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Lorsque j’ai acheté ma première propriété, l’hébergement m’a semblé easy. Les shoppers réservaient longtemps à l’avance, la concurrence était gérable, le contrôle réglementaire n’avait pas encore atteint son plein potentiel et si vous meublez votre logement décemment, vous pouvez presque compter sur sa efficiency.
Mais après six ans d’hébergement, d’analyse de centaines de propriétés dans plusieurs États et de gestion d’un portefeuille qui rapporte désormais plus d’un million de {dollars} par an, une vérité domine les autres : le jeu a changé, et ce n’est tout simplement plus aussi facile qu’avant.
En tant que résident de BiggerPockets location à court docket terme skilled et investisseur à temps plein basé à Houston, au Texas, je possède et gère plus de 20 areas uniques, des cabanes aux websites de glamping en passant par les A-frames, et tout le reste.
Bien avant Airbnb, j’ai étudié la gestion hôtelière au Hilton School de l’Université de Houston, où j’ai appris remark pensent les shoppers, remark fonctionne la gestion des revenus et ce qui motive une hospitalité exceptionnelle. Aujourd’hui, ces leçons sont plus pertinentes que jamais.
Voici six informations façonnées par des années de données, des centaines de conversations avec des hôtes et des milliers de séjours de shoppers. Telles sont les réalités que les hôtes modernes doivent comprendre.
1. Les délais de réservation diminuent rapidement
En 2019, un calendrier complet deux mois à l’avance était la norme. Invités prévus devantles hôtes pouvaient prédire les revenus et la tarification dynamique suivait des modèles fluides.
Ce monde est parti. Aujourd’hui, de nombreux marchés connaissent des délais de réservation moyens d’environ 20 jours, et pour les séjours plus petits et plus expérientiels, les réservations ont souvent lieu dans la semaine suivant l’arrivée.
Une fois, j’ai demandé à quelques-uns de réserver une de mes maisons miroir pour 14 heures, avec un enregistrement deux heures plus tard. Ils ont dit l’avoir vu sur TikTok et ont décidé d’y aller immédiatement.
Ce niveau de spontanéité devient la norme. Ce n’est pas le signe d’une baisse de la demande. Il s’agit simplement d’un changement de comportement des voyageurs.
Ce changement signifie que les hôtes doivent ajuster leurs systèmes. Un calendrier calme un mois à l’avance ne signifie pas que votre annonce est en difficulté. Cela signifie que les voyageurs réservent différemment. Cela signifie également que vos prix doivent être très réactifs aux tendances du marché plutôt que fixés des semaines à l’avance.
Qu’est-ce qui aide dans cet environnement ?
Tarification dynamique quotidienne qui réagit à la demande locale
Nettoyants préparé pour un préavis de chiffre d’affaires plus court docket
Actualiser les chèques pour les unités restées vides pendant plusieurs jours
Des systèmes qui prennent en cost la communication et la préparation de dernière minute
2. Les shoppers n’achètent pas de chambres. Ils achètent des expériences.
L’un des changements les plus évidents dans le secteur STR est que les shoppers choisissent leurs séjours en fonction de la façon dont ils se sentent plutôt que du nombre de chambres. Un deux chambres parfaitement meublé perdra souvent au revenue d’une cabane plus petite mais plus distinctive avec un bon éclairage, un lobby ou une terrasse forestière. Ce qui compte, c’est l’impression émotionnel.
Ce a cliqué pour moi après avoir lu une critique d’un shopper qui disait : “Le lobby sous les arbres nous a donné l’impression d’être dans notre propre petit monde.” Ils n’ont jamais mentionné le matelas, les draps, la delicacies ou la décoration que j’ai passé des semaines à perfectionner. Leur mémoire était centrée sur une expérience intentionnelle.
Pour s’adapter à ce changement, les hôtes devraient penser comme des concepteurs d’expériences plutôt que comme des propriétaires. Demandez : Quel détail de votre logement crée un second dont les voyageurs se souviendront pendant des années ? Ce second pourrait être :
Une baignoire extérieure romantique.
Le premier café du matin sur une terrasse au-dessus de la cime des arbres.
Une liste de lecture organisée joue doucement à leur arrivée.
Une esthétique de design d’intérieur époustouflante.
Un hamac pour observer les étoiles avec un éclairage doux.
Les gens n’achètent pas un endroit où dormir. Ils achètent une histoire dans laquelle ils veulent vivre.
3. Chaque grande STR a besoin d’un fossé
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Un fossé constitue un avantage concurrentiel que les autres hôtes ne peuvent pas facilement copier. Il peut s’agir d’une vue, d’un fashion architectural distinctive, d’un emplacement à proximité d’une attraction majeure ou d’un équipement haut de gamme dans lequel d’autres hôtes ne sont pas disposés à investir. Sans douves, vous serez toujours en concurrence sur les prix.
Une de mes propriétés au bord du lac possédait une petite crique privée. Ce n’était ni grandiose ni luxueux, mais les invités en sont tombés amoureux. Ils ont bu du vin, pris des images d’anniversaire et rédigé des critiques émouvantes. Cette crique est devenue le fossé du logement automotive aucun autre hôte n’a pu la recréer.
Voici des exemples de douves solides :
Une vue à couper le souffle.
Une terrasse sur le toit avec une desk à feu.
Une expérience de sauna ou de douche extérieure.
Une propriété directement à côté d’un sentier de randonnée ou d’une cascade.
Une clairière privée.
Un thème de design exécuté à un niveau élevé.
Si un concurrent peut copier votre avantage en faisant du procuring le week-end, ce n’est pas un fossé.
4. Les vues valent toujours la peine d’être payées
Les vues sont parmi les facteurs les plus cohérents de efficiency STR à travers chaque données ensemble J’ai analysé. Qu’il s’agisse de montagnes, de lacs, de rivières ou d’océans, une propriété avec vue bénéficie généralement de tarifs nocturnes plus élevés. et taux d’occupation et un sentiment plus fort des shoppers.
Une fois, j’ai visité deux chalets dans le même quartier qui étaient pratiquement identiques. L’une d’elles donnait sur la canopée des arbres. L’autre s’ouvrait sur un vaste panorama de montagnes.
La cabane avec vue a généré plus de 40 000 $ de revenus annuels supplémentaires. Même disposition, taille et qualité de mobilier. La seule différence était l’impression émotionnel lorsqu’un invité montait sur le pont.
Une vue authentique améliore également la valeur de revente à lengthy terme. Si vous avez le souffle coupé lorsque vous voyez une vue pour la première fois, vos invités le seront aussi.
5. Les réservations directes sont l’avenir de la rentabilité des STR
Tout hôte expérimenté finit par comprendre qu’Airbnb n’est pas son affaire. C’est un canal de advertising. Les réservations directes créent des marges plus élevées, de meilleures relations avec les shoppers et des revenus plus constants. Ils réduisent également la dépendance aux politiques de la plateforme ou aux changements d’algorithmes.
Construire un solide écosystème de réservation directe prend du temps. J’ai commencé avec un easy website Lodgify, puis je suis finalement passé à un website Boostly personnalisé au fur et à mesure que ma marque grandissait.
Les réseaux sociaux sont devenus un accélérateur majeur. Les shoppers ont découvert mes propriétés by way of des vidéos Instagram Reels ou TikTok, puis ont réservé directement by way of le lien du website Internet dans mon profil.
Les shoppers réservant directement ont tendance à :
Restez plus longtemps.
Dépensez plus en modules complémentaires.
Se plaindre moins.
Traitez la propriété avec plus de soin.
Revenez plus fréquemment.
Une stratégie de réservation diversifiée crée de la stabilité et une résilience à lengthy terme.
6. Dominez un marché avant de vous développer partout
De nombreux investisseurs se dispersent trop en achetant une propriété sur plusieurs marchés différents. Cela semble attrayant, mais cela crée un chaos opérationnel. Plusieurs fournisseurs, d’autres réglementations, des règles fiscales inconnues, des fuseaux horaires différents, des obstacles réglementaires et des attentes incohérentes des shoppers peuvent rapidement transformer un projet amusant en une entreprise stressante.
Lorsque vous dominez un marché distinctive, vous construisez de la densité, ce qui crée de l’efficacité. Les vendeurs vous connaissent. Les nettoyeurs vous donnent la priorité. Les invités suivent votre marque. Les systèmes sont plus faciles à faire évoluer. Vous comprenez intuitivement la saisonnalité, les modèles de tarification, le paysage juridique et le comportement des visiteurs.
Les avantages d’aller en profondeur avant de s’étendre incluent :
Coûts opérationnels réduits.
De meilleures relations avec les fournisseurs.
Nettoyages de meilleure qualité.
Meilleure communication avec les shoppers.
Amélioration de la reconnaissance de la marque.
Un modèle économique évolutif et vendable.
Une fois vos systèmes construits et testés en un seul endroit, leur enlargement ailleurs devient beaucoup plus facile et beaucoup moins risquée.
Pensées finales
Les areas à court docket terme ne meurent pas. Ils mûrissent. Les voyageurs sont plus axés sur l’expérience, les modèles de réservation sont plus stricts et la barre opérationnelle est plus haute que jamais. Les hôtes qui s’adaptent à ces changements enregistrent aujourd’hui des performances plus élevées qu’à tout autre second au cours de la dernière décennie.
