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L’investissement locatif n’est pas passif. Je le sais de première principal : j’ai déjà possédé plus de 20 propriétés locatives.
Il faut une tonne de travail pour les acheter, les stabiliser et les gérer, année après année. Même si vous engagez un gestionnaire immobilier, vous devez alors gérer le gestionnaire.
Location, retournement et vente en gros : ce sont tous des modèles commerciaux. Ils attirent de nombreux entrepreneurs cherchant à lancer une activité secondaire ou une entreprise à temps plein. Mais ne vous y trompez pas : il s’agit de démarrer une entreprise.
Je ne veux pas d’activités annexes. Je veux juste les flux de trésorerie, l’appréciation et les avantages fiscaux des investissements immobiliers.
Alors, pour ceux d’entre vous qui, comme moi, souhaitent disposer d’un portefeuille immobilier sans avoir à gérer une entreprise immobilière, quelles choices s’offrent à vous ?
Niveau d’entrée : REIT
Toute personne disposant de 10 $ peut acheter une motion dans une société de placement immobilier (REIT). Vous les achetez et les vendez d’un easy clic sur votre compte de courtage, comme n’importe quelle autre motion.
Ils sont bon marché, liquides et faciles. Alors, quel est le problème ? Il y en a plusieurs malheureusement.
Premièrement, par définition, vous payez pour eux la valeur marchande, automotive ils se négocient sur le marché libre. Ne vous attendez pas à une bonne affaire ou à des rendements démesurés.
Deuxièmement, vous payez des impôts sur les dividendes au taux plein de votre impôt sur le revenu. Et contrairement à d’autres moyens d’investir passivement dans l’immobilier, vous ne bénéficiez pas d’une amortissement juteux.
Troisièmement – et c’est sans doute le pire de tout – ils sont trop corrélés au reste du marché boursier. J’ai déjà écrit à ce sujet : ils agissent comme un secteur supplémentaire du marché boursier, avec une corrélation similaire à celle d’autres secteurs comme les companies publics ou les biens de consommation de base.
Cela signifie qu’ils n’offrent pas une véritable diversification. Ils se négocient sur les marchés boursiers publics aux côtés d’autres actions et évoluent généralement selon les mêmes rythmes de marché.
Niveau Boucle d’or : co-investissement
Pour résoudre ces trois problèmes avec les REIT, vous devez monter d’un niveau et investir dans des placements privés. Mais cela ne signifie pas que vous devez être riche ou investir entre 50 000 et 100 000 {dollars} en un seul investissement.
Quand je parle de « placement privé », je fais référence aux investissements immobiliers passifs qui ne sont pas négociés publiquement en bourse ou colportés par des sociétés de financement participatif. Les choices incluent :
Partenariats privés avec des investisseurs Billets privés Syndicats immobiliers Fonds immobiliers
J’ai investi dans tout cela et je proceed d’investir 5 000 $ chaque mois dans un ou deux nouveaux. Je l’aborde comme une moyenne des coûts pour mes investissements immobiliers.
Oui, les opérateurs exigent généralement un minimal de 50 000 $ à 100 000 $ si vous investissez vous-même. C’est pourquoi je ne le fais pas.
J’investis aux côtés d’autres membres d’un membership de co-investisseur. Nous nous réunissons tous lors d’un appel Zoom pour examiner ensemble un nouvel investissement immobilier passif, posant des questions à l’opérateur. Ensuite, nous les éliminons de l’appel et avons une dialogue interne au membership pour analyser les risques et les rendements.
Nous pouvons alors investir chacun 2 500 $ ou plus si nous le souhaitons, ou sauter cette étape et attendre quelques semaines pour la suivante.
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Mon portefeuille actuel comprend 45 de ces investissements passifs, tous répartis dans des dizaines de villes et d’opérateurs. Il s’agit d’un véritable portefeuille « définissez-le et oubliez-le », dans lequel je me contente de m’asseoir et de collecter les distributions chaque trimestre.
Niveau riche : placements privés solo
Bien entendu, les riches pourraient potentiellement investir eux-mêmes entre 50 000 et 100 000 {dollars} dans un nouvel investissement passif chaque mois.
Cela dit, vous auriez besoin d’un revenu énorme pour effectuer ce sort d’investissement périodique, en investissant entre 50 000 et 100 000 {dollars} chaque mois. Cela représente au minimal 600 000 $ par an, uniquement en investissements immobiliers.
Certes, tout le monde ne pratique pas la moyenne des coûts. Mais vous commencez alors à être tenté d’essayer d’anticiper le marché, ce qui ajoute un tout nouveau risque à vos investissements.
Suivi de votre portefeuille d’investissement passif
Alors que vous commencez à accumuler tous ces investissements immobiliers passifs, remark les suivre tous ? Remark suivez-vous leurs retours ?
Vous avez quelques choices. Je tiens une feuille de calcul de tous mes comptes d’investissement et j’y répertorie également tous mes investissements immobiliers, ainsi que mon investissement preliminary et le rendement approximatif. Cela m’aide également à suivre mes revenus passifs pour mesurer mon « ratio FI » : le pourcentage de mes frais de subsistance que mon revenu passif peut couvrir. Lorsque celui-ci atteint 100 %, travailler devient totalement facultatif.
Comme autre choice gratuite, j’utilise également le outil de suivi de la valeur nette de Credit score Karma. Ce n’est pas aussi bon que Mint, mais Intuit a abandonné Mint et a importé les données vers Credit score Karma. Pour mieux vous vendre d’autres companies, ma chère.
En tant qu’choice payante, Vyzer se spécialise dans le suivi des investissements alternatifs aux côtés des actifs papier traditionnels.
Enfin, mon membership de co-investisseur dispose d’un tracker automatisé pour ses investissements collectifs. Il se met à jour avec le rendement actuel de chaque investissement.
Un contrepoids aux actions
Je veux que mon portefeuille immobilier soit presque aussi diversifié que mon portefeuille d’actions. Cela inclut la diversification géographique, le sort de propriété, la dette par rapport aux capitaux propres, la diversification des opérateurs et même la diversification temporelle.
Mon portefeuille d’actions fournit des investissements relativement liquides que je peux vendre à tout second. Ils sont davantage axés sur la croissance et ne versent pratiquement aucun revenu. Mais ils sont faciles à mettre en place dans un IRA, à diversifier et à automatiser les cotisations et les investissements hebdomadaires by way of un robot-conseiller.
L’immobilier n’est pas liquide et il est plus difficile d’investir by way of un IRA. Cela nécessite des investissements minimums beaucoup plus importants, ce qui rend plus difficile l’achat une ou deux fois par mois pour une moyenne d’achat.
Mais cela génère pour moi des revenus élevés et offre des avantages fiscaux intégrés et une véritable diversification par rapport au marché boursier. Un krach boursier ne fera pas nécessairement dérailler aucun de mes investissements immobiliers.
Ce rendement élevé sur bon nombre de ces investissements m’aidera également à éviter de vendre des actions au cours des premières années où je ne travaille pas à temps plein. Je n’ai pas l’intention de « prendre ma retraite » au sens conventionnel du terme, mais je vais progressivement passer du travail traditionnel à l’écriture de romans et d’autres travaux moins lucratifs. Plus je peux retarder le retrait de mon pécule, mieux c’est.
Si vous êtes suffisamment riche pour pratiquer vous-même la méthode de la moyenne des coûts dans les placements privés, je vous tire mon chapeau. Pour les 99,99 % d’entre nous, envisagez de rejoindre un membership de co-investissement si vous souhaitez constituer un portefeuille immobilier à configurer et à oublier comme le mien, avec tous les flux de trésorerie, l’appréciation et les avantages fiscaux qu’offre l’immobilier.
