Dans cet article
J’ai passé les derniers mois à construire ce que je pense est le plus honnête location à courtroom terme comparaison d’investissement disponible dès maintenant, couvrant cinq sorts de propriétés, quatre dimensions et des lignes de dépenses professional forma.
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Maintenant, allons-y. Les cinq archétypes que nous avons comparés :
Entrance de mer (Golfe Sud-Est/Côte Atlantique)
Bord du lac (principaux lacs américains)
Maison de ville urbaine du centre-ville (Nashville, Austin, Denver)
Cabane dans les arbres/Séjour rural distinctive
Maison de banlieue avec piscine (Sunbelt)
Chacun a marqué à travers des flux de trésorerie, appréciation, amortissement des primes potentielet la durabilité du marché à lengthy terme.
Voici ce que disent réellement les données.
La confrontation dans la catégorie des areas à courtroom terme
La catégorie Maison de banlieue avec piscine a obtenu le rating world le plus élevé. Ce n’est pas la réponse la plus excitante. Mais les chiffres ne se soucient pas de l’enthousiasme. Nous parlons d’un prix d’entrée accessible compris entre 350 000 et 700 000 {dollars}, de rendements bruts compris entre 8 et 14 %, de l’exposition réglementaire la plus faible de toutes les catégories et d’un vent favorable démographique de la Sunbelt qui ne ralentit pas.
La Sunbelt abrite aujourd’hui environ 50 % de la inhabitants nationale et est projeté pour atteindre 55 % d’ici 2040. Des marchés comme Princeton et Fulshear, au Texas, sont deux des communautés à la croissance la plus rapide du pays. Ce n’est pas un pari de area of interest. C’est là que les gens se déplacent.
La catégorie Treehouse/Séjour rural distinctive a obtenu la deuxième place au classement général, mais pour des raisons complètement différentes. Le plafond ici est le plus haut de tous les sorts.
Les cabanes dans les arbres les plus performantes génèrent plus de 200 000 $ par an, avec les ADR atteindre $1 300 par nuit. Il existe des variations documentées qui coûtent 175 000 $ et gagner 150 000 $+ par année. C’est réel. Ce qui est également réel : l’annonce distinctive rurale médiane dépasse à peine 20 000 $.
La différence réside dans la clarté du idea, la validation du marché et les opérateurs qui le gèrent comme une entreprise. Le marché de référence suggérait que ma première unité de glamping rapporterait 25 000 $ par an. Depuis, nous avons dégagé plus de 95 000 $ chaque année. La compétence de l’opérateur est la variable que les données ne peuvent pas capturer à votre place.
Lakefront est le jeu d’appréciation pure le plus fort du information. Les rives du lac Léman se sont appréciées de 8 à 12 % par an au cours de la dernière décennie. Le secteur riverain du centre de la Floride surpasse le marché dans son ensemble de deux à trois factors par an en raison d’une offre limitée.
Mais faites le calcul réel du service de la dette sur une transaction financée au bord d’un lac aux taux actuels, et les flux de trésorerie positifs dès le premier jour sont rares. Vous achetez de l’appréciation. Si vous avez besoin d’un revenu provenant du saut, le secteur riverain n’est pas la bonne catégorie dans le contexte actuel des taux d’intérêt.
Beachfront a une histoire de revenus et d’appréciation, en particulier en Floride, où la loi de préemption de l’État empêche les municipalités d’interdire purement et simplement les DOS. Le vent contraire est l’assurance. Les primes des propriétaires des propriétés côtières de Floride s’élèvent déjà à plus de 7 000 $ sur les propriétés des îles-barrières et l’escalade. L’assurance contre les inondations de la zone VE ajoute 5 000 à 20 000 {dollars} supplémentaires. Ces numéros doivent figurer dans votre souscription dès le premier jour, et non ajoutés plus tard. quand le renouvellement coups.
La catégorie des maisons de ville urbaines du centre-ville a obtenu le rating world le plus bas. Les revenus sont réels. Nashville se situe entre 288 $ et 350 $ ADR et un taux d’occupation de 50,9 %.
Le problème, c’est l’environnement réglementaire. La loi locale 18 de New York a fait chuter les annonces Airbnb d’environ 92 %. Barcelone interdit tous les STR d’ici 2028. Nashville restreint déjà les STR non occupés par leur propriétaire aux zones commerciales et à utilization mixte.
La tendance mondiale est cohérente : les villes s’orientent vers des restrictions. Si votre accord se résume uniquement à une STR, vous n’avez pas d’accord ; vous avez fort à parier que l’environnement réglementaire reste le même.
Ce que les investisseurs manquent
La part du information dont je suis le plus fier est la comparaison des modèles de gestion. La plupart des investisseurs consacrent toute leur énergie à choisir le bon marché et le bon sort de propriété, puis à il à un gestionnaire immobilier et je me demande pourquoi les rendements ne correspondent pas aux projections.
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Voici à quoi cela ressemble sur un pool home de banlieue de 550 000 $ générant 82 000 $ bruts par an :
Airbnb plus un gestionnaire immobilier : flux de trésorerie annuel négatif de 5 372 $
Autogéré avec réservations directes : +12 836 $ de flux de trésorerie annuel
Même propriété. Même revenu brut. Une variation de 18 208 $ dans votre résultat internet, selon la façon dont vous le gérez. La propriété n’est pas la variable. Le modèle de gestion est.
La réservation directe n’est pas une opération advertising complexe. Cela begin par la collecte des e-mails des shoppers, l’envoi d’un message de suivi après le séjour, la création d’une easy web page de réservation directe et la demande aux shoppers satisfaits de revenir directement.
La plupart des hôtes ne font jamais aucune de ces choses. Ceux qui réussissent à accroître cet avantage chaque année.
Le information couvre également :
Bonus d’amortissement (100 % a été restauré pour les biens admissibles mis en service après le 19 janvier 2025)
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Pensées finales
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