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Fannie Mae vient de surdimensionner le revenu potentiel d’un propriétaire en augmentant le financement pour logements accessoires (Apporté).
Ce faisant, le souscripteur de prêts hypothécaires parrainé par le gouvernement a permis aux investisseurs ordinaires d’ajouter plus facilement des unités louables, de stimuler des flux de trésorerieet exploiter les terres autour des propriétés qu’ils possèdent déjà, favorisant ainsi appréciation.
En élargissant les moyens de financement des ADU et en assouplissant les directives en matière de prêts de réadaptation grâce à son Programmes de rénovation HomeStyle, HomeReady et Development-to-EverlastingFannie Mae a ouvert la porte aux propriétaires de devenir propriétaires et aux petits investisseurs d’augmenter les revenus de leur maison unifamiliale et de leur petite maison existante. multifamilial bâtiments.
Qu’est-ce qui a changé ?
Dans son Annonce du information de vente SEL-2025-10Fannie Mae a annoncé un élargissement de l’éligibilité à l’ADU pour augmenter l’offre de logements et faciliter la mise à jour du parc de logements, déclarant la mise à jour était destiné pour « répondre à la demande croissante de options de logement flexibles et abordables ».
Plus précisément, Fannie Mae achètera des prêts pour unité de deux à trois maisons qui comprennent un ADU. Au whole, chaque propriété peut désormais contenir quatre logements, donc une unité unifamiliale peut contenir trois ADU supplémentaires, tant que il adhère à lois de zonage.
De plus, les ADU sont autorisés sur les maisons préfabriquées d’une seule largeur, supprimant ainsi une restriction antérieure exigeant des unités à plusieurs sections. Ce s’adresse aux zones rurales et à faible densité où les maisons préfabriquées sont plus répandues.
Les configurations possibles pour les investisseurs souhaitant ajouter des ADU à leurs portefeuilles sont :
Un duplex + un ADU
Un duplex + deux ADU
Un triplex + un ADU
Une unifamiliale + trois ADU
Les améliorations en matière d’énergie et de résilience peuvent être financées Aussi
Avec l’augmentation des incidents liés aux situations météorologiques extrêmes, le financement d’améliorations en matière de résilience énergétique et climatique, telles que des mesures de résistance aux tempêtes et aux incendies, pourrait s’avérer un gros problème pour les investisseurs des États vulnérables qui cherchent à protéger leurs ADU sans encourir le coût d’un complet bilan énergétique.
Lorsqu’elles sont utilisées à des fins de location, ces améliorations pourraient attirer beaucoup d’invités et de locataires potentiels. L’ajout des prêts ARM signifie que les propriétaires peuvent mettre à jour et adapter leurs maisons existantes sans être aux prises avec des prêts hypothécaires plus coûteux sur 30 ans.
Évaluations et revenus
Dans un futur proche, évaluations pourrait poser un problème, automobile ces configurations sont si nouvelles sur le marché que les évaluateurs pourraient avoir du mal à établir des modèles conformes aux directives de Fannie Mae pour HÉLOC financement ou vente.
En ce qui concerne revenus, une partie du loyer de l’ADU peut également être utilisé être admissible, automobile le loyer d’un petit immeuble multifamilial aide un propriétaire occupant qui cherche à hack de maison être admissible à un prêt. Avec une unité comme résidence principale – lors de l’achat ou de la réalisation d’un refi de retrait—un seul loyer d’une ADU peut être utilisé (même s’il en existe plusieurs), et ses revenus est plafonné à 30% de votre revenu whole admissible.
Donc, à titre indicatif, disons que vous utilisiez votre ADU comme location à court docket termeet Leonardo DiCaprio a décidé d’y rester, en vous payant 10 000 $ la nuit.
Tout d’abord, tant mieux pour vous ! Deuxièmement, vous ne pouviez pas utiliser tous ses revenus locatifs pour votre refi. Cependant, l’argent qu’il contribue à votre revenu whole admissible pourrait augmenter votre pouvoir d’achat. Ce n’est pas nécessairement une mauvaise selected, automobile cela protège contre le surendettement et la tentation de gonfler les revenus locatifs.
Voici un exemple, selon Courtiers hypothécaires innovants:
Votre revenu de base admissible est de 6 000 $ par mois.
Le loyer du marché pour l’ADU est de 1 200 $ ; les prêteurs comptent généralement 75 % (900 $) à des fins d’admissibilité.
Même si 900 $ représentent 30% de 3 000$nous l’ajoutons à 6 000 $. Le plafond indique que les revenus de l’ADU utilisés ne peuvent pas dépasser 30% de votre whole. Avec 900 $, votre whole devient 6 900 $, et les 900 $ utilisés se situent dans ce plafond de 30 %.
Incorporer un prêt FHA dans le combine
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Les directives de prêt de la FHA sont intégrées aux nouvelles règles de Fannie Mae ADU, permettant des acomptes et des cotes de crédit inférieurs à ceux des prêts conventionnels. « Nous allons permettre à la fois aux revenus locatifs existants des ADU et aux revenus locatifs potentiels de être inclus dans le processus de souscription », a déclaré Julia Gordon, secrétaire adjointe du HUD pour logement et commissaire fédéral au logementnotant que le changement vise à aider les emprunteurs à financer des propriétés avec des ADU ou à les ajouter lors de rénovations, selon Les rapports hypothécaires.
Les prêts à la rénovation deviennent plus favorables aux investisseurs
La mise à jour ADU comprend majeur améliorations aux prêts de rénovation HomeStyle. Voici les principaux changements :
Jusqu’à 50 % des frais de rénovation peuvent être décaissé à la clôture (pas d’emprunt extérieur ni de recours à un entrepreneur pour faire face aux coûts de démarrage)
Des budgets de rénovation plus importants sont autorisés pour les logements préfabriqués.
Mettre en œuvre les nouvelles directives de prêt ADU dans le monde réel : un information pour les investisseurs
La « densité cachée » est la nouvelle valeur ajoutée : recherchez des unités avec un espace convertible. Ce peut inclure :
Terrains surdimensionnés
Accès ruelle
Garages détachés
Sous-sols ou constructions sous-utilisées
Duplex ou triplex existants avec espace de cour supplémentaire
Le zonage est la faucheuse : les nouvelles règles de Fannie Mae ADU sont bonnes, mais elles ne sont pas assez bonnes pour surmonter le zonage prohibitif. Avant d’imaginer votre compte bancaire débordant, vérifiez que la propriété de vos rêves est conforme aux directives de zonage applicables. Confirmer:
Combien d’ADU sont autorisés ?
Quelles sont les exigences en matière de taille et de hauteur ?
Quelles sont les situations de stationnement ?
Les ADU détachés sont-ils autorisés ?
Ce dernier s’inscrit dans le mouvement YIMBY versus NIMBY, où les quartiers unifamiliaux les plus riches s’opposent aux ADU pour les mêmes raisons qu’ils n’autorisent pas les habitations multifamiliales : craintes de problèmes de stationnement, transformation des communautés en zones de transit à forte loyer et abaissement le qualité des écoles.
“Si vous avez la pilule empoisonnée de 16 pieds dans vos règlements, ce n’est pas suffisant”, déclare Kol Peterson, skilled ADU reconnu à l’échelle nationale et fondateur de AccessoireDwellings.orgdans un récent podcast. “Cela doit être bien meilleur… cela ne signifie pas que partout dans le pays il y a de bons codes, à l’exception de Portland, Seattle et quelques juridictions de Californie.”
Le coût de building d’un ADU
Aussi bienvenues que soient les nouvelles directives favorables à l’ADU de Fannie Mae, elles ne se traduisent pas par « de nouveaux logements locatifs gratuits pour tout le monde ! Les ADU coûtent de l’argent. Cependant, dans quelle mesure cela varie considérablement. La conversion d’un abri de jardin, d’un grenier ou d’un sous-sol glorifié coûtera probablement beaucoup moins cher que la copy d’un salon de fashion Ibiza dans votre jardin arrière.
Selon le website de rénovation domiciliaire Entrerl’ADU moyen coûte 180 000 $, mais un ADU coûte généralement entre 60 000 $ à 285 000 $, selon la taille, la portée et l’emplacement. Il est potential de se débrouiller avec un ADU inférieur à 80 000 $ sur des marchés moins chers, en gardant à l’esprit que les exigences de l’ADU exigent une delicacies, une salle de bain et une entrée séparée. Lors de la conversion d’une partie de votre maison existante, les coûts extérieurs liés à l’imperméabilisation d’un toit, de murs et parfois même à l’set up d’une isolation peuvent être pris en cost hors de l’équation.
Pensées finales
Ajouter des portes sans acheter de nouvelles propriétés semble presque trop beau pour être vrai pour un investisseurmais c’est un moyen pratique d’apporter un revenu supplémentaire aux propriétaires et augmenter le portefeuille d’un investisseur, tout en aidant à la crise du logement. Avec le financement à bord, cela pourrait être un changeur de jeu dans un taux d’intérêt élevéenvironnement à faibles shares.
