Le mythe LLC qui pourrait tout vous coûter |

Vous avez enfin acheté votre premier bien locatif. Quelqu’un lors d’une rencontre immobilière locale vous dit : « Mettez-le simplement dans une LLC et vous êtes protégé. »

C’est l’un des conseils les plus courants que reçoivent les nouveaux propriétaires et l’un des plus mal compris.

Une société à responsabilité limitée (SARL) est l’un des outils de safety des actifs les plus importants dont disposent les investisseurs immobiliers, mais ce n’est pas un bouclier magique. Cela n’arrêtera pas toutes les poursuites, ne vous protégera pas de toutes les erreurs ou n’empêchera pas les créanciers d’obtenir vos biens personnels dans le cadre d’une poursuite.

En fait, croire que l’utilisation d’une LLC pour un bien locatif vous protège de tout peut créer un fake sentiment de sécurité qui laisse l’ensemble de votre portefeuille exposé.

Voyons pourquoi et remark protéger votre bien locatif avec une LLC.

Factors clés à retenir

Une LLC vous protège de nombreuses responsabilités commerciales, mais elle ne vous protège pas de votre propre négligence. Posséder plusieurs immeubles de placement sous une seule LLC peut mettre l’ensemble de votre portefeuille en hazard. Une comptabilité, des opérations bancaires et une gestion d’entreprise appropriées sont des éléments essentiels de la safety des actifs des propriétaires, et pas seulement de la création d’une SARL. Une LLC pour les propriétaires fonctionne mieux lorsqu’elle est associée à une construction de propriété, une assurance et une planification successorale appropriées.

Pour une explication plus approfondie, regardez ma vidéo et obtenez plus de conseils sur votre LLC, la safety des actifs et la stratégie fiscale.

L’étude de cas que tout propriétaire devrait entendre

Appelons-le Mark.

Mark a fait ce que font des milliers de propriétaires. Il a créé une LLC pour ses propriétés locatives parce qu’il avait entendu dire que cela le protégerait en cas de problème.

Il a transféré quatre immeubles locatifs dans la même SARL.

Il tenait des comptes bancaires séparés.

Il n’a pas mélangé les fonds.

Il pensait avoir tout fait correctement.

Un week-end, Mark a visité l’une de ses propriétés après qu’un locataire lui ait signalé une balustrade de terrasse desserrée. Plutôt que d’embaucher un entrepreneur, il a serré lui-même quelques boulons. Il a remarqué plusieurs attaches dénudées mais a décidé que la réparation était suffisante.

Quelques semaines plus tard, la belle-mère du locataire s’appuyait contre cette balustrade.

Cela a cédé.

Elle est tombée de plus de 12 pieds sur une terrasse en béton et a été grièvement blessée.

Mark a supposé que le procès resterait au sein de la LLC.

Ce n’est pas le cas.

En réparant lui-même la terrasse, Mark s’est exposé à une réclamation pour négligence, non seulement en tant que propriétaire de la LLC, mais en tant que personne dont les actions ont causé la blessure.

Cette distinction change tout.

Que protège réellement une LLC ?

Une LLC crée une entité commerciale juridique distincte entre vous et votre bien locatif.

Vous créez une LLC en déposant des paperwork de structure auprès du secrétaire d’État de votre État (ou d’un bureau de dépôt similaire), mais la easy création de l’entité ne fournit pas automatiquement une safety complète des actifs.

La façon dont vous exploitez et structurez la LLC est tout aussi importante.

Où s’arrête la safety LLC ?

De nombreux propriétaires supposent que la LLC protège tout ce qu’ils font.

Ce n’est pas le cas.

Lorsque vos actions causent une blessure, vous pouvez souvent faire face à une responsabilité personnelle en plus de celle de votre LLC.

Cela inclut des conditions telles que :

Effectuer personnellement des réparations dangereuses Blesser quelqu’un lors de la gestion de la propriété Provoquer un accident en conduisant un véhicule de société Signer une garantie personnelle sur un prêt industrial Se livrer à une fraude ou à toute autre faute intentionnelle

La LLC protège les responsabilités commerciales.

Cela ne vous exonère pas de votre responsabilité personnelle.

C’est l’une des plus grandes idées fausses concernant la safety des actifs.

Une LLC pour chaque propriété ? Ou chaque propriété dans une seule LLC ?

C’est une autre erreur que je vois tout le temps.

Un investisseur achète quatre propriétés locatives et les place toutes dans une seule SARL, automotive c’est plus facile à gérer.

Jusqu’à ce qu’un procès change tout.

Un jugement essential contre cette LLC met en hazard toutes les propriétés qu’elle possède.

Au lieu de cela, je recommande aux investisseurs immobiliers d’isoler les risques en plaçant chaque bien locatif dans sa propre LLC.

Si la propriété A est poursuivie, les propriétés B, C et D restent généralement en dehors de cette poursuite automotive elles appartiennent à des buildings commerciales juridiques différentes.

Au lieu de risquer l’intégralité de votre portefeuille, vous limitez les dommages potentiels à un seul investissement.

Remark les erreurs bancaires peuvent-elles mettre en hazard la safety de votre LLC ?

Créer une LLC n’est que le début. Il faut aussi le gérer comme une vraie entreprise.

L’un des moyens les plus rapides d’affaiblir votre safety en matière de responsabilité consiste à traiter votre LLC comme votre compte courant personnel.

Les erreurs courantes incluent :

Demander aux locataires de payer leur loyer directement à vous au lieu de la LLC Payer les dépenses d’une propriété à partir du compte bancaire d’une autre propriété Mélanger les dépenses personnelles avec les fonds de l’entreprise Ne pas tenir de livres et de registres financiers séparés

Lorsque les propriétaires ignorent ces formalités, les plaignants peuvent faire valoir que la LLC ne fonctionne pas véritablement comme une entreprise distincte. Selon les faits et le droit relevant, cela peut justifier une tentative de « percer le voile corporatif » et d’acquérir des actifs au-delà de l’entreprise elle-même.

Une bonne comptabilité ne concerne pas seulement les impôts.

Cela fait partie de la safety de votre bouclier de responsabilité.

Une garantie personnelle peut-elle annuler votre safety LLC ?

De nombreux investisseurs sont surpris lorsqu’un prêteur leur demande de garantir personnellement un prêt accordé à leur LLC.

Ils signent sans trop réfléchir.

Mais une garantie personnelle crée une obligation légale distincte.

Si la LLC fait défaut, le prêteur peut vous poursuivre personnellement parce que vous avez accepté d’être responsable de la dette.

La LLC n’a pas échoué.

Vous avez volontairement quitté sa safety.

Parfois, les garanties personnelles sont inévitables, surtout lorsqu’on débute. L’essential est de comprendre le risque supplémentaire avant de signer.

Effectuer vos propres réparations peut-il mettre en péril votre safety ?

Je comprends la tentation.

De nombreux propriétaires aiment travailler sur leur propriété.

Certains ont une formation en development.

D’autres veulent simplement économiser de l’argent.

Mais chaque fois que vous effectuez personnellement des réparations, vous assumez la responsabilité personnelle de ce travail.

Si un entrepreneur installe mal une terrasse et blesse quelqu’un, il peut être responsable du travail défectueux.

Si vous effectuez la même réparation de manière incorrecte, vous pourriez en devenir personnellement responsable.

Parfois, la réparation la moins chère se transforme en procès le plus coûteux.

À quoi ressemble la bonne construction LLC pour les propriétés locatives ?

L’une des buildings les plus efficaces pour de nombreux investisseurs ressemble à ceci :

Une LLC holding du Wyoming détient les intérêts des membres. Chaque propriété locative se trouve à l’intérieur de sa propre LLC. Chaque LLC a son propre compte bancaire. Chaque LLC perçoit son propre loyer. Chaque LLC paie ses propres dépenses. L’argent circule by way of des distributions appropriées plutôt que par des raccourcis personnels.

Cette approche atteint plusieurs objectifs importants.

Premièrement, cela permet d’isoler la responsabilité entre les propriétés.

Deuxièmement, cela crée une comptabilité plus propre.

Troisièmement, il sépare légalement vos différents investissements.

Aucune construction n’est universelle, mais il est presque toujours préférable de superposer votre safety plutôt que de compter sur une seule SARL.

Et si je possède plus qu’un bien locatif ?

De nombreux propriétaires se concentrent entièrement sur la safety de leurs biens immobiliers.

Mais qu’en est-il de tout ce que vous possédez ?

Si vous êtes personnellement nommé dans une poursuite, les actifs titrés en votre propre nom peuvent devenir vulnérables, selon les circonstances et les exemptions applicables.

Cela peut inclure :

Comptes de courtage Comptes d’épargne Crypto-monnaie Métaux précieux Investissements de prêts privés

Votre résidence principale peut également nécessiter une planification distincte, comme une fiducie de résidence, en fonction de vos objectifs et de la loi de votre État.

Un plan de safety des actifs efficace look at l’ensemble de votre state of affairs financière, et pas seulement vos propriétés locatives.

Questions fréquemment posées par les investisseurs

Remark protéger les biens locatifs au-delà d’une SARL ?

Une stratégie globale peut inclure des SARL distinctes pour différentes propriétés, une couverture d’assurance appropriée, une comptabilité appropriée, des sociétés de portefeuille, des fiducies de safety d’actifs, le cas échéant, et des examens réguliers de la construction de votre entité à mesure que votre portefeuille se développe.

Pouvez-vous transférer une propriété locative dans une SARL existante ?

Oui. Vous pouvez généralement transférer un bien locatif dans une LLC, mais vous devez d’abord revoir vos polices d’hypothèque et d’assurance. Certains prêts contiennent des clauses d’échéance à la vente et vous souhaiterez mettre à jour votre couverture d’assurance pour refléter le nouveau propriétaire. Consultez un avocat avant de transférer le titre pour vous assurer que le transfert correspond à votre stratégie juridique et fiscale.

Mettre un bien locatif dans une LLC change-t-il vos impôts ?

Généralement non. Une LLC à un seul membre est généralement traitée comme une entité ignorée aux fins de l’impôt fédéral, tandis qu’une LLC à plusieurs membres est généralement imposée comme une société de personnes, à moins qu’un autre choix fiscal ne soit fait. Dans les deux cas, la LLC bénéficie généralement d’une imposition répercutée, ce qui signifie que les bénéfices et les pertes sont répercutés sur les déclarations de revenus individuelles des propriétaires au lieu d’être imposés au niveau de l’entité.

Un Solo 401(okay) peut-il posséder un bien locatif ?

Oui. Un Solo 401(okay) peut posséder un bien locatif directement ou par l’intermédiaire d’une LLC, à situation que l’investissement soit conforme aux règles de l’IRS. Cependant, les comptes de retraite doivent suivre des règles strictes concernant les transactions interdites, les personnes disqualifiées et l’utilization personnel. Il est donc essential de travailler avec un professionnel.

Avez-vous toujours besoin d’une assurance si vous possédez un bien locatif dans une LLC ?

Absolument. Une LLC et une assurance servent des objectifs différents. L’assurance responsabilité civile aide à couvrir les réclamations juridiques et les dommages, tandis qu’une LLC aide à protéger les actifs contre les créanciers et les poursuites en séparant les actifs professionnels et personnels. De nombreux propriétaires utilisent les deux dans le cadre d’une stratégie globale de safety des actifs.

Construisez une stratégie, pas seulement une LLC

La plus grande erreur que commettent les propriétaires n’est pas de ne pas créer une LLC, mais de croire que la LLC résout tous les problèmes.

À mesure que votre portefeuille grandit, votre construction juridique doit évoluer avec lui. Les stratégies qui ont fonctionné lorsque vous possédiez un bien locatif peuvent vous exposer lorsque vous en possédez cinq, dix ou vingt.

Planifiez une séance de stratégie gratuite avec Anderson Advisors. Nous examinerons votre construction actuelle, identifierons les vulnérabilités potentielles et vous aiderons à élaborer un plan complet pour protéger vos propriétés locatives et vos biens personnels.