Les acheteurs de maison américains ont trouvé de nombreux méchants dans le marché immobilier brutal d’aujourd’hui : la Réserve fédérale, les propriétaires de Wall Road, et même leurs mother and father baby-boomers qui refusent de déménager. Mais Financial institution of America Analysis affirme que le véritable coupable se cache bien en vue dans votre propre cour.
Dans un nouveau rapport du symposium sur le logement, BofA World Analysis affirme qu’il existe une « déconnexion fondamentale entre la politique du logement et la pénurie sous-jacente de l’offre », et que les électeurs sont obsédés par les mauvais ennemis comme les taux d’intérêt et les investisseurs institutionnels au lieu d’un méchant sans visage : le temps lui-même. Plus précisément, le problème réside dans l’incapacité, depuis des décennies, à construire suffisamment de logements. Alors que les sondages sur l’abordabilité constituent une préoccupation majeure, le comité politique de la banque prévient que les options politiquement douloureuses nécessaires pour stimuler l’offre restent largement hors de propos, laissant le marché « bloqué » alors même que les taux hypothécaires commencent à baisser légèrement.
Blâmez le conseil de zonage, pas seulement la Fed
Selon le panel de la BofA, la plupart des décisions en matière de logement vivent et meurent au niveau native, où les règles de zonage et la résistance « Not-In-My-Yard » empêchent de nouvelles offres d’être autorisées.
« La plupart des décisions en matière de logement sont contrôlées au niveau native, où la dynamique du « Not-In-My-Yard » (NIMBY) et la résistance politique aux nouveaux développements restent fortes », word le rapport.
Cette déconnexion se reflète dans la manière dont les électeurs expliquent leur propre frustration. Même si l’abordabilité « reste une préoccupation majeure du public », la BofA affirme que « la plupart des électeurs blâment les taux d’intérêt ou les investisseurs institutionnels plutôt que le véritable problème : l’offre insuffisante de logements ». Même les efforts fédéraux présentés comme favorables au logement, comme la loi sur la route vers le logement, n’auront probablement « qu’un affect progressif », principalement en éliminant certaines frictions réglementaires ou en finançant des idées de area of interest telles que les logements modulaires plutôt qu’en lançant des constructions à grande échelle.
Un marché « bloqué » par une sous-offre chronique
Le level de vue principal de la BofA est que la crise actuelle de l’accessibilité financière est le produit à la fois d’un choc ponctuel et d’un échec de development bien plus ancien. Après 2020, le travail à distance et la migration pandémique ont créé une poussée structurelle de la demande à laquelle le secteur de la development ne pouvait tout simplement pas répondre : un animateur du symposium estime que les mises en chantier auraient dû atteindre environ 6 tens of millions d’unités annuelles, soit une augmentation de 300 %, pour l’absorber.
Au lieu de cela, l’offre s’est révélée « beaucoup moins élastique que la demande » et les prix des logements ont bondi de plus de 40 % en 18 mois environ avant qu’un choc de taux brutal n’enferme les vendeurs potentiels dans des prêts hypothécaires extremely bon marché. Les ventes de maisons existantes tournent désormais autour de 4 tens of millions par an, ce qui, selon la BofA, est le niveau le plus bas depuis 40 ans environ sur une base ajustée à la inhabitants, reflétant un marché de la revente gelé et un « effet de verrouillage » qui pourrait durer six à huit ans.
Pourquoi votre paiement semble toujours unattainable
Sur le papier, l’accessibilité s’est améliorée par rapport au creux absolu de 2023, à mesure que les revenus ont augmenté et que les taux hypothécaires ont baissé par rapport à leur sommet. Les stratèges hypothécaires de la BofA s’attendent à ce que les taux hypothécaires à 30 ans n’évoluent que progressivement, d’environ 6,5 % à environ 6 % d’ici 2027, à mesure que l’écart sur les bons du Trésor à 10 ans se normalise plutôt qu’il ne s’effondre.
Mais dans la pratique, dit la banque, le logement reste « restrictif dans un contexte historique » : les prix élevés, les taxes et les assurances continuent de comprimer les mensualités, même si les coûts nominaux d’emprunt diminuent. Cela explique en partie pourquoi la majeure partie de la demande est désormais en forme de Ok : les acheteurs de logements de luxe et de catégorie supérieure continuent à effectuer des transactions, souvent en utilisant des rachats de constructeurs et des liquidités, tandis que les ménages accédant à la propriété et les ménages à faible revenu sont obligés de louer et d’attendre une réinitialisation qui n’arrive jamais vraiment.
Wall Road et les prêteurs non bancaires ne sont pas l’enjeu principal
BofA vise également un autre méchant populaire : les grands investisseurs et les prêteurs hypothécaires non bancaires. La branche de recherche de la banque a également fait valoir que « restreindre les gros acheteurs est peu inclined d’affecter de manière significative l’abordabilité ou la disponibilité des logements à courtroom terme », étant donné leur half relativement faible dans le parc immobilier world.
Lors du symposium, les panélistes ont déclaré que les banques hypothécaires indépendantes (IMB) sont « susceptibles de conserver leur place dominante » en matière d’originations, automobile les règles de fonds propres de Bâle III et le risque juridique empêchent les grandes banques de revenir en pressure. La réforme du GSE, un autre sujet de dialogue récurrent à Washington, reste incertaine et lointaine, ce qui en fait un piètre levier pour alléger l’accessibilité financière à courtroom terme. Selon BofA, concentrer la colère du public sur Wall Road ou les IMB risque de détourner l’consideration du travail plus difficile et plus lent consistant à assouplir les règles d’utilisation des terres et à construire davantage de logements.
Pourquoi la resolution est si difficile politiquement
Le rapport est direct, les options sont bien contains : permettre plus de densité, accélérer les approbations et rogner sur les règles locales qui rendent coûteuse, voire unattainable, l’ajout de logements dans les zones à forte demande. Mais ce sont précisément ces varieties de changements qui génèrent les réactions locales les plus féroces, même dans les villes et les États qui parlent le plus bruyamment d’accessibilité financière.
« L’abordabilité est une query clé pour les électeurs, mais les propositions visant à remédier aux pénuries structurelles d’approvisionnement sont politiquement impopulaires et manquent de résultats à courtroom terme », conclut le panel politique de la BofA. Cela oblige les décideurs politiques nationaux à recourir à des outils plus souples – subventions modestes, projets pilotes de zonage volontaire, modèles de plans communautaires standardisés – tandis que le principal goulet d’étranglement dans les conseils municipaux et les commissions de planification reste largement intact.
Pour cet article, les journalistes de Fortune ont utilisé l’IA générative comme outil de recherche. Un éditeur a vérifié l’exactitude des informations avant de les publier.
