Les principales erreurs commises par les propriétaires et ce qu’ils ont fait pour les corriger

Dans cet article

Comme vous le diront les investisseurs chevronnés, l’expression « revenu passif » est en grande partie un oxymore – comme le terme « argent facile » ou, pour les britanniques transplantés comme moi, la phrase « Je pense que l’Angleterre peut gagner la Coupe du monde ». Face à la flambée des dépenses, les petits investisseurs apprennent à leurs dépens que revenu passif équivaut souvent à d’énormes maux de tête.

Cependant, il y a cinq ans, il semblait que les investisseurs n’avaient qu’à s’allonger sur une chaise longue au bord de la piscine et regarder l’argent affluer. Après la pandémie de COVID-19, les taux d’intérêt avoisinaient les 3 %, les loyers montaient en flèche et tout le monde voulait une half du gâteau de l’investissement immobilier résidentiel.

« Les loyers [we could charge compared] le coût d’achat était insensé », a déclaré William Lemmon, un investisseur à Akron, Ohio. Agent immobilier.com. “Alors nous nous sommes lancés dans l’aventure.”

A l’époque, dans En 2021, William et son frère Josh achetaient des maisons pour 60 000 $ et les louaient pour 1 000 $ par mois.

Un phénomène de revenu passif

Comme le savent les investisseurs de BiggerPockets, cette période était au plus fort du growth de l’investissement immobilier, lorsque le Stratégie BRRRR le recyclage de l’argent pour acheter plusieurs maisons battait son plein. Une analyse Realtor.com des données de Google Developments a révélé que l’intérêt des recherches pour les « revenus passifs avec l’immobilier » a presque quadruplé entre 2019 et 2022.

La flambée des loyers, à savoir une augmentation médiane de 20 % pour les studios par rapport aux appartements de deux chambres, passant de 1 451 $ en 2019 à 1 741 $ en 2023, selon les données de Realtor.com, associée à des taux d’intérêt historiquement bas, a poussé les petits investisseurs à acheter en gros, passant de 186 592 logements en 2015 à 363 434 en 2022, soit près du double du Whole 2015.

« Un emploi dès le départ »

Cependant, de nombreux investisseurs immobiliers ont découvert à leurs dépens que les revenus « passifs » étaient rarement passifs.

«Ils sont devenus un travail dès le départ», a déclaré William Lemmon à Realtor.com. “C’était le début de ce que je vous ai dit – les attentes quant à la manière dont cela allait se dérouler passivement – et puis cela ne s’est pas du tout passé comme ça.”

Même en 2021, l’achat de logements plus anciens impliquait de lourdes dépenses. « Si j’achète une propriété à 90 000 $, je ne la loue pas [out] cette année-là, et je dépense 30 000 $ pour le rénover, puis je le loue à la fin de l’année, c’est négatif”, dit William. “Nous avons été négatifs dès le départ. Le temps consacré à la rénovation coûte vraiment de l’argent et du temps, ce qui rend la rénovation moins passive.

L’augmentation des coûts tue les flux de trésorerie

Le seul selected passif à l’égard de l’investissement pour de nombreuses personnes a été le remboursement du locataire et le équité appréciation, qui, avec les avantages fiscaux de dépréciation, fait la réalité de l’achat de propriétés locatives est plus un jeu à lengthy terme qu’un moyen à courtroom terme de devenir riche et de prendre une retraite anticipée des flux de trésorerie jouer.

Hannah Jones, économiste principale chez Realtor.com, a déclaré dans l’article de Realtor.com :

« La faiblesse des loyers s’explique en grande partie par l’augmentation de l’offre locative, en particulier sur les marchés qui ont explosé au cours de la dernière décennie. [COVID-19] pandémie. Dans le même temps, les propriétaires ressentent la pression du côté des coûts : les primes d’assurance, la most important d’œuvre d’entretien, les matériaux et les dépenses de chiffre d’affaires ont tous augmenté, comprimant les marges même là où les loyers restent stables.

Augmenter la valeur nette est le nouvel objectif

Dans un récent Podcast BiggerPocketsDave Meyer a déclaré que le chiffre magique que les investisseurs immobiliers devaient atteindre était de 5 hundreds of thousands de {dollars} en capitaux propres avant même de pouvoir penser aux flux de trésorerie pour leur utilization personnel.

“Ne vous concentrez pas sur ‘Hé, je suis passé de 500 à 600 {dollars} de flux de trésorerie'”, a-t-il déclaré lors du podcast. “Le plus difficile est de constituer ces 5 hundreds of thousands de {dollars} de capitaux propres. Une fois que vous l’avez obtenu, c’est facile. Tu peux juste sortir et acheter des trucs contre de l’argent.

Stratégies d’investissement immobilier à faible risque pour un revenu passif et augmenter votre valeur nette

Si l’achat d’immeubles locatifs plus anciens dans les quartiers C-C+ équivaut à des investissements à plus haut risque en raison de l’entretien différé, du risque plus élevé que les locataires ne paient pas le loyer et de l’augmentation des dépenses (taux d’intérêt, améliorations, taxes et assurance), il existe des moyens d’utiliser l’immobilier pour augmenter votre valeur nette sans prendre en compte l’investissement chronophage et fastidieux qui pousse les investisseurs à vendre leurs portefeuilles à perte. En voici quelques-uns.

Vous aimerez peut-être aussi

Piratage de maison

Piratage de maison est aussi vieille école que attainable, mais il convient de répéter que vivre dans une propriété et demander ensuite à vos locataires de payer une partie ou la totalité de l’hypothèque vous enlève l’une de vos dépenses mensuelles les plus importantes, vous permettant ainsi de dynamiser votre épargne.

Le fait que vous vivez dans le même immeuble que vos locataires signifie généralement qu’ils seront moins susceptibles de ne pas payer le loyer, tandis que vous êtes toujours disponible pour superviser les problèmes d’entretien, ce qui rend l’expérience de location plus fluide.

Économisez des impôts sur les plus-values ​​en vendant votre propriété piratée tous les cinq années

Si vous vivez dans une résidence personnelle pendant deux ans sur cinq, vous pouvez la vendre sans avoir à payer d’impôt sur les positive aspects en capital sur les premiers 250 000 $ en tant que personne seule et 500 000 $ en tant que couple marié, selon Règles de l’IRS.

Imposer des loyers plus élevés

Courtroom terme ou moyen terme la location augmentera vos loyers par rapport à un bail de 12 mois, à situation que vous soyez au bon endroit et que vous soyez conscient de l’entretien supplémentaire qu’implique.

Devenez une monnaie privée prêteur

Il s’agit véritablement d’une manière passive de gagner de l’argent dans l’immobilier. Les aspirants ne manquent pas palmes et les investisseurs BRRRR à la recherche d’une supply de financement pour leur prochain projet. Si vous avez de l’argent, vous pouvez gagner 12 % et plus sur votre argent en le prêtant.

Même si vous n’avez pas personnellement d’argent, connaître d’autres personnes qui en ont et percevoir des frais pour négocier une transaction est également une autre forme de revenu passif qui implique de parcourir certains papiers, souvent avec l’aide d’un avocat ou d’une société de titres. Assurez-vous simplement de protéger les inconvénients potentiels en ayant le premier privilège sur la propriété sur laquelle vous prêtez.

Économisez de l’argent et/ou liquidez actifs

L’achat d’un bien immobilier au comptant élimine la principale dépense liée à la possession d’un bien locatif : l’hypothèque. Si vous disposez de liquidités dans divers actifs ou si vous avez économisé une somme importante grâce à votre travail ou à la bourse, mettre cet argent à revenue ajoute tous les avantages fiscaux et patrimoniaux de la possession de areas, avec un sure flux de trésorerie en plus.

Si exposer votre argent aux aléas du marché immobilier vous laisse toujours instable, acheter des obligations municipales non imposables qui génèrent 4 à 5 % d’intérêt annuel et les utiliser pour investir protège votre capital.

Pensées finales

L’immobilier reste une excellente supply d’investissement, mais même dans les périodes fastes de taux bas et d’augmentation des loyers, il n’a jamais été vraiment une entreprise passive si elle est effectuée correctement. Aujourd’hui, ces indicateurs rendent la tâche encore plus difficile pour les investisseurs qui souhaitent recourir à l’effet de levier, d’où la nécessité de passer en conséquence d’une perspective de flux de trésorerie à une perspective de croissance des actions. Plus vite vous pourrez construire votre valeur nette, plus vite vous aurez des choices pour vous amener à un model de vie d’investissement plus passif.

En attendant, cela signifie conserver votre emploi et chercher à augmenter vos revenus, en économisant méticuleusement et/ou en maximisant la valeur nette des loyers que vous possédez déjà grâce à un entretien continu et à des augmentations progressives des loyers. Cela peut ne pas sembler horny, mais être ennuyeux vaut mieux être fauché à chaque fois.