Comment les formalités administratives du gouvernement empêchent les investisseurs et les investisseurs de réhabiliter les maisons plus anciennes

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Vieillir n’est jamais très amusant, à moins qu’il ne s’agisse d’une maison, auquel cas, par exemple, Investisseurs BRRRR et palmescela a toujours été à la fois très amusant et une excellente supply de revenus.

La bonne nouvelle est que l’Amérique regorge de maisons anciennes. La mauvaise nouvelle est que le fait d’autoriser les formalités administratives dans de nombreux États ajoute des semaines aux projets de rénovation et réduit les bénéfices.

Les maisons plus anciennes équivalent à des coûts de réparation plus élevés

Étant donné que l’âge médian des logements occupés par leur propriétaire était de 42 ans en 2024, contre 31 ans en 2005, selon le Affiliation nationale des constructeurs d’habitations (NAHB), le Harvard Joint Heart for Housing Research estime l’âge médian à 44 ans.-là est une mine d’or potentielle pour transformer la fatigue en inspiration.

Cependant, selon une analyse du Institut du bon sens (CSI), qui a examiné 2,8 tens of millions de permis de construire en Arizona, l’obtention d’un permis ajoute environ 23 jours au délai d’achèvement d’un projet de building résidentielle. Comme le savent les flippers, le temps, c’est de l’argent, surtout lorsque vous payez. frais de portage sous forme d’intérêts, de taxes et d’assurance pour chaque jour où le projet n’est pas vendu ou refinancé.

« Retards et incertitude administrative »

Ce qui complique les choses, c’est que plus une maison reste longtemps non réparée, plus la state of affairs se détériore et plus la rénovation devient coûteuse. Des rééducations esthétiques qui peut être rapidement retourné avec moins de risques de dépassement du finances sont moins probables lorsque les toits, le câblage, les systèmes CVC et autres systèmes nécessitent une mise à niveau, nécessitant plusieurs permis.

« Ces coûts découlent non seulement des dépenses directes de conformité réglementaire, mais également des retards, de l’incertitude administrative et des processus d’approbation fragmentés dans plusieurs juridictions », ont écrit les chercheurs Glenn Farley et Chris Younger dans l’étude du Frequent Sense Institute citée par Agent immobilier.com.

Leurs travaux montrent que même les projets de routine tels que le remplacement des systèmes CVC, qui nécessitent des permis dans plus de 90 % des juridictions de l’Arizona, peuvent voir les délais varient d’environ six jours à plus de 23 jours juste pour obtenir l’approbation. Les frais de permis varient d’environ 126 $ à près de 300 $, selon la localité.

Autoriser la bureaucratie ajoute une insulte à un préjudice pour les investisseurs Flippers et BRRRR

Au milieu d’une pénurie nationale de logements, les investisseurs flippers et BRRRR pourraient être pardonné pour avoir pensé que les municipalités accéléreraient les permis pour obtenir plus de shares sur le marché. Cependant, malgré des prix globaux, des taux d’intérêt et des prix du gaz exorbitants, ainsi qu’une pénurie d’entrepreneurs, cela n’a pas été le cas.

De nombreuses municipalités ont prolongé le calendrier de rénovation en ajoutant des formalités administratives frustrantes, en ajoutant l’insulte à l’injure et en rendant le retournement encore plus difficile, comme le confirment les plaintes des investisseurs dans le Boards BiggerPockets.

Retravailler la formule MAO

Cela ajoute également un autre problème à la formule éprouvée de l’offre maximale autorisée (MAO) (ARV moins le coût des réparations multiplié par 70%) utilisé par la plupart des flippers pour calculer ce qu’ils devraient proposer sur un projet de rénovation.

James Dainard, coanimateur du podcast BiggerPockets On the Market, a déclaré lors d’une récente podcast:

“Nous avons redéfini ce qu’est un accord à l’heure actuelle. Nous constatons une plus grande volatilité sur le marché. Parce que nous allons vendre plus lentement, nous voulons une marge plus massive, et parce que nous avons augmenté nos attentes en matière de marge, il est plus difficile de trouver un accord.”

Dainard ajoute que même s’il a augmenté sa marge de rentabilité pour tenir compte des coûts supplémentaires, cela se concrétise rarement. «Nous visons 40 (% contre 30% commonplace dans le Formule MAO), mais nous en atteignons environ 20. »

Là où les formalités administratives frappent le plus durement

L’autorisation, comme de nombreux elements de l’immobilier, constitue rarement des règles du jeu équitables. Les expéditeurs de permis, qui servent d’intermédiaire entre les entrepreneurs et les municipalités locales, facturent souvent n’importe où de 1 500 $ à 5 000 $ pour accélérer le processus. Cependant, ces providers sont généralement utilisés par de plus grandes sociétés commerciales avec des poches plus profondes que les petits investisseurs et palmes BRRRR.

De nombreuses villes américaines sont devenues un bourbier bureaucratique en matière de permis, enlisé par des examens discrétionnaires, des arriérés et des négociations projet par projet qui ajoutent à la fois du temps et de la complexité à des rénovations, même relativement modestes, selon le Fondation pour la recherche sur l’égalité des possibilities (LIBÉRÉ). Appliquer une software stricte du code, généralement utilisé dans les grands bâtiments commerciaux, peut ajouter 30 % aux coûts des petits multifamilial unités de trois unités ou plus, selon FREOPP.

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Le processus formel d’examen des terres permet d’obtenir des permis particulièrement onéreux à New York et à Los Angeles, poussant le traitement des permis à environ 30 semaines et entravant building après les incendies de Los Angeles.

L’État de New York possède le parc immobilier le plus ancien du pays, avec un âge moyen de 64 ans, mais le coût de la rénovation de ses 50 000 appartements « fantômes » dépasse les revenus que ces appartements pourraient générer, ils restent donc vacants.

Les propriétaires new-yorkais soulignent le coût de restauration de la peinture au plombqui nécessite des inspections et des assessments de conformité, ce qui évalue les coûts de rénovation à environ 20 000 $ pour un appartement de deux chambres, selon un rapport de Realtor.com.

Ce que les États tentent de faire

En Californie, les réformes au niveau de l’État telles que AB 1308 et AB 253 visent à accélérer le processus d’autorisation lorsqu’il prend plus de 30 jours en obligeant les villes à publier en ligne leurs barèmes de frais de permis de résidence et à fournir des délais estimés pour la vérification du plan une fois qu’une demande est jugée complète.

Selon le rapport Purple Tape Effectivity de la société de renseignement réglementaire Labrynth, publié dans Plongée dans la buildingle meilleur État pour permettre l’efficacité est le Tennessee. Le classement est basé sur le temps nécessaire aux États pour traiter les permis de construire et les changements de zonage, avec des informations recueillies auprès des providers de building, des conseils de zonage et des agences environnementales des États. Il prend en compte à la fois les grands projets, tels que les centres de données, et les petits projets résidentiels.

Voici les 10 principaux États permettant l’efficacité, selon l’indice :

Tennessee
Floride
Texas
Indiana
Arizona
Caroline du Nord
Géorgie
Virginie
Michigan
New Hampshire

A l’inverse, voici les 10 derniers :

Rhode Island
Maine
Vermont
Maryland
Massachusetts
Connecticut
New York
New Jersey
Californie
Hawaii

Pensées finales

Ce C’est l’une des périodes les plus difficiles pour entreprendre un projet flip ou BRRRR en raison des coûts élevés mentionnés précédemment, qui sont entravés par l’incertitude géopolitique. Pour cette raison, de nombreux investisseurs restent à l’écart du marché – c’est pourquoi c’est aussi potentiellement l’un des meilleurs moments pour acheter des flips et des transactions BRRRR.

Cependant, la souscription doit être méticuleuse et prudente, y compris le processus d’autorisation. N’essayez pas de faire fonctionner les chiffres simplement parce que vous le souhaitez. Essayez d’éliminer autant d’incertitudes que doable.

Cela signifie ne pas trop emprunter ou tirer parti de l’effet de levier. Cela signifie aussi avoir votre entrepreneurs enfermé avec offres des sous-traitants sur la desk et déposez vos demandes de permis le plus tôt doable. Ce n’est pas le second de laisser quoi que ce soit au hasard.