente plutôt 10 à 20 portes, surtout si la dette est payé.
Mais cela dépend du montant de louer chaque propriété produit. Les propriétés à loyer inférieur nécessitent plus de portes.
Et cela dépend aussi du revenu dont vous avez besoin. L’immobilier est versatiledonc vous pouvez augmenter ou diminuer la taille en fonction de vos objectifs personnels.
Le chiffre qui devrait ressortir : 10 à 20 portes, dette remboursée.
C’est un objectif très différent de celui de 100 portes avec effet de levier. C’est également une answer beaucoup plus réalisable pour le lecteur moyen de BiggerPockets. Une personne qui achète une ou deux portes par an peut en atteindre 10 dans cinq à dix ans. Ils ne peuvent pas atteindre 100 sans devenir un sort d’investisseur totalement différent, avec toute la complexité opérationnelle, les relations de partenariat et la bande passante personnelle que cela nécessite.
Votre déménagement
Retirez la napkin. Calculez quelles sont réellement vos dépenses mensuelles. Divisez par le flux de trésorerie moyen disponible et clair d’une location sur votre marché. C’est votre véritable numéro de liberté. C’est probablement plus petit que l’objectif que vous transportez.
2. Le coût de la chasse à 100 portes
Q : Quelle est la plus grosse erreur que vous voyez les investisseurs commettre lorsqu’ils courent après plus de 100 portes ?
« La plus grosse erreur que je vois est de supposer que plus c’est mieux.
Vous pouvez atteindre presque n’importe quel objectif personnel sans un immense empire immobilier, y compris avoir beaucoup de temps libre, parcourir le monde ou faire ce qui compte le plus pour vous.
De plus, aller grand, surtout quand on le fait trop vite, a son propre coût.
J’ai vu des investisseurs s’effondrer et s’épuiser financièrement parce qu’ils s’endettaient trop et prenaient trop de risques lors de leur enlargement.
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J’ai également vu des investisseurs s’épuiser l’esprit, le corps et les relations en visant la lune de l’immobilier.
Il n’y a rien de mal à la croissance. C’est tout simplement une croissance trop rapide et pour de mauvaises raisons qui me pose problème.
Deux modes d’échec se cachent dans la réponse de Chad, et ils méritent d’être séparés.
Le problème financier apparaît dans le récent carnage des syndications multifamiliales. Les investisseurs agressifs en matière d’effet de levier et d’exposition aux taux n’ont pas pu répondre aux besoins lorsque le marché a changé, ce qui a forcé les vendeurs à se replier sur les marchés. Le cycle 2022-2024 en a été l’exemple d’école.
La partie personnelle est la partie dont personne ne parle. Les investisseurs s’épuisent à courir après l’échelle pour des raisons indépendantes de l’échelle elle-même. Ils voulaient prouver quelque selected à leur père, se mesurer à quelqu’un lors d’une rencontre ou avoir l’impression de gagner.
L’immobilier est un jeu de longue haleine, et les personnes qui s’épuisent au cours de la troisième année reviennent rarement.
Votre déménagement
Avant votre prochaine acquisition, notez exactement pourquoi vous l’achetez. Si la réponse honnête est « atteindre un chiffre » au lieu de « financer un résultat spécifique dans ma vie », restez avec cela pendant une semaine avant de conclure.
3. Le manuel de démarrage à 50 000 $
Q : Si vous recommenciez aujourd’hui avec 50 000 $, qu’achèteriez-vous et à quelle vitesse iriez-vous ?
« J’investirais une partie de cela en moi-même, dans mes connaissances, mes compétences et mes relations. Ce comprend des livres, des groupes de réseautage, des cours, and many others.
L’immobilier dans mon cerveau était l’investissement le plus précieux que j’ai jamais fait (et que je proceed de faire).
Après cela, je me concentrerais probablement sur piratage de maison. Il s’agit du moyen le plus sûr et le plus efficace de conclure de nouvelles affaires.
Identifiant essayez de acheter des propriétés I pourrait aussi ajouter de la valeur, comme augmenter les loyersconstruisant un ADUou subdiviser beaucoup pour construire quelque selected de nouveau.
Avec un peu de likelihood et de temps, je pourrais ensuite exploiter mes nouveaux flux de trésorerie et mes connaissances pour réaliser davantage de transactions.
La ligne sur l’immobilier dans mon cerveau » est l’une des choses les plus citées que Chad ait dites publiquement, et c’est la réponse que la plupart des gens ne veulent pas entendre automobile elle ne correspond pas à un crochet TikTok.
Pour les lecteurs qui veulent des chiffres concrets selon la philosophie : le piratage de maison avec 50 000 $ à l’heure actuelle ressemble généralement à un financement FHA à 3,5 % de réduction sur un duplex ou un triplex dont le prix est d’environ 400 000 $. Cela représente environ 14 000 $ de capital déployé, les locataires des autres logements couvrant la majeure partie ou la totalité de l’hypothèque. Les 36 000 $ restants deviennent des réserves, et la première série d’améliorations à valeur ajoutée nommée par le Tchad.
Votre déménagement
Si vous disposez de capitaux et attendez le « bon » marché, redirigez 10 à 20 % de ces capitaux vers les connaissances et les relations ce trimestre. Ce cela signifie des livres, un cerveau de qualité et deux ou trois cafés-rencontres avec des opérateurs de votre marché cible. Alors allez pirater la maison.
4. La boule de neige de la dette dont la plupart des propriétaires n’ont jamais entendu parler
Q : Remark pouvez-vous réellement rembourser un loyer en moins de 10 ans sans détruire votre trésorerie mensuelle ?
“J’aime utiliser des prêts sur 30 ans ou avec intérêts uniquement au lieu de prêts sur 15 ans. Cela garantit les paiements les plus bas possibles sur toutes les propriétés. “
Vous pourrez alors utiliser ce flux de trésorerie supplémentaire pour faire un dette boule de neige sur UNE propriété à la fois. Vous pouvez rembourser la dette d’une propriété en trois à cinq années par se concentrer toute votre trésorerie sur il.
Pour alimenter le feu, vous pouvez également vendre quelques places et utiliser les bénéfices après impôts pour rembourser davantage de dettes.
Ce est un moyen beaucoup plus rapide, plus sûr et satisfaisant de rembourser ses dettes locatives que d’obtenir un ensemble d’hypothèques sur 15 ans avec des paiements fixes élevés.
Ce est la réponse la plus exploitable de toute l’entretien.
La plupart des investisseurs qui souhaitent se libérer de leurs dettes choisissent la voie la plus évidente : contracter des prêts hypothécaires sur 15 ans, accepter des paiements plus élevés et les poursuivre pendant une décennie et demie. Chad souligne que c’est mathématiquement le chemin le plus lent pour y parvenir.
L’avantage de son approche est autant psychologique que financier. Rembourser une propriété en trois à cinq ans vous donne une véritable victoire à célébrer : un actif en pleine propriété qui génère des flux de trésorerie simples et la motivation de recommencer avec le suivant. Une mouture de 15 ans sur cinq propriétés ne vous donne rien de seen avant la 15e année.
Votre déménagement
Faites le calcul sur votre portefeuille actuel. Si vous avez cinq places avec des hypothèques sur 15 ans, calculez plutôt les flux de trésorerie combinés sur des durées de 30 ans. Choisissez ensuite une propriété et modélisez ce qui se passe si vous dirigez tout ce flux de trésorerie supplémentaire vers son solde principal. La chronologie rétrécit rapidement.
5. La réponse « petite et puissante » à la spirale de la honte
Q : De nombreux investisseurs déclarent qu’ils souhaitent adopter une approche modeste, mais se sentent secrètement gênés de ne pas le faire. Que leur dites-vous ?
“Ce n’est pas un monde du tout ou rien. Vous pouvez rester petit et puissant ET être ambitieux.
« Petit et puissant » consiste en réalité à donner la priorité à la liberté ; alors tu peux faire ce que tu veux.
Par exemple, constituez un petit portefeuille de places sûres et peu endettées qui peuvent couvrir vos frais de subsistance de base. J’appelle cela un plancher de revenu.
Ensuite, vous pouvez revenir en mode croissance si vous le souhaitez. Mais je recommande d’abord faire une pause – une mini-retraite.
C’est une façon de se récompenser pour le travail acharné et de réévaluer ce qui compte pour vous avant de recommencer à grimper.
Ma famille et moi avons déménagé dans d’autres pays, comme l’Équateur et l’Espagne, pendant un an ou deux, mais vous pouvez faire ce qui vous intéresse.
Je l’ai fait trois fois dans ma carrière :
Grandir. Récolte. Mini-retraite.
Grandir. Récolte. Mini-retraite.
Grandir. Récolte. Mini-retraite.
Prendre ces pauses a été la MEILLEURE décision que j’ai jamais prise.
Ensuite, j’étais complètement reposé et prêt à relever de nouveaux défis de croissance, comme acheter plus de propriétés, créer de nouvelles entreprises et créer des organisations à however non lucratif qui résolvaient des problèmes qui comptaient pour ma famille et moi.
Deux éléments de vocabulaire dans la réponse de Chad méritent d’être signalés automobile ils constituent le style de cadres qui voyagent : « plancher de revenu » et “Croissance. Récolte. Mini-retraite.”
Les deux peuvent être capturés en seize d’écran et effectuent un véritable travail conceptuel, ce qui n’est pas le cas du vocabulaire commonplace de l’investissement immobilier. Ce sont deux raisons de continuer à lire le travail de Chad après avoir terminé ce weblog. Si une phrase fait autant de travail en cinq paragraphes, cela vaut la peine de ralentir.
Ce est un modèle psychological fondamentalement différent de celui par défaut de BiggerPockets de mise à l’échelle linéaire et monotone. Cela se rapproche également de la façon dont la plupart des opérateurs à succès mènent réellement leur vie une fois que personne ne les regarde.
Votre déménagement
Définissez vous-même ce que Chad appelle un plancher de revenu. Notez le numéro. C’est l’objectif qui vous donne le droit de prendre votre première mini-retraite.
6. Ce que 20 ans d’investissement vous apprennent sur l’argent
Q : Vous faites cela depuis plus de 20 ans. Quelle est la selected avec laquelle vous croyiez en cinquième année et avec laquelle vous êtes complètement en désaccord maintenant ?
« Avant, je croyais que la sécurité financière venait simplement d’une plus grande quantité d’argent en banque. L’argent aide certainement, mais j’ai vu précaire personnes avec des thousands and thousands de {dollars} à la banque.
La vraie sécurité vient de la confiance intérieure.
Le latin racine de « confiance » est « con » (avec) et « fidere » (confiance). Cela signifie se faire confiance.
Et la seule façon de bâtir la confiance en soi est de jouer le jeu, y compris en faisant des erreurs ! On appelle ça l’école des coups durs !
Je suis plus confiant financièrement aujourd’hui parce que je suis dans le jeu depuis des années. J’ai des compétences, des relations et une expérience qui guident mes futures décisions financières.
Ma plus grande recommandation aux investisseurs en herbe est donc de se lancer dans le jeu ! Faites-le en toute sécurité, mais vous avez à juste fais-le!
Vous en apprendrez plus en une seule transaction que 100 podcasts ou livres.
Bonne likelihood!”
Ce est la ligne qui convient au miroir de salle de bain de tout investisseur en herbe : “Vous apprendrez plus en une seule offre qu’en 100 podcasts ou livres.”
Cela paraît également plus difficile venant du Tchad que de la plupart des gens qui le disent. La crédibilité derrière la ligne est ce qui lui donne du poids :
Plus de vingt ans de jeu
Un véritable portefeuille
Un livre
Un podcast
Trois mini-retraites vécues, pas seulement modélisées dans un tableur
Ce qu’il faut retenir d’une seule ligne parmi les six réponses
Vous avez probablement besoin de moins de portes que vous ne le pensez pour être libre, et vous y arriverez plus rapidement si vous arrêtez d’essayer de prouver quelque selected à quelqu’un d’autre.
L’ensemble de l’œuvre de Chad est construit autour d’une query que presque aucun autre cadre d’investissement immobilier ne pose : à quoi voulez-vous réellement que votre vie ressemble ? Répondez à cela et la porte compte d’elle-même.
Chad Carson est l’animateur du podcast Actual Property Investing for Cashflow et l’auteur de Le petit et puissant investisseur immobilier. Il accompagne les investisseurs qui souhaitent constituer des portefeuilles locatifs rentables tout en restant suffisamment petits. pour réellement profiter de leur vie.
Suivez le Tchad : coachcarson.com
