Dans cet article
Nom
Logan Georges
Emplacement
Tallahassee, Floride
Career
Propriétaire d’une agence d’assurance et investisseur immobilier
Actifs
14 logements locatifs, 7 900$/mois de trésorerie
Stratégie d’investissement
Publipostage, démarchage téléphonique pour des offres hors marché, financement par le propriétaire, achat et conservation
Financement
Financement du propriétaire, prêts conventionnels, notes privées des mentors
Logan George avait 18 ans, avec un loyer mensuel de 1 000 $ pour un appartement universitaire dont il ne voulait même pas, avec 15 000 $ à son actif et aucun antécédent de crédit. Au lieu de signer un bail, il a écrit à la major 200 lettres aux propriétaires des quartiers proches de l’État de Floride.
Une personne a répondu. Cette réponse distinctive est devenue une maison de ville de quatre chambres, trois colocataires payant un loyer et le premier domino d’un portefeuille qui compte désormais 14 unités.
Voici remark il l’a construit.
Vous n’aviez aucun crédit et 15 000 $ à votre nom. Remark avez-vous réellement acheté votre premier bien immobilier ?
J’ai écrit 200 lettres manuscrites à des habitants de quelques quartiers proches de mon école que mon père avait choisis pour moi, des communautés de la fin des années 80 et du début des années 90 avec encore quelques appréciation laissé en eux.
Un gars a répondu au sujet d’une maison de ville qu’il voulait vendre. Comme je ne pouvais pas prétendre à un prêt, nous avons trouvé financement par le propriétaire. Je lui ai donné 10 000 $ d’acompte et payé 110 000 $ pour une maison en rangée de quatre chambres, et il a couvert un déficit de 6 000 $ qu’il avait sur son propre prêt et a simplement pris mes paiements mensuels comme flux de trésorerie.
J’ai loué les trois autres chambres à mes amis pour 335 $ la chambre, j’ai partagé la facture d’électricité et j’ai fini par être payé environ 500 $ par mois pour y vivre au lieu de payer moi-même le loyer.
Remark avez-vous trouvé vos deuxième et troisième contrats, et qu’est-ce qui a permis au financement par le propriétaire de continuer à fonctionner pour vous ?
Après ce premier accord, j’ai dressé une liste ciblant deux à quatre unités propriétés et je viens de commencer les appels à froid, parfois 200 à 250 appels avant d’obtenir un oui.
Un appel a conduit à une femme plus âgée possédant un duplex qui recevait des offres par courrier depuis des mois mais n’y répondait jamais. Je lui ai proposé 180 000 $ ; elle a accepté sur-le-champ, et j’ai même payé son déménagement pour lui faciliter la tâche.
À peu près au même second, j’ai rencontré Curtis par démarchage téléphonique, un investisseur chevronné d’une soixantaine d’années prêt à se retirer. Nous nous sommes mis d’accord sur 230 000 $ pour un duplex avec storage attenant, et comme il s’inquiétait des conséquences fiscales liées à la vente pure et easy, il a proposé d’en financer lui-même une partie à 6,75 %, avec une mise de fonds d’environ 25 %.
Cette relation s’est transformée en un véritable mentorat. Un an plus tard, il m’a même aidé à évaluer une transaction de maison en rangée et m’a écrit une word privée pour couvrir ce que je ne pouvais pas moi-même laisser de côté.
Votre plus grosse affaire était en fait quatre duplex à la fois. Expliquez-nous remark cela s’est produit.
J’ai vendu une maison de ville que j’avais achetée sur la MLS, j’ai transféré les bénéfices dans un 1031 échangeet après quelques mois sans rien trouver, une annonce en duplex est apparue pour 225 000 $.
J’ai découvert par l’intermédiaire de l’agent inscripteur que le vendeur était en fait propriétaire de toute la rue, soit quatre duplex au complete, et qu’il avait affaire à de mauvais locataires et à des problèmes de gestion venant de Californie. J’ai demandé ce qu’il ferait si j’achetais les quatre, et l’agent est revenu avec une offre de 185 000 $ chacun si j’agissais rapidement et prenais l’ensemble du paquet. Cela représentait 750 000 $ pour huit unités.
J’ai mis une somme importante et le vendeur a financé 500 000 $ à 6 %, intérêts uniquement.
Ces duplex avaient besoin de travaux. À quoi ont réellement ressemblé la rénovation et la location ?
Au premier jour, le loyer complete des huit logements n’était que de 4 100 $. Deux locataires ne payaient pas et un logement était vacant.
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Je ne fais pas de grosses rénovations : pas de démontage de murs ni d’ajout de pièces. Il s’agit de peinture, de nouveaux appareils électroménagers, de nouveaux comptoirs et parfois de nouveaux revêtements de sol. J’ai fait sortir les locataires qui ne payaient pas, j’ai rénové les logements vacants, j’ai gardé trois locataires existants qui prenaient soin de leur logement et j’ai juste augmenté légèrement leur loyer, et j’ai tout obtenu à 100 % d’occupation.
Aujourd’hui, ce même portefeuille rapporte 8 700 $ par mois en loyer, ce qui revient à environ 4 600 $ par mois en des flux de trésorerie après dépenses.
Vous avez gardé votre W-2 tout le temps. Pourquoi ne pas vous lancer dans l’immobilier maintenant que vous disposez d’aussi bonnes liquidités ?
J’ai quitté la concession vehicle entre mes deux premiers duplex parce que les horaires étaient durs, mais j’ai créé une agence d’assurance juste après au lieu d’arrêter complètement le travail.
Renoncer à un revenu secure ralentit en fait la croissance de l’immobilier, au lieu de l’accélérer. Les banques vous considèrent comme un plus grand risque sans revenu W-2, même si votre portefeuille vous rapporte davantage. Une fois que votre famille dépend entièrement des revenus immobiliers, il devient beaucoup plus difficile de renoncer à une transaction médiocre par nécessité au lieu d’acheter parce que les chiffres sont réellement bons.
À l’heure actuelle, j’en suis à 14 logements au complete, avec un loyer de 17 000 $ par mois, dont environ 7 900 $ représentent les flux de trésorerie après dépenses. Mon portefeuille doit être beaucoup plus essential avant même d’envisager de quitter le W-2.
