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Comme si les prix de l’immobilier et les assurances n’étaient pas assez chers, ajoutez à cela la montée en flèche des impôts fonciers et vous obtenez la sainte trinité de l’inabordabilité, rongeant les flux de trésorerie comme les termites dans le bois humide non traité.
Selon une analyse récente de l’City-Brookings Tax Coverage Heart, citée par CBS Information, la facture médiane de l’impôt foncier aux États-Unis a augmenté de 30 % entre 2019 et 2024. Il existe cependant un écart considérable entre les États. WalletHub rapporte que le ménage américain moyen paie désormais environ 3 119 {dollars} par an en impôts fonciers, selon le US Census Bureau, avec des taux effectifs plus de huit fois plus élevés dans les États les plus chers que dans les moins chers.
Près de 50 % du revenu médian est consacré au capital, aux intérêts, aux impôts et aux assurances (PITI)
Le Dwelling Possession Affordability Monitor de la Réserve fédérale d’Atlanta a mis en évidence l’effet combiné de la hausse des coûts. Selon les résultats, une maison au prix médian fin 2025 nécessitait 42 % du revenu médian. Pour mettre les choses en perspective, le montant médian des intérêts principaux et du paiement hypothécaire avec impôts, assurance habitation et assurance hypothécaire privée a doublé sur une période de cinq ans entre juin 2020 et juin 2025, passant de 1 564 $ à 3 114 $, dépassant de loin la croissance des salaires. Certaines villes, comme Nashville, sont plus élevées.
Doug Duncan, ancien économiste en chef de Fannie Mae et fondateur de Duncanomics, a imputé une partie de la responsabilité à la Fed. Duncan a déclaré à Bankrate :
“Ce rôle a conduit les taux d’intérêt réels à des niveaux négatifs et les taux d’intérêt nominaux essentiellement à zéro, ce qui a ramené les taux hypothécaires dans la fourchette de 3% pendant une période prolongée. Il n’y avait aucune raison rationnelle pour laquelle les taux auraient dû être si bas, si longtemps, ou même si bas au départ. Mais le fait que les taux aient été si bas [for] cela a longtemps fait avancer tout un groupe de personnes dans le temps avec une opportunité distinctive de bénéficier d’un taux d’intérêt déraisonnablement bas. Bien sûr, cela a stimulé la demande, ce qui a accéléré le rythme de l’appréciation des prix.
Le cercle vicieux des hausses de taux, de la faiblesse des shares et de la flambée des prix
Le coût croissant de la possession d’une location a rendu l’idée d’obtenir des flux de trésorerie à court docket terme aussi difficile que d’enfiler une aiguille dans un ouragan. La hausse des taux d’intérêt post-pandémique a entraîné un manque de shares, les vendeurs potentiels conservant leurs faibles taux d’intérêt et les acheteurs hésitant à acheter des maisons qu’ils ne pouvaient plus se permettre.
Tenez compte de l’augmentation des prix, des cotisations fiscales et des taxes, et les circumstances météorologiques extrêmes ont été le dernier clou du cercueil, faisant grimper les coûts d’assurance.
Une analyse Bloomberg des données ATTOM a révélé qu’en 2023, les prélèvements fiscaux sur les maisons unifamiliales ont augmenté de 6,9 %, la plus forte augmentation en cinq ans, avec une facture fiscale moyenne d’un propriétaire autour de 4 000 $.
Thomas Brosy, associé de recherche principal au Tax Coverage Heart, a écrit dans un article de weblog de septembre :
“La flambée de la valeur des maisons a amplifié les appels à réduire, voire à abolir l’impôt foncier. Étant donné que les impôts fonciers augmentent avec la valeur des maisons, les propriétaires peuvent craindre d’être écrasés par des factures fiscales plus importantes. Ces craintes ne sont pas sans fondement : la facture médiane a augmenté d’environ 30 % entre 2019 et 2024, ce qui est encore loin de la flambée de la valeur des maisons, mais avec de grandes variations selon les États. ”
Où les flux de trésorerie sont sous pression en raison d’impôts élevés
À moins que vous ne soyez propriétaire d’un bien locatif dans le New Jersey depuis très longtemps ou que vous l’ayez acheté gratuitement et clairement, bonne probability pour voir les flux de trésorerie. C’est parce qu’il a le taux d’impôt foncier effectif le plus élevé du pays, suivi par l’Illinois et le Connecticut. Au début de 2026, le prix moyen des maisons dans le New Jersey était de 558 805 $, selon les chiffres de Zillow, ce qui signifierait une facture fiscale de près de 12 000 $.
En revanche, les États d’Hawaï et de l’Alabama où l’impôt foncier est le plus faible ont des taux compris entre 0,27 % et 0,38 %, ce qui porte leur facture fiscale annuelle moyenne à 2 239 $ et 788 $, respectivement.
Le fardeau combiné des impôts élevés et des assurances dépasse désormais les remboursements hypothécaires dans de nombreux domaines, selon un article du Wall Avenue Journal de 2024 citant des données d’Intercontinental Trade. La pression constante à la hausse sur les dépenses oblige les propriétaires à augmenter les loyers, resserrant ainsi la pression sur l’accessibilité.
High 10 des États avec les impôts fonciers les plus bas
Hawaï : 0,27 % ; 2 239 $ en moyenne par an Alabama : 0,38 % ; 788 $ par an Nevada : 0,47 % ; 2 027 $ par an Arizona : 0,48 % ; 1 879 $ par an Colorado : 0,48 % ; 2 602 $ par an Caroline du Sud : 0,48 % ; 1 251 $ par an Idaho : 0,49 % ; 2 038 $ par an Delaware : 0,50 % ; 1 768 $ par an Tennessee : 0,50 % ; 1 442 $ Utah : 0,52 % ; 2 525 $ par année
High 10 des États avec les impôts fonciers les plus élevés
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New Jersey : taux effectif de 2,11 % ; moyenne de 9 590 $ par an Illinois : 2,01 % ; 5 298 $ par an Connecticut : 1,81 % ; 6 643 $ par an New Hampshire : 1,66 % ; 6 667 $ par an Vermont : 1,59 % ; 5 039 $ par an New York : 1,55 % ; 6 582 $ par an Nebraska : 1,49 % ; 3 549 $ par an Texas : 1,49 % ; 4 232 $ par an Wisconsin : 1,42 % ; 3 792 $ par an Iowa : 1,39 % ; 2 897 $ par année
Pourquoi les calculs fiscaux ne sont jamais aussi simples pour les investisseurs
Cela ne pourrait jamais être aussi easy que « des impôts faibles, c’est bien, des impôts élevés, mauvais », n’est-ce pas ?
Oui, dans des règles du jeu équitables, des impôts faibles signifieraient plus de flux de trésorerie et des « excessive fives » partout. Cependant, aux États-Unis, le terrain de jeu ressemble davantage à la lèvre d’un volcan, et les États aux impôts élevés ont souvent de meilleures écoles et infrastructures, et par conséquent des loyers plus élevés, automobile davantage de personnes veulent y vivre.
Les États à fiscalité plus faible peuvent dépendre d’autres sources de revenus, telles que les impôts sur les ventes ou sur le revenu, pour financer les providers locaux, ce qui signifie qu’un propriétaire peut devoir supporter des coûts plus élevés pour les matériaux de rénovation. Dans l’ensemble, lorsque les États à faible fiscalité mettent à impolite épreuve les budgets des écoles et des infrastructures, l’attrait diminue en même temps que les revenus des loyers et des locataires.
Il y a des avantages et des inconvénients dans chaque marché, et les taxes ne sont qu’une partie de l’équation. Par exemple, la Floride, considérée comme un paradis à faible fiscalité, n’est pas si basse en ce qui concerne les taxes foncières, qui ont augmenté de 9,5 % par an de 2019 à 2024, les prix de l’immobilier ayant grimpé de 14,6 %, selon un rapport de Cotality.
Pensées finales
De nombreux propriétaires, dont moi, peuvent attester que choisir un marché et un bien locatif sur la seule base des flux de trésorerie papier est une grave erreur. Des impôts, des frais d’assurance et des prix bas, ainsi que des loyers décents : quel est le problème ? Si quelque selected est trop beau pour être vrai, c’est souvent le cas.
Bien qu’il existe de nombreux marchés abordables dans le Midwest, en Pennsylvanie et dans le Sud, où, en théorie, il est potential de générer des liquidités, les investisseurs doivent se préparer à un ralentissement de l’économie locale, obtenir des emplois mieux rémunérés et avoir accès à un pool de locataires de qualité. Il y a également une augmentation du chiffre d’affaires, ainsi que des coûts de gestion et de upkeep.
Des impôts plus élevés s’accompagnent d’un compromis, mais ce n’est généralement pas si grave : de meilleures écoles, une criminalité plus faible, des loyers plus élevés et des locataires mieux qualifiés. Dans le marché actuel, caractérisé par des taux d’intérêt, des impôts et des assurances élevés, les flux de trésorerie – comme le vélo et les bonnets d’un sou – semblent être un idea désuet d’une époque révolue.
C’est l’ère du jeu lengthy. Achetez une location de haute qualité dans un quartier décent au meilleur prix potential, pour des avantages fiscaux, une forte demande de locataires stables et une appréciation à lengthy terme. Finalement, les liquidités commenceront à affluer et à s’accumuler sur les capitaux propres, et c’est à ce moment-là que vous ressemblerez à un génie.
