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Voici remark un investisseur étranger a transformé une maison de stockage inondée en sa prochaine étape vers 20 portes, et ce que dit son équipe sépare les investisseurs qui réussissent de ceux qui se retirent.
Bogdan effectuait la dernière visite guidée d’une maison à Warren, dans le Michigan, qu’il avait déjà accepté d’acheter lorsque son agent a repéré de l’eau là où elle n’avait rien à faire. Un tuyau avait éclaté. La maison était pratiquement inondée. Cela signifiait de nouveaux dégâts, de nouveaux problèmes et une raison pour la plupart des acheteurs de s’en aller.
Bogdan a demandé une autre réduction.
Ce mouvement, celui qui regarde une maison inondée et voit une maison inondée moins chère, raconte en grande partie remark un gars perdant deux à trois heures par jour à trigger du trafic new-yorkais a fini par diriger une opération immobilière dans la région métropolitaine de Détroit à partir d’un État complètement différent.
Les minutes, pas l’argent
Avant tout cela, Bogdan avait une configuration que beaucoup de lecteurs reconnaîtront :
Un 9h à 17h qui rentrait à la maison avec lui tous les soirs
Un trajet qui a mangé la lumière du jour aux deux extrémités
Le sentiment croissant que le temps tournait et qu’il le dépensait au mauvais endroit
« Être assis dans les embouteillages de New York pendant deux à trois heures par jour et un 9h à 17h stressant qui rentrait chez vous avec vous, c’était comme si le temps perdait », dit-il.
L’immobilier semblait être la resolution. Pas exactement à trigger de l’argent. Quel est l’intérêt de tout cela si vous ne récupérez jamais les minutes ?
“Je dis liberté et non liberté financière, automobile la liberté n’est pas de l’argent”, dit Bogdan. “Ce sont les minutes supplémentaires que vous passez avec votre fils, votre femme et votre famille, à apprendre de nouvelles choses et à voyager.”
Construire l’équipe avant le portfolio
Bogdan ne partait pas de zéro. Il possédait un petit appartement à Nashville, donc posséder une propriété hors de l’État n’était pas une idée toute nouvelle. Mais lorsqu’il a jeté son dévolu sur le Michigan, il a pris une décision qui comptait plus que n’importe quelle propriété : il est allé je recherche l’équipe d’abord.
Il a trouvé BiggerPockets, recherché les meilleurs courtiers favorables aux investisseurs dans la région métropolitaine de Détroit et a atterri dans l’équipe FIRE Realty. En quelques conversations, il parlait au chef d’équipe Joe Hammel, qui l’a mis en relation avec l’un de ses brokers, Richi Brown.
Viennent ensuite deux à trois mois de la partie que la plupart des investisseurs sautent : l’éducation, les prix, les quartiers, les loyers, la démographie et quelle agence gouvernementale fait quoi.
C’est seulement à ce moment-là que Bogdan a acheté. Et il a volontairement acheté la voie ennuyeuse.
«Je voulais apprendre sans trop de peau dans le jeu, donc le clé en most important était le meilleur», dit-il. Il a déposé 15 % d’acompte, a acheté quelques areas clé en most important, a parcouru quelques sociétés de gestion immobilière et s’est mis à l’aise. Puis il a fait ses calculs à son propre rythme et a compris le problème.
Le pivot : clé en most important pour BRRRR
Clé en most important lui apprenait le marché. Cela allait aussi le mettre en faillite. « À ce rythme-là, avec les clés en most important, j’allais manquer d’argent, et cela n’a jamais été la stratégie à lengthy terme », dit-il.
Il a donc vendu sa deuxième coopérative à New York et l’appartement de Nashville et a emménagé dans BRRRR (acheter, réhabiliter, louer, refinancer, répéter, pour toute personne nouvelle ici) ; le however est de recycler le même acompte au lieu d’en brûler un nouveau à chaque transaction. Bogdan a déménagé lent et fixeden vérifiant chaque entrepreneur et fournisseur et en apprenant les délais et les périodes d’assaisonnement. À ce moment-là, toute l’équipe FIRE connaissait sa boîte d’achat et les transactions ont commencé à arriver.
“Rome n’a pas été construit en une journée, et je vous garantis aucun portefeuille immobilier n’a été constitué du jour au lendemain”, déclare Bogdan. “Il est essentiel d’avoir la bonne équipe en place, et l’équipe que j’ai, je souhaite que chaque investisseur débutant et chevronné l’ait dans son coin.”
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Trois maisons, trois paris complètement différents
Cette année, Bogdan vise 20 portes d’ici la fin de 2026, dans une fourchette de 40 000 $ à 130 000 $ à Warren et Eastpointe, en exécutant deux stratégies à la fois. Au bas de l’échelle, il recherche quelque selected qui impliquera beaucoup de sueur pour extraire le most d’ARV. Dans le haut de gamme, il recherche quelque selected occupé par un locataire qui était assis sur le marché qu’il peut acheter en dessous du marché et pousser loyers sur avec des travaux légers.
Voici à quoi cela ressemble en pratique. Trois des maisons, toutes réelles, toutes sur la desk en même temps.
La coque de 40 000 $ à Warren était un appartement à trois chambres, une salle de bain, avec un sous-sol et sans storage, d’environ 950 pieds carrés sur un terrain d’angle. Sur le papier, il y avait de la chair sur l’os. Ajoutez un storage, jus le ARVet tu as fini.
Puis ils sont venus le voir. C’était une coquille, avec de graves problèmes structurels. Le style de « marché » qui n’est un marché que jusqu’à ce que vous entriez à l’intérieur.
La maison de collectionneur de 72 000 $, également à Warren, était une maison de 870 pieds carrés à trois chambres, une salle de bain, avec un sous-sol et un storage. Aménagement génial, petites pièces, remplies mur à mur de tout ce qui appartenait à l’ancien propriétaire. Pas joli. Mais l’emplacement était fort, et sur ce marché, un sous-sol et un storage sont très demandés.
Le gardien de 130 000 $ à Eastpointe était une maison à trois chambres et deux salles de bain, d’environ 1 000 pieds carrés, avec un storage mais pas de sous-sol, déjà occupée par un locataire à un loyer proche du marché. C’était dans un superbe quartier, à distance de marche des maisons que Bogdan possédait déjà, avec un réel potentiel et presque rien de sa poche pour le faire fonctionner.
Pas cher et effrayant, moyen et laid, plus cher et facile, le tout avec un seul finances.
Celui qu’il a choisi
Bogdan a opté pour la maison de collectionneur de 72 000 $ à Warren.
C’était hors marché. Le vendeur avait besoin de liquidités rapidement et, comme Bogdan était prêt à fermer tel quel, Richi a négocié une forte remise à l’arrivée.
Puis vint l’étape finale : les canalisations éclatées, l’inondation et une nouvelle série de dégâts que personne n’avait prévu. Bogdan ne broncha pas. Il a laissé Richi remettre le nouveau problème sur la desk et en faire une deuxième remise.
Une maison pire sur papier s’est transformée en une meilleure affaire dans la pratique.
Ce qui sépare réellement les gagnants
Demandez à l’équipe de Bogdan ce qui le différencie, et la réponse n’a rien à voir avec la recherche d’accords. Richi dit :
“La plupart des investisseurs abordent l’immobilier avec de mauvaises attentes et une mauvaise mentalité. Ils pensent que simplement parce que vous souscrivez une transaction et que vous la concluez au crayon, tout se met en place comme par magie et vous gagnez beaucoup d’argent sans back-end. effort
La réalité est que l’identification de l’accord est la partie la plus facile. L’exécution de la transaction est l’endroit où l’argent est fait. Une bonne exécution peut transformer un coup sûr en un double ou un triple. Une mauvaise exécution vous efface complètement du jeu.
Acheter un bien immobilier, c’est plus acheter une entreprise que investir dans une motion. Les investisseurs qui le traitent comme ce dernier échouent. Ceux qui traitent les choses comme les premiers frappent la liberté financière.»
Bogdan en est la preuve. Il a d’abord construit les fondations – un bon agent et gestionnaire immobilier – avant de se lancer dans une remedy de réadaptation lourde. Au cours de la première année, il a embauché et licencié trois à cinq gestionnaires immobiliers avant d’en trouver un qui lui convenait et a fait appel à deux fois plus d’entrepreneurs. Il dirige désormais l’ensemble des opérations de l’entreprise en interne depuis un autre État et a quitté son emploi W-2 pour faire immobilier investir à temps plein.
La maison inondée représentait un gars qui avait déjà décidé que le travail après le contrat était le véritable travail.
Pensées finales
Constituez une équipe avant de constituer un portefeuille : Bogdan a passé deux à trois mois à apprendre le marché avec son agent avant d’acheter quoi que ce soit. La relation était le premier atout dans les livres.
Achetez ennuyeux pour apprendre : La salle de classe à faibles enjeux était une clé en most important avec 15 % de mise de côté. Il est passé aux BRRRR une fois qu’il a compris le marché, pas avant.
La souscription est la partie la plus facile : La propagation est fait en termes d’exécution, de gestion des fournisseurs et de volonté de renégocier lorsqu’un tuyau éclate au pire second attainable.
Attendez-vous à licencier des gens : Perdre trois à cinq PM et une pile de sous-traitants au cours de la première année est le coût de la structure d’une équipe qui finira par fonctionner sans vous.
Bogdan a trouvé son métro Équipe de Détroit through BiggerPockets. Richi Brun et Joe Hammel de l’équipe FIRE Realty sont ici sur la plateforme.
