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Cet article est présenté par Les gars de la ségrégation des coûts.
L’une des questions les plus courantes que me posent les investisseurs immobiliers est de savoir si posséder un location à courtroom terme change la façon dont ils devraient considérer les impôts.
La réponse courte est oui, et dans certains cas de manière significative. Le sort de location que vous possédez affecte la façon dont vos revenus sont classés, remark vos pertes peuvent être utiliséeset si des stratégies comme séparation des coûts va réellement déplacer l’aiguille pour vous.
Laissez-moi vous présenter les principales différences afin que vous puissiez voir où vous en êtes.
STR et principes de base du traitement fiscal des places à lengthy terme
Lorsque vous êtes propriétaire d’une location longue durée, les revenus que vous gagnez est traité comme revenu passif au sens du code des impôts. Cela signifie que si votre propriété génère une perte, ce qui est courant dans les premières années où la dépréciation est élevée, cette perte ne peut être utilisée que pour compenser d’autres revenus passifs.
À moins que vous ne soyez considéré comme un professionnel de l’immobilier, vous ne pouvez généralement pas utiliser les pertes locatives pour compenser votre W-2 ou vos revenus d’entreprise. Il existe quelques exceptions, notamment une allocation de 25 000 $ pour les contributors actifs dont le revenu brut ajusté est inférieur à 100 000 $, mais pour les investisseurs aux revenus plus élevés, les limitations de pertes passives constituent une véritable contrainte.
Les places à courtroom terme fonctionnent selon un ensemble de règles différentes, et c’est là que les choses deviennent intéressantes. L’IRS ne classe pas automatiquement les revenus STR comme passifs. Si vous participez matériellement à votre location à courtroom terme, c’est-à-dire que vous êtes activement impliqué dans sa gestion et que vous répondez à l’un des exams de participation matérielle de l’IRS, les revenus et les pertes de cette propriété sont traités comme non passif.
Cette distinction ouvre une porte à laquelle les investisseurs locatifs à lengthy terme ne peuvent généralement pas accéder : la possibilité d’utiliser les pertes locatives pour compenser les revenus ordinaires.
Remark l’amortissement accéléré interagit avec le revenu STR
Ce C’est là que la séparation des coûts devient particulièrement puissante pour les propriétaires de STR. Lorsque vous commandez une étude de ségrégation des coûts pour une location à courtroom terme, vous n’accélérez pas seulement l’amortissement de manière abstraite. Si votre STR est considérée comme non passif activité à travers participation matérielle, les importantes déductions pour amortissement générées par un coût eux-mêmes les études peuvent être directement imputées à votre revenu ordinaire l’année où vous les suivez. Pour un investisseur dans une tranche d’imposition élevée, cela peut signifier des dizaines de milliers de {dollars} d’économies d’impôt réelles dès la première année.
Pour les propriétaires de places à lengthy terme, le calcul est différent. Une étude de ségrégation des coûts générera toujours un amortissement accéléré substantielmais si vous ne pouvez pas utiliser ces pertes contre un revenu ordinaire en raison des règles d’activité passive, elles sont reportées jusqu’à ce que vous disposiez d’un revenu passif pour les absorber ou jusqu’à ce que vous vendiez la propriété. Les déductions ne sont pas perdues, mais elles sont différéset les économies différées valent moins que les économies immédiates.
Il existe ici une exception importante pour les professionnels de l’immobilier. Si vous ou votre conjoint êtes qualifié de professionnel de l’immobilier en vertu de la part 469 de l’IRC, vos activités de location ne sont pas soumises aux règles de perte passive, et l’amortissement accéléré résultant d’une étude de séparation des coûts sur l’une de vos places peut compenser les revenus ordinaires.
Ce est une opportunité de planification importante, mais les exigences sont strictes : vous devez consacrer plus de 750 heures par an à des activités immobilières et plus de la moitié de votre temps de travail complete dans l’immobilier.
Qui en profite le plus et pourquoi
Les investisseurs STR qui participent matériellement à leurs propriétés sont souvent les plus grands bénéficiaires de la ségrégation des coûts, en particulier au cours des premières années de propriété lorsque amortissement des primes est en jeu. La combinaison d’un traitement non passif et d’un amortissement accéléré peut créer une perte sur papier suffisamment importante pour éliminer une partie importante de la facture fiscale de l’investisseur pour cette année, même lorsque la propriété elle-même est des flux de trésorerie positif.
Les investisseurs en location à lengthy terme bénéficient toujours de la ségrégation des coûts, mais le profil des avantages semble différent. La valeur a tendance à apparaître au fil du temps, sous forme de pertes compensant les revenus passifs d’autres propriétés ou sous forme d’une déduction importante l’année de la vente. Les investisseurs qui possèdent plusieurs places à lengthy terme et génèrent des revenus passifs dans leur portefeuille peuvent souvent absorber les pertes générées par une étude de séparation des coûts plus efficacement qu’une personne possédant une seule propriété et aucun autre revenu passif.
L’investisseur qui profite le moins de la ségrégation des coûts est celui qui possède une seule location à lengthy terme, gagne un revenu W-2 élevé, n’est pas qualifié de professionnel de l’immobilier et n’a aucun autre revenu passif pour absorber les pertes. Cela ne signifie pas que la séparation des coûts est inutile dans cette scenario, mais cela signifie que le second où les avantages sont perçus est différent et que l’étude doit être évalué par conséquent.
Conditions où le timing des segments de coûts est necessary
Le timing n’est pas seulement une query de second où vous faites l’étude. Il s’agit de s’assurer que la dépréciation survient au cours d’une année où vous pouvez réellement l’utiliser.
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Année d’achat
Le meilleur second pour la plupart des investisseurs pour réaliser une étude de ségrégation des coûts est l’année même où ils achètent ou mettent la propriété en service. Ce c’est à ce moment-là que la dépréciation des bonus peut être appliqué aux actifs reclassés, et c’est là que les déductions sont les plus importantes. Attendre un an ou deux n’élimine pas l’avantage, mais cela le réduit, puisque les pourcentages d’amortissement des bonus diminuent chaque année.
Avant une année de revenus élevés
Si vous savez que vous allez connaître une année de revenus inhabituellement élevés, qu’il s’agisse d’une vente d’entreprise, d’un bonus necessary ou d’un achieve en capital necessary, c’est le second idéal pour accélérer l’amortissement d’une propriété que vous possédez. Associer une étude de segmentation des coûts à une année à revenus élevés peut compenser des revenus qui autrement être imposé aux taux marginaux les plus élevés.
Avant une vente immobilière
Celui-ci surprend certains investisseurs : l’amortissement accéléré by way of une étude de séparation des coûts n’élimine pas la récupération de l’amortissement lors de la vente. Cependant, si vous prévoyez un échange 1031, la récupération est différée avec le achieve, et les déductions accélérées que vous avez effectuées les années précédentes constituaient toujours de réelles économies en {dollars} réels. Le second d’un étude relative à un projet de vente ça vaut une dialog avec votre CPA.
Lorsque vous convertissez une STR en location longue durée, ou vice versa
Si vous convertissez une propriété d’une utilisation à courtroom terme à une utilisation à lengthy terme ou si vous envisagez de le faire, le traitement fiscal de tout coût existant eux-mêmes l’étude ne se réinitialise pas automatiquement. Mais ta capacité à utiliser les pertes aller de l’avant peut changer de manière significative en fonction de la manière dont le bien converti est classé et si une participation importante s’applique toujours. Ce est une scenario dans laquelle se présenter devant les chiffres avant la conversion, et non après, fait une réelle différence.
En fin de compte, les places à courtroom et à lengthy terme ne sont pas imposées de la même manière, et il ne faut pas les approcher avec la même stratégie fiscale. La ségrégation des coûts fonctionne dans les deux cas, mais le second, l’ampleur des avantages et les mécanismes sont différents, selon le sort de propriété que vous possédez et à quoi ressemble votre scenario fiscale plus massive.
Vouloir savoir ce que votre propriété pourrait générer ?
Si vous essayez de déterminer si une étude de ségrégation des coûts est pertinente pour votre portefeuille locatif, qu’il s’agisse d’une location à courtroom terme, d’un multifamilialou un mélange des deux, je vous recommande de contacter Les gars de la ségrégation des coûts. Ils sont spécialisés dans le travail avec les investisseurs immobiliers et effectueront une analyse gratuite pour vous avant de vous engager dans quoi que ce soit. Ils rassemblent des ingénieurs agréés et une véritable experience fiscale, ce qui est exactement ce dont vous avez besoin pour vous assurer qu’une étude est bien réalisée et qu’elle résiste si jamais l’IRS vient frapper à votre porte.
