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Cet article est présenté par BAM Capital.
Vous avez acheté votre première location, ou peut être votre deuxième et votre troisième. Vous avez appris à filtrer les locataires, à gérer les appels de upkeep à 23 heures et à naviguer dans la lenteur d’un immeuble. équité une unité à la fois. Cela demandait de la self-discipline et un réel braveness, et la plupart des gens ne le font jamais.
Mais les compétences qui font de vous un glorious propriétaire unifamilial ne sont pas les mêmes que celles qui permettent de créer une richesse sturdy et évolutive. À un second donné, le modèle start à jouer contre vous.
Plus de propriétés signifie plus de locataires, d’appels et de systèmes à gérer, et plus de temps personnel consacré à quelque selected qui était censé vous donner de la liberté. Les rendements peuvent stagner. La complexité augmente. Et vous commencez à vous demander s’il existe une manière plus intelligente de croître.
Il y a. Et des milliers de propriétaires expérimentés ont déjà pris le virage.
Le plafond que chaque investisseur familial finit par atteindre
L’immobilier unifamilial constitue un véritable level de départ. C’est tangible, relativement easy et facile à financer. Mais il présente des limites structurelles qui deviennent de plus en plus douloureuses à mesure que vous évoluez.
Les postes vacants frappent plus durement
Lorsqu’un locataire quitte une maison unifamiliale, vos revenus provenant de cette propriété tombent à zéro. Aucune autre unité n’absorbe le coup. Chaque mois vide est un mois complet de paiement des frais de possession, tels que l’hypothèque, l’assurance et les taxes, de votre propre poche.
Votre temps n’évolue pas
Dix maisons unifamiliales signifient 10 toits, des systèmes CVC, des ensembles d’appareils électroménagers et potentiellement 10 gestionnaires immobiliers différents répartis dans différents quartiers. La coordination à elle seule devient un travail à temps partiel.
L’appréciation est hyperlocale et imprévisible
La valeur d’une maison unifamiliale est fortement lié à ce que font les maisons comparables dans ce quartier spécifique. Tu es exposé aux fluctuations du marché native avec une capacité limitée à se diversifier au sein d’un seul actif.
Le financement devient plus difficile
Les prêteurs conventionnels plafonnent généralement le nombre de propriétés financées que vous pouvez détenir. Une fois que vous avez atteint ce mur, vos choices se rétrécissent et deviennent plus chères.
Tout cela signifie qu’il y a un level d’évolution naturel par rapport à l’habitation unifamiliale, et multifamilial C’est souvent là que les investisseurs avertis atterrissent ensuite.
Pourquoi le multifamilial fonctionne différemment
L’économie des logements multifamiliaux fonctionne de manière fondamentalement différente du easy « plus d’unités » – et la plupart de ces différences favorisent l’investisseur.
Diversification intégrée au sein d’un seul actif
Un complexe d’appartements de 100 logements ne devient pas vacant lorsqu’un locataire quitte l’immeuble. Le taux d’occupation fluctue, mais des flux de trésorerie proceed. Cet effet de lissage naturel est l’un des outils de réduction des risques les plus puissants dans l’immobilier, et il est intégré à la classe d’actifs.
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Le revenu génère de la valeur
Les maisons unifamiliales sont valorisées principalement par des ventes comparables. Propriétés multifamiliales sont valorisés sur le résultat opérationnel web (NOI). Ce Il existe une distinction essentielle : si vous augmentez les loyers, réduisez les logements vacants ou réduisez les coûts d’exploitation, vous augmentez directement la valeur de la propriété. Vous n’attendez pas que le marché le fasse à votre place.
Efficacité opérationnelle à grande échelle
Un gestionnaire immobilier, une équipe de upkeep et une police d’assurance : gérer 80 unités dans un immeuble n’est pas 80 fois plus difficile que d’en gérer un seul. L’infrastructure se consolide. Les coûts par unité diminuent. Les systèmes fonctionnent réellement.
Facteurs de demande de niveau institutionnel
Les immeubles multifamiliaux bénéficient d’une dynamique de demande parmi les plus durables du secteur immobilier. Les coûts du logement restent élevés. Les taux d’accession à la propriété ont stagné parmi les jeunes. La demande de logements locatifs de qualité n’est pas une tendance, c’est une réalité structurelle.
L’ancienne barrière à l’entrée et pourquoi elle n’existe plus
Pendant la majeure partie de l’histoire de l’immobilier, les immeubles multifamiliaux de qualité institutionnelle étaient tout simplement hors de portée des investisseurs individuels. Un complexe d’appartements de classe A de 200 logements dans une métropole en pleine croissance pourrait coûter entre 30 et 50 tens of millions de {dollars}. Vous aviez besoin de capital institutionnel, de relations et d’infrastructures pour être compétitif.
Cela a changé avec l’essor de la syndication immobilière, qui permet à un groupe d’investisseurs qualifiés de mettre en commun des capitaux et d’investir aux côtés d’opérateurs expérimentés qui recherchent, acquièrent, gèrent et finalement cèdent l’actif. Vous participez aux points économiques (distributions des flux de trésorerie, appréciation et avantages fiscaux) sans assumer la cost opérationnelle.
Le sponsor (le commandité, ou GP) fait le gros du travail : trouver l’accord, obtenir le financement, superviser le plan d’affaires, gérer l’équipe de gestion immobilière et exécuter la stratégie de sortie. Toi, comme un commanditaire (LP), apportez du capital et recevez des rendements proportionnels à votre investissement.
Ce à quoi vous abandonnez et ce que vous obtenez
En tant qu’investisseur LP passif, vous abandonnez le contrôle direct. Vous ne choisissez pas les couleurs de peinture ni n’approuvez les renouvellements de bail. Pour les opérateurs habitués à contrôler chaque décision, cela peut sembler inconfortable au début.
Ce que vous obtenez en retour, c’est une gestion professionnelle, un flux de transactions auquel vous ne pourriez pas accéder seul, une diversification entre les marchés et la taille des actifs et, surtout, votre temps en arrière.
Remark évaluer une syndication multifamiliale
Toutes les syndications ne sont pas égales. Avant d’engager du capital, voici ce à quoi les investisseurs passifs expérimentés prêtent une consideration particulière :
Antécédents du sponsor : Combien de transactions ont-ils conclues ? Examinez les antécédents du sponsor : ont-ils historiquement atteint leurs objectifs sur une base nette de frais, et remark ont-ils traversé les différents cycles du marché ? Remark ont-ils réagi face à l’adversité ?
Sélection du marché : La propriété se trouve-t-elle dans un marché caractérisé par une forte croissance de l’emploi, un afflux de inhabitants et une offre nouvelle limitée ?
Clarté du plan d’affaires : La stratégie de valeur ajoutée est-elle spécifique et crédible ? Vous voulez une thèse claire : rénover X logements, obtenir Y prime de loyer et sortir au taux plafond Z.
Construction de retour et de cascade préférée : Un rendement privilégié (généralement entre 6 et 8 %) signifie que les commanditaires reçoivent des distributions avant que le sponsor ne réalise ses bénéfices. Comprenez toute la cascade avant d’investir.
Alignement des intérêts : Le sponsor dispose-t-il de son propre capital dans la transaction ? La peau dans le jeu change le comportement.
Transparence et communication : À quelle fréquence le syndicateur fait-il rapport aux investisseurs ? Remark gèrent-ils les mauvaises nouvelles ?
L’angle fiscal (c’est mieux que vous ne le pensez)
L’un des points les plus intéressants et sous-estimés de l’investissement multifamilial est le traitement fiscal.
Dépréciation sur l’immobilier business peut compenser une partie importante des revenus générés par une propriété. Avec études de ségrégation des coûtsles sponsors peuvent accélérer cette dépréciation, en concentrant les avantages fiscaux sur les premières années de la détention.
Pour les investisseurs passifs, cela signifie souvent recevoir des distributions qui s’accompagnent de pertes papier qui compensent le revenu imposable. Grâce à des stratégies comme séparation des coûts, les investisseurs reçoivent souvent des distributions qui sont décalés par dépréciation, réduisant potentiellement l’impression fiscal immédiat. Toutefois, les avantages fiscaux varient selon les individus et devraient être vérifié avec un professionnel.
Ce Il s’agit d’un avantage significatif par rapport aux autres investissements générateurs de revenus, et que les investisseurs unifamiliaux sous-estiment souvent lorsqu’ils évaluent pour la première fois les syndications multifamiliales.
Comme toujours, consultez votre CPA ou votre conseiller fiscal pour obtenir des conseils spécifiques à votre state of affairs.
Est-ce la bonne décision pour vous ?
La syndication multifamiliale est accessible aux investisseurs qualifiés, qui sont généralement définis en tant que personnes ayant une valeur nette supérieure à 1 million de {dollars} (hors résidence principale), des revenus supérieurs à 200 000 $ (300 000 $ avec un conjoint), des personnes détenant certaines certifications professionnelles (par exemple, série 7, 65 ou 82) ou des entités dont les actifs dépassent 5 tens of millions de {dollars}.
Au-delà de la qualification, cela convient à un kind spécifique d’investisseur : quelqu’un qui a déjà prouvé qu’il peut créer de la richesse grâce à l’immobilier, comprend les fondamentaux et est prêt à croître sans augmenter sa cost de travail personnelle.
Si vous avez passé des années à constituer un portefeuille unifamilial et que vous commencez à sentir le plafond (la complexité de la gestion, les contraintes de financement, les compromis en matière de temps), la syndication multifamiliale mérite d’être examinée sérieusement.
Une notice sur la recherche du bon opérateur
La qualité de vos rendements en investissement passif dépend avant tout d’une selected : l’opérateur que vous choisissez. La classe d’actifs et le marché peuvent être bons, mais l’opération peut encore sous-performer si la mauvaise équipe est à la tête.
Pour les investisseurs qui explorent la syndication multifamiliale pour la première fois, faire la diligence raisonnable concernant le sponsor est l’étape la plus importante dans le processus.
BAM Capital est un opérateur qui a gagné consideration parmi investisseurs qualifiés recherchant une exposition multifamiliale de qualité institutionnelle. La société se concentre sur les actifs multifamiliaux de classe A et B dans le Midwest, en mettant l’accent sur les marchés dotés de fondamentaux d’emploi solides et de moteurs de demande à lengthy terme. Pour les investisseurs qui souhaitent participer à des projets multifamiliaux sans constituer une équipe interne ni rechercher eux-mêmes des transactions, des sociétés comme BAM Capital représentent le kind de véhicule d’investissement qui mérite d’être inscrit sur votre liste de recherche.
Quel que soit l’opérateur que vous choisirez, assurez-vous qu’il a été testé— pas seulement sur les bons marchés mais aussi sur les marchés difficiles aussi.
Pensées finales
L’immobilier unifamilial a construit votre fondation. Le multifamilial peut vous faire passer au niveau supérieur sans la complexité opérationnelle qui vient avec continuer à mettre à l’échelle l’ancien modèle.
Les points économiques, d’échelle et de traitement fiscal sont tous différents. Et surtout, la demande de votre temps est aussi différent.
Si vous vous demandez s’il existe un moyen plus clever de continuer à croître, il existe. Les investisseurs qui s’en rendent compte le plus tôt ont tendance à regarder en arrière et à se demander pourquoi ils ont attendu si longtemps.
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