Si je devais recommencer dans l’immobilier aujourd’hui, je le ferais

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À 22 ans, je suis allé travailler pour un argent dur prêteur faisant achat-réadaptation prêts. J’ai acheté mon premier bien locatif à 24 ans, ce qui a marqué le début d’une décennie d’investissement immobilier actif avant d’accepter à quel level j’avais raté mes premiers investissements et de les décharger tous.

À la fin de la trentaine, j’avais effacé l’ardoise. Mes premières défaites et mes victoires ultérieures se sont compensées et j’ai fini par repartir de zéro. Après cela, je réussi à y aller depuis rien à moins d’un million de {dollars} Sept années malgré un revenu familial modeste.

Ce c’est tout pour dire que ce n’est pas seulement un exercice théorique pour moi. Alors, sachant tout ce que je sais aujourd’hui après 23 ans dans l’immobilier, remark pourrais-je recommencer aujourd’hui ?

Je ferais Home Hack pour un « logement gratuit »

Lorsque j’ai acheté ma première maison, j’ai loué l’autre chambre à un colocataire que j’ai rencontré sur Craigslist. À ce jour, elle et son mari actuel sont deux de mes amis les plus proches. À un second donné, nous avons passé une semaine dans le nord de l’Italie ensemble.

Certes, j’étais au début de la trentaine à l’époque et j’étais célibataire. Aujourd’hui, je suis marié et j’ai une fille et j’envisage toujours d’acheter une maison à deux logements pour hack de maison.

Si vous pouvez annuler votre paiement de logement en demandant aux locataires de payer la totalité de votre hypothèque, vous pouvez boostez votre taux d’épargne. Et cela signifie créer de la richesse extraordinairement rapidement.

Je sais, parce que j’ai passé 10 ans vivre à l’étranger avec un logement gratuit, ce qui nous a permis d’investir des sommes énormes chaque mois, même avec un revenu de ménage moyen.

De plus, le piratage de maison vous donne un premier aperçu de l’investissement locatif et de la propriété. J’ai découvert que je détestais les tracas constants avec les entrepreneurs, les locataires, les gestionnaires immobiliers, le bureau des permis, les inspecteurs municipaux, les évaluateurs fiscaux et les prêteurs. Mais j’ai refusé d’apprendre des leçons par la facilité et j’ai dû les apprendre à la dure.

J’espère que vous pourrez faire mieux que moi à cet égard.

Je commencerais passif, pas actif

L’investissement actif nécessite des dizaines de micro-compétences. Quelques-uns incluent :

Trouver des offres hors marché à prix très réduits (c’est en fait un ensemble de compétences majeures ; rien de « micro » à ce sujet)
Construire une boîte à outils de financement de différents prêteurs et sorts de crédit
Sélection et gestion des entrepreneurs (avec qui il est notoirement difficile de travailler)
Sélection et gestion des locataires (idem)
Sélection et gestion des gestionnaires immobiliers
Naviguer dans le processus d’autorisation et les inspections locales

Compétences mises à half, cela m’a coûté énormément de temps. Posséder des places est une activité secondaire, et j’ai aussi dépensé une grande partie de mon les nuits et les week-ends à flâner dans les propriétés.

Oh, et cela implique plus de responsabilité que les investisseurs novices ne le pensent : responsabilité juridique suite à des poursuites judiciaires (j’ai été poursuivi deux fois en tant que propriétaire, et c’était vraiment, vraiment nul), ainsi que la responsabilité de la dette lorsque vous signez une garantie personnelle.

Savez-vous ce qui est beaucoup plus easy ? Évaluation investissements immobiliers passifs… puis virer l’argent et mettre fin à la journée.

Cela soulève néanmoins la query suivante : où trouver des transactions immobilières passives (surtout en tant qu’investisseur non qualifié) et remark les examiner ?

Je me connecterais à une communauté d’investisseurs existante

L’investissement peut ressembler à un sport solo, mais ce n’est pas obligatoire.

J’investis aux côtés d’un membership de co-investissement, en investissant des montants relativement modestes (2 500 $ et plus) dans une nouvelle transaction chaque mois. Le membership se réunit une ou deux fois par mois lors d’un appel vidéo de groupe au cours duquel nous posons tous des questions à l’opérateur, puis les expulsons de l’appel pour une dialogue interne sur les risques et les avantages de l’accord.

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Nous tous obtenir le avantage de les connaissances et l’expérience de chacun, vérification l’accord ensemble. Cela permet aux investisseurs, même novices, de prendre facilement des décisions intelligentes et éclairées.

Cela permet également de tirer parti de communautés comme BiggerPockets. Avant d’investir auprès d’un nouvel opérateur, je lance une recherche sur le Boards BiggerPockets pour voir ce que d’autres investisseurs ont dit à leur sujet.

L’investissement immobilier devient beaucoup plus facile lorsque vous l’abordez comme un sport d’équipe.

Je pratiquerais la moyenne des coûts en {dollars}

Lorsque la plupart des gens commencent à investir dans l’immobilier, ils parc 50 000 $ – 100 000 $ dans chaque nouvel investissement. Pour les investisseurs actifs, il s’agit de l’acompte, des frais de clôture, des réparations initiales, and so on. Pour les investisseurs passifs, c’est l’investissement minimal.

Cela rend très difficile d’investir de manière cohérente, c’est pourquoi je ne le fais plus.

Au lieu de cela, j’investis 2 500 $ ou plus chaque mois dans de nouvelles offres comme une forme de étalement des coûts en {dollars}. Tout comme j’investis mensuellement en actions, j’investis mensuellement dans l’immobilier.

Cela m’aide à éviter le jeu perdu consistant à essayer de chronométrer le marché. Cesoit dit en passant, est beaucoup plus tentant lorsque vous investissez entre 50 000 et 100 000 $ à la fois.

Lorsque vous investissez through un membership de co-investissement, vous investissez ensembledonc chacun peut investir de petites sommes. Collectivement, nous pourrions investir entre 400 000 et 800 000 $ d’un seul coup, mais chaque membre n’en investit que quelques milliers (ou plus s’il le souhaite).

J’ai un portefeuille diversifié réparti dans des dizaines de villes et d’États et de nombreux opérateurs et sorts de propriétés. Je ne peux le faire que parce que j’investis de petites sommes chaque mois.

Je serais stratégique en matière d’impôts

Certains de mes investissements bénéficient des mêmes avantages fiscaux que les investissements actifs. Mieux dans fait, parce que l’opérateur fait habituellement un étude de séparation des coûts pour me donner une énorme déduction au cours de la première année.

D’autres investissements ne comportent aucun avantage fiscal, comme les billets garantis. Mais ils paient un tel rendement élevé cela ne me dérange pas – je les compense simplement avec des investissements fiscalement avantageux.

À mesure que les investissements se vendent et me frappent avec des factures d’impôts élevées, j’utiliserais le stratégie d’échange paresseuse 1031 pour les compenser et continuer à donner des coups de pied sur la route. C’est très easy et ne nécessite aucun problème comme des intermédiaires qualifiés ou des délais rigides. Tout ce que j’ai à faire est d’investir dans un nouveau placement en actions au cours de la même année civile.

Vous pouvez également faire beaucoup de stratégies créatives avec votre IRA ou 401(okay), surtout avec les comptes Roth.

Si je voulais démarrer une entreprise immobilière

La plupart des gens juste souhaitent ajouter de l’immobilier à leur portefeuille d’investissement sans démarrer une activité secondaire ou une entreprise autour de celui-ci. Mais qu’en est-il des investisseurs qui souhaitent créer une entreprise grâce à l’investissement immobilier ? J’envisagerais deux voies : coparrainer des transactions ou combiner vente en gros et investissement locatif.

Lorsque vous co-parrainez des transactions, vous obtenez une half des bénéfices en échange de votre aide à lever des capitaux auprès de vos amis, de votre famille et de vos abonnés. C’est un wonderful moyen de mettre le pied dans la porte pour devenir vous-même un syndicateur immobilier et obtenir des offres sur votre historique (même si vous ne les avez pas réellement gérées).

Alternativement, vous pourriez de gros des rénovations aux investisseurs actifs. Certaines de ces offres que vous pourriez garder pour vous, les rénover et les garder en location (le Stratégie BRRRR). Le commerce de gros génère des revenus mensuels tandis que vous construisez progressivement un portefeuille d’immeubles à revenus.

Pourquoi le marché actuel semble plus attrayant que la plupart des autres

Je maintiens ce que j’ai dit à propos de la méthode des achats périodiques périodiques et du fait de ne pas synchroniser le marché. Cela dit, il vaut toujours la peine d’observer le cycle actuel du marché.

Des analystes tels que Dave Meyer de BiggerPockets nous constatons que les transactions s’améliorent pour les investisseurs, à mesure que la transition vers un marché d’acheteurs se poursuit. C’est une excellente nouvelle pour les investisseurs actifs et passifs.

Valeurs multifamiliales s’est écrasé de 25 % à 30 % fin 2022 et début 2023. La reprise a commencé mais restes assez tôt pour qu’il y ait suffisamment de place pour courir.

Et lorsque l’inflation augmente (comme c’est le cas en ce second), les actifs réels surpassent tout le reste. Les actifs réels ont une valeur intrinsèque, donc les gens simplement ajuster ce qu’ils sont prêts à payer même si la valeur de la devise change.

Vous n’avez pas besoin de débourser 50 000 $ pour un acompte ou un investissement minimal. Vous pouvez commencer avec quelques milliers de {dollars} si vous investissez aux côtés d’un membership de co-investisseur et construisez progressivement votre empire. Je possède désormais une participation dans plus de 5 000 logements à travers le pays, mais je n’ai pas à lever le petit doigt pour aucun d’entre eux.

C’est ainsi que j’investis depuis huit ans, depuis que j’ai recommencé à la fin de la trentaine. Et c’est ainsi que je proceed d’investir chaque mois pour construire une machine qui génère elle-même des revenus.