Dans cet article
Catégorie
Détails
Nom
Andy Gil
Emplacement
Connecticut
Occupation
Entrepreneur général et investisseur immobilier
Actifs
58 unités locatives réparties dans plusieurs propriétés, plus un portefeuille de 30 unités en acquisition progressive
Stratégie d’investissement
Multifamilial à valeur ajoutée, acquisition progressive de la gestion à la propriété, financement privé
Financement
Prêts commerciaux (ARM à cinq ans), billets détenus par le vendeur, prêts privés
Andy Gill a perdu son entreprise lors de la Grande Récession et a passé des années à réapprendre remark fonctionne réellement l’argent. Il a élevé deux enfants dans une maison de 850 pieds carrés, conduisait des voitures d’event et refusait de contracter des dettes qu’il ne comprenait pas, tout cela pour pouvoir éventuellement acheter quelque selected qui ne disparaîtrait jamais comme son entreprise l’avait fait. Il n’a acheté sa première location qu’à l’âge de 44 ans.
Quatre ans plus tard, il possède 58 logements et est en prepare d’acquérir un portefeuille de 30 logements selon une construction qu’il a lui-même imaginée : gérer des propriétés qu’il ne possède pas encore jusqu’à ce que les vendeurs soient prêts à lui remettre les clés.
Voici remark il l’a construit.
Vous n’avez commencé à investir qu’à l’âge de 44 ans. Qu’est-ce qui a finalement fonctionné ?
j’ai eu un mauvais expérience commerciale qui m’a appris je je n’ai pas compris finance ou un P&L. je j’ai dû devenir clever, et puis je J’ai trouvé un mentor qui m’a appris que si on ne peut pas mesurer quelque selected, on ne peut pas le gérer. Une fois que j’ai acquis ces compétences, j’ai réalisé que posséder l’actif, et pas seulement l’améliorer pour quelqu’un d’autre, était le véritable objectif.
Notre premier achat concernait 12 condos dans le Connecticut. J’ai fait appel à un partenaire pour faire du 50-50, et parce que ils étaient identiques unitésje pouvais comprendre l’ensemble de l’affaire d’un coup : remark le loyer évoluerait, quelles améliorations étaient nécessaires et remark gérer les locataires. Cela m’a donné la confiance nécessaire pour continuer.
Vous avez trouvé une façon inhabituelle de trouver votre transaction la plus récente, un portefeuille de 30 unités. Guidez-nous à travers cela.
J’avais l’idée que si je pouvais prendre en cost la gestion de propriétés que je ne possédais pas encore auprès de propriétaires plus âgés et frustrés, je serais déjà dans la première place pour acheter lorsqu’ils seraient prêts à vendre.
J’ai conçu des courriers avec une model dessinée de moi-même dans une flanelle avec une ceinture à outils et un chien, disant quelque selected comme : « Être propriétaire, c’est nul ; tu devrais me vendre. » J’en ai envoyé environ 600 et j’ai reçu 100 appels.
L’une venait d’un ami de longue date que je ne connaissais même pas et qui possédait des appartements. Sa femme voulait qu’il voyage davantage. Un an plus tard, il était prêt à parler.
Remark avez-vous réellement structuré la transaction une fois qu’il était prêt à vendre ?
Nous avons signé deux contrats. Le premier était un contrat de gestion pour que je puisse reprendre les propriétés immédiatement, voir sous le capot et familiarisez-vous avec eux avant d’engager un capital réel. La seconde était la achat et vente accord.
Pour la première propriété que nous avons transférée, nous avons eu recours à une évaluation formelle. Après cela, nous avons convenu d’un prix unitaire fixe au lieu de payer huit évaluations supplémentaires, automotive certaines unités étaient plus grandes ou situées dans de meilleures zones, et cela s’est égalisé sur l’ensemble du portefeuille. Il détenait une observe sur le reste, ce qui l’aidait également à gérer plus-values et dépréciation récupérer une propriété qu’il possédait depuis longtemps.
Nous sommes désormais à mi-chemin du transfert, le reste étant prévu au cours des 12 prochains mois.
Qu’est-ce qui a permis à cette construction de fonctionner pour les deux events au lieu de une vente customary ?
Pour moi, au second où j’achète chaque propriété, je la contrôle déjà complètement. Je connais les locataires ; Je connais les problèmes. Je perçois déjà le loyer, donc c’est essentiellement juste cellular le dépôt de son compte sur le mien. Pour lui, cela signifiait qu’il pouvait cesser immédiatement de s’occuper des locataires et de l’entretien sans renoncer à la scenario fiscale qu’il souhaitait en cas de vente pure et easy.
Il est en fait tellement satisfait de l’accord que nous parlons maintenant de collaborer sur de nouveaux accords de développement en utilisant une désignation de logement abordable qui nous permet de contourner certaines restrictions de zonage et d’augmenter la densité.
Sur quel financement comptez-vous actuellement et que recherchez-vous dans une transaction avant d’acheter ?
Vous aimerez peut-être aussi
Notre premier accord était un prêt industrial avec un ARM de cinq ans, et nous avons créé de nombreux équité simplement en stabilisant la propriété dès le début. Une fois que vous avez prouvé que vous pouvez exécuter votre projet, les gens sont prêts à vous prêter à titre privé, et la plupart de nos financements sont désormais privés.
Du côté de la propriété, je veux paiement en espèces retour donc je récupère mon argent rapidement, et je recherche des marchés avec environ 3% organique historique appréciation donc je ne me contente pas de garer de l’argent dans un endroit plat. Je reste également à l’écart de tout ce qui concerne le câblage à boutons et tubes, un mauvais toit, des problèmes structurels ou de vieilles conduites d’égout, automotive ce sont les surprises coûteuses qui apparaissent plus tard si vous ne les surprenez pas lors de l’inspection.
