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Pour vraiment investissement immobilier passifacheter des maisons neuves à prix très réduit pourrait être la answer à faible stress qui se cache à la vue de tous.
L’idée conventionnelle de l’investissement BRRRR peut être un frein pour beaucoup. Passer des heures à conduire pour gagner de l’argent, à chercher des offres, à acheter une maison à rénover, à embaucher un entrepreneur, à espérer ne pas dépasser votre finances, puis à marchander avec la banque au sujet de l’évaluation et du taux d’intérêt lorsque vous refinancez est réservé aux personnes véritablement engagées.
Le « Go » en Passif
Le « go » au passif est là pour une raison. Beaucoup de gens simplement Je n’ai ni le temps ni l’envie de m’engager dans l’achat de places. Pour les investisseurs qui recherchent un véhicule de revenu véritablement passif, l’achat d’une maison neuve avec des remises intégrées aux constructeurs et un bassin d’attente de locataires qualifiés et bien rémunérés pourrait être exactement ce que vous attendiez.
La bonne nouvelle est que les prix des nouvelles constructions ont chuté et que les constructeurs s’en débarrassent comme du lait de poule en janvier. Le résultat est que les petits investisseurs ont une réelle likelihood de des flux de trésorerie avec des maisons toutes neuves, ils n’avaient pas besoin de se ruiner pour acheter. Le plus grand constructeur du pays, Lennar, a déclaré que son prix de vente moyen était tombé à environ 371 000 $ au cours de son dernier trimestre.
Pourquoi cette fenêtre s’est ouverte
La crise de l’abordabilité signifie que les constructeurs doivent rencontrer les acheteurs à un prix abordable s’ils souhaitent déplacer leurs shares. Cela signifie des prix bas, des incitations élevées et un quantity de masse.
Le co-PDG de Lennar, Stuart Miller, a déclaré lors d’un appel aux résultats concernant la baisse de prix :
“La demande, cependant, reste élevée, automobile les gens veulent et ont besoin d’un logement. Les millennials atteignent l’âge d’acheter et réalisent les avantages et peut-être l’impératif de l’accession à la propriété, mais l’abordabilité et la perte de confiance dans l’achat actuel envoient des signaux confus. Je ne veux pas exagérer le négatif, automobile le marché ne s’effondre certainement pas, mais il proceed de se calmer. “
Les données du NAHB a révélé qu’environ 35 % des constructeurs réduisaient leurs prix de 5 à 6 % en moyenne en juin, tandis qu’environ 61 % offraient des crédits tels que des crédits de clôture aux investisseurs et des rachats de taux hypothécaires. Views du logement de la NAHB pour 2026 a également déclaré que la development de maisons en rangée avait atteint un sommet depuis plusieurs décennies, soit un peu plus de 18 % des mises en chantier de maisons unifamiliales, reflétant l’évolution du marché vers des logements plus abordables dans des communautés à planification a number of.
Les métros avec le meilleur flux de trésorerie pour les nouvelles constructions
Si tu vraiment Si vous voulez un accord, tout est plus grand au Texas, y compris les flux de trésorerie, en particulier autour de San Antonio et de Houston, où les remises et les loyers constituent le double pas idéal pour les investisseurs.
Le Lone Star State est seul en matière de flux de trésorerie pour les nouvelles constructions. Un récent Information d’investissement au Texas ont constaté que les rendements locatifs bruts varient généralement de 5 à 7 % à Dallas, de 6 à 8 % à Houston et de 7 à 9 % à San Antonio, tandis que les rendements nets sont généralement inférieurs de 2 à 4 % après dépenses.
Un autre basé à Houston information déclare : “Par exemple, une propriété de 320 000 $ louée à 2 200 $ par mois génère un rendement brut légèrement supérieur à 8 %. Cette efficiency surpasse de nombreux marchés côtiers et résiste bien aux marchés de banlieue comparables de la Solar Belt. Le succès dépend de l’acquisition de la bonne propriété au bon prix, où une connaissance approfondie du sous-marché devient un avantage concurrentiel vital pour les investisseurs. “
Analyse des flux de trésorerie : communautés de nouvelle development de Houston et de San Antonio
Fin 2025, Plus grandes poches mis en évidence Le marché des investisseurs de Lennar en tant que plateforme proposant des maisons neuves clé en fundamental sur plus de 90 marchés, dont certaines maisons de trois chambres à San Antonio à un prix inférieur à 150 000 $. Les frais de location, la couverture de garantie et les flux de travail orientés vers les investisseurs sont inclus pour rationaliser les acquisitions d’achat et de conservation.
Ne nous faisons pas d’illusions : la baguette magique d’un constructeur, en saupoudrant des incitations telles que des rachats de taux et des crédits de frais de clôture, va effacer comme par magie l’environnement de taux de 6,5 % dans lequel nous nous trouvons, mais cela peut faire une différence.
Par exemple, supposons qu’une nouvelle maison de ville de trois chambres dans une communauté planifiée (MPC) à Houston soit achetée pour 315 000 $ après incitations, ce qui est cohérent avec des marchés de flux de trésorerie plus forts. Avec une mise de fonds de 20 %, l’investisseur emprunte 252 000 $. Un taux de 6,2 % sur une hypothèque sur 30 ans place l’IP à environ 1 540 $. Ajoutez 525 $ pour les taxes, l’assurance, le HOA et les réserves de upkeep, et les frais de possession totaux sont d’environ 2 065 $.
Avec un rendement brut de 7 %, le loyer annuel est d’environ 22 050 $, soit environ 1 838 $ par mois.
Ce niveau de loyer produit un flux de trésorerie faible ou négatif dans le cadre d’un bail normal à lengthy terme.
Avec un rendement de 8 %, le loyer passe à 25 200 $ par année, soit environ 2 100 $ par mois.
Même à 8 %, il ne reste qu’un excédent marginal après prise en compte des logements vacants, du chiffre d’affaires et des coûts de location.
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À Houston, les nouvelles constructions nécessitent une base d’achat solide, des tarifs plus bas ou des loyers supérieurs à la moyenne pour fonctionner. Un rachat de taux payé par le constructeur à environ 5,25 % peut réduire les paiements mensuels de plusieurs centaines de {dollars}.
Cela réduit les coûts de possession jusqu’à 1 800 $, améliorant ainsi les flux de trésorerie potentiels avec des rendements plus élevés.
À San Antonio, une propriété de 285 000 $ avec une mise de fonds de 20 % entraîne des frais de possession mensuels d’environ 1 850 $.
Avec un rendement de 8 %, un loyer proche de 1 900 $ se rapproche du seuil de rentabilité, tandis qu’un rendement de 9 % génère un excédent mensuel d’environ 288 $.
San Antonio s’aligne plus étroitement sur les objectifs des investisseurs d’un flux de trésorerie positif mensuel de 100 $ à 300 $.
Remark améliorer le flux de trésorerie des nouvelles maisons unifamiliales
Incitations aux constructeurs
Les incitations aux constructeurs sont clairement le premier levier à actionner lorsqu’on tente d’augmenter les flux de trésorerie. Un rachat de taux généreux ou un sous-sol ou un grenier fini gratuit qui pourrait rapporter un loyer supplémentaire est une easy victoire pour augmenter les flux de trésorerie.
C’est également là que le financement auprès d’un grand constructeur peut être utile, automobile ils travaillent souvent avec des prêteurs favorables aux investisseurs pour proposer des prêts DSCR, des prêts de portefeuille et d’autres produits plus étroitement liés aux revenus de la propriété qu’aux ratios DTI personnels.
Dans certains cas, une maison occupée par son propriétaire réduira encore davantage le taux, ce qui constitue une bonne answer. stratagème si vous commencez votre parcours d’investissement et envisagez de hack de maison ou louer à des invités à lengthy ou à courtroom terme.
Attirer des locataires mieux rémunérés
Vous voulez faire passer votre flux de trésorerie de « meh » à « ouais » ? Explorez les scénarios d’utilisation les plus élevés et les meilleurs pour votre location. Une maison nouvellement construite a un cachet que vous pouvez exploiter pour obtenir des loyers supérieurs à ceux du marché, en particulier sur les marchés où le trafic de déménagement est élevé, comme ceux qui comptent des hôpitaux, des bases militaires ou des employeurs du secteur des applied sciences et de l’énergie. Les nouvelles maisons situées dans des PPM riches en commodités séduisent les professionnels en déplacement pour leurs aménagements, sentiers et activités modernes.
Flux de trésorerie élevé les niches viennent avec plus complexité opérationnelle et réglementaire. Vie assistée et une vie sobre peut produire des revenus bien plus élevés que les baux ordinaires en facturant par lit ou sur une base de service amélioré.
Si c’est la course que vous souhaitez prendre, en coordination avec le constructeur avant development pour vous assurer d’avoir les plans d’étage nécessaires pour convenir les juridictions que vous ciblez sont importantes. Si gérer une entreprise vous semble trop exigeant en main-d’œuvre, envisagez les places d’entreprise pour les cadres itinérants, les infirmières ou les personnes ayant des réclamations d’assurance à la recherche d’un logement temporaire pendant que leur maison est en development. fixé.
Pensées finales
Comme en témoignent les baisses de prix de Lennar, les constructeurs sont prêts à parler de réductions, et il n’y a jamais eu de meilleur second pour proposer un numéro qui vous embarrasse ou demander une mise à niveau qui pourrait sembler farfelue dans des circonstances normales. Garder un inventaire qui prend la poussière sur des terrains et coûte de l’argent n’est bon pour personne, en particulier pour les promoteurs qui possèdent des centaines, voire des milliers de maisons de ce sort qu’ils doivent vendre dans tout le pays.
Soyez courageux et demandez la lune. La fortune sourit aux audacieux !
-1024x609.jpg "Le président Trump révèle le désastre de l’intégrité électorale aux États-Unis")
