Les investisseurs se précipitent vers le New Jersey malgré les impôts élevés et le coût de la vie : que se passe-t-il ?

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À une époque où la valeur des propriétés chute dans tout le pays, le New Jersey connaît quelque selected d’distinctive pour un État froid et aux impôts élevés : la flambée des prix de l’immobilier.

Le Backyard State a connu une croissance des prix de 6 % en février par rapport au même mois de l’année précédente, dépassant de loin la moyenne nationale d’environ 0,5 %, selon la société de données et d’analyses immobilières Cotality’s. indice des prix de l’immobilier. Dans la région graveleuse de Newark, dans le comté d’Essex, la croissance des prix a été encore plus prononcée, à 6,7%.

Alors ça donne quoi ?

Offre et demande + Proximité de Manhattan

Le New Jersey se démarque pour plusieurs raisons. Il n’y a pas eu le développement effréné observé dans les États de la Sunbelt, qui a accru la demande, et à Newark, son fermer la proximité de Manhattan (3 {dollars} pour un aller easy à bord du practice PATH) et les achats massifs des investisseurs ont provoqué une augmentation rapide des prix de l’immobilier.

« Ce à quoi nous nous heurtons sans cesse, c’est ce que vous voyez dans l’actualité et dans les consultants se concentrant sur le côté de l’offre », a déclaré Katharine Nelson, directrice associée du Rutgers Middle on Regulation, Inequality, and Metropolitan Fairness (CLiME), à propos d’un rapport récent explorer l’augmentation de 30 % des coûts du logement entre 2021 et 2023.

Nelson a ajouté :

“Oui, c’est un problème. Mais il n’existe pas de resolution distinctive à la crise de l’accessibilité des logements locatifs. Nous devons attaquer ce problème sur plusieurs fronts à la fois. Cela signifie construire plus de maisonscertainement. Mais les maisons que nous produisons doivent être celles dont nous avons besoin : des logements à très bas loyer et des maisons de démarrage. Dans le même temps, nous devons nous attaquer à la consolidation des propriétaires et des constructeurs d’habitations, qui font monter les prix, et trouver des moyens créatifs d’aider les ménages à très faible revenu alors que les subventions fédérales disparaissent.

Les banlieues du New Jersey, en particulier dans le nord de Jersey, autour de New York, ont connu une appréciation effrénée des prix de l’immobilier. Selon la société de données et d’analyses centrée sur New York Requin immobilierqui a analysé 387 marchés de banlieue autour de la ville de New York, le prix de vente médian des maisons dans la banlieue de New York a augmenté de 86 % entre 2016 et 2025, soit le double de l’augmentation de 43 % à New York.

Appréciation généralisée dans les zones les plus pauvres

Le New Jersey représentait 74 % des 100 marchés dans lequel médian ventes les prix ont au moins doublé au cours de la dernière décennie. Selon le rapport, 43 % de ces marchés de banlieue ont des prix compris entre 500 000 et 750 000 {dollars}, tandis que seulement 8 % sont inférieurs à 500 000 {dollars}.

« Par conséquent, ce qui était autrefois un écosystème de banlieue avec une giant gamme de prix dans lesquels les acheteurs de New York pouvaient encore trouver des communautés relativement abordables s’est depuis consolidé en un marché beaucoup plus cher, dominé par les communautés de banlieue aux prix moyens et élevés », indique le rapport. Il montre que les communautés autrefois abordables et en grande partie locatives du New Jersey, à Newark, East Orange, Orange et Irvington, ont connu des augmentations astronomiques des prix de vente médians au cours de la dernière décennie :

596 % (Irvington)
509 % (Orange Est)
407% (Orange)

« Au cours de la dernière décennie, le marché du logement en banlieue de New York a changé structurellement : les communautés qui constituaient autrefois les niveaux abordables et moyens sont passées à des tranches plus élevées, laissant un marché de banlieue désormais centré sur les prix des logements dans la fourchette moyenne de six et sept chiffres », indique le rapport.

Pourquoi les taxes et les prix élevés ne sont pas autant un facteur dans le New Jersey

Le New Jersey passe sous silence son niveau de plus en plus élevé impôts et les prix, simplement en raison de son emplacement. C’est proche de Manhattan, où les prix de l’immobilier et les loyers submergent les banlieues.et fermez aux secteurs d’emploi lourds et bien rémunérés de New York et du nord de Jersey. Le Wall Road Journal a rapporté l’année dernière que le Nord-Est est défini par « des tonnes de demande et une faible offre », contrairement à la Sunbelt, où les restrictions de zonage sont moins répandues.

La hausse rapide des prix a déplacé les habitants de longue date de Newark, dont beaucoup n’ont plus les moyens de vivre dans la ville. Par conséquent, le maire de Newark, Ras Baraka, a appelé les promoteurs à réaliser 3 000 nouveaux logements abordables au cours des quatre prochaines années.

“Si vous avez un plan crédible pour nous aider dans cet effort, alors nous accélérerons vos projets et en ferons notre priorité. Tout projet comportant plus de 30 % de logements abordables, nous vous aiderons à le réaliser”, a déclaré Baraka : tel que rapporté par Houses.comajoutant que l’État manquait de 224 000 logements abordables.

Plonger dans les détails : le level de vue de l’investisseur

Newark, dans le New Jersey, a été un lobby d’activité pour les investisseurs au cours des deux dernières décennies en raison de sa fermer la proximité de New York et la disparité des prix entre les deux villes. Cependant, Newark et le New Jersey en général ne sont pas monolithiques.

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Traditionnellement, une grande partie de Newark, en particulier dans ses différents quartiers, est réputée pour être une zone à forte criminalité avec un taux de pauvreté qui oscille toujours autour de 22 %, soit 1,5 fois la moyenne américaine, selon Données du recensementce qui signifie qu’environ un habitant sur quatre vit dans la pauvreté. Traditionnellement, investir ici n’a pas été facile en raison de la gestion immobilière exigeante en main-d’œuvre.

Cependant, dans la zone à forte inhabitants brésilienne et portugaise du quartier Ironbound de la ville, les revenus sont généralement plus élevés.et bien d’autres les propriétaires de familles portugaises possèdent des biens immobiliers ici depuis des décennies, les transmettant aux membres de leur famille ou les vendant aux membres de la communauté, ce qui crée une sorte de magasin fermé pour les investisseurs cherchant à s’impliquer dans l’une des meilleures zones locatives de la ville. Ainsi, de nouveaux développements dans la région ont jambe avec avec une communauté solide et opposition militante.

Réflexions finales : stratégies d’achat et de conservation pour les marchés émergents

J’ai déjà possédé près de 20 logements à Newark, dans le New Jersey. J’avais les bonnes intentions, mais mon timing n’était pas le bon.

Ce a commencé il y a vingt ans, lorsque la gentrification n’était qu’une lueur dans les yeux d’un développeur. La proximité de New York en faisait un endroit évident pour investir, mais c’était une zone de guerre, et le stress et les maux de tête liés au fait de posséder des places ici m’empêchaient de préserver ma santé mentale et de réaliser des bénéfices. J’avais l’impression d’être devant le tribunal des propriétaires/locataires chaque semaine. Chaque fois que mon téléphone sonnait, je craignais un autre désastre.

C’est un cas classique de « je pourrais, je voudrais, je devrais » : si j’avais réussi à conserver ces unités, je nagerais dans équité maintenant. Mais je ne regrette pas de les avoir transférés – certains à la banque après la crise immobilière – ou d’avoir éliminé le stress de ma vie.

Il s’agit d’un scénario classique auquel de nombreux investisseurs immobiliers sont confrontés lorsqu’ils tentent de se lancer rapidement sur un marché émergent. Voici quelques conseils pour procéder :

Cependant, j’ai rencontré d’autres investisseurs (portugais) dont les familles possédaient Ironbound depuis des décennies.et ça Les revenus, payés par des locataires fidèles et travailleurs, ont permis à leurs enfants et petits-enfants d’aller à l’université et ont fait des patriarches des multimillionnaires grâce aux capitaux propres.

C’est une leçon importante sur l’investissement dans les marchés émergents. Acheter dans les secteurs les plus stables peut vous coûter plus cher à courtroom terme, mais cela finira par s’avérer payant.