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L’idée d’un flux incessant de locataires potentiels, dont beaucoup avec des paiements garantis, faisant la queue pour postuler à vos appartements vacants vous semble-t-elle attrayante ? Alors tu pourrais vouloir envisagez de louer à des locataires à faible revenu.
Avant de porter un jugement précipité, il convient de jeter un regard international sur le marché locatif actuel. La crise des loyers abordables aux États-Unis signifie que le plus grand phase de la inhabitants qui a besoin d’un logement est celui qui en a le moins les moyens. Pour les propriétaires désireux de servir cette inhabitants croissante, une opportunité en or les attend, à situation qu’elle est approché correctement.
Une pénurie nationale qui ne disparaît pas
Si l’immobilier est une query d’offre et de demande, il existe une demande presque illimitée dans le phase financier inférieur du marché. Les États-Unis manquent d’environ 7,2 hundreds of thousands de logements locatifs abordables pour les locataires extrêmement modestes, définis comme ceux qui se situent au niveau ou en dessous du seuil de pauvreté ou 30 % du revenu médian de la région, selon le Coalition nationale pour le logement à faible revenu(NLIHC) « The Hole ». Cela se traduit par seulement 35 logements abordables et disponibles pour 100 ménages locataires à revenus extrêmement faibles dans tout le pays.
Le rapport montre qu’environ 11 hundreds of thousands de foyers entrent dans cette catégorie, certains États en ayant plus que d’autres. Cependant, comme l’a déclaré Renee Willis, présidente et directrice générale du NLIHC, dans le rapport : « Les résultats de « The Hole » montrent qu’aucun État ni aucune grande région métropolitaine ne dispose d’une offre adéquate de logements abordables et disponibles pour les locataires à revenus extrêmement faibles. Elle a ajouté que seulement un ménage sur quatre ayant besoin d’aide en reçoit réellement.
Les États de l’Ouest et de la Sunbelt sont les plus confrontés au problème du logement abordable
Selon un Semaine d’actualités Selon une carte basée sur les données du NLIHC, les États de l’Ouest et de la Sunbelt, tels que le Nevada, l’Arizona, la Floride et le Texas, figurent parmi les plus difficiles. Le rapport montre que les personnes âgées, celles ayant des emplois à faible salaire et les personnes handicapées sont souvent forcés concurrencer les locataires aux revenus plus élevés pour des loyers à prix modestes.
En se concentrant sur le Texas, un récent rapport du Tribune du Texas constate que Dallas…souvent célébré pour ses emplois en plein essor et sa inhabitants de classe moyenne – il manquait environ 46 000 logements locatifs pour les familles représentant 50 % du revenu médian de la région en 2023.
“Nous avons une grave pénurie de logements locatifs abordables pour les ménages à très faible revenu”, a déclaré Ashley Flores, responsable du logement basée à Dallas pour le Baby Poverty Motion Lab, une organisation à however non lucratif, qui a co-écrit son rapport. nouveau rapport.
Les problèmes avec l’article 8
Bien qu’il existe un besoin criant de logements abordables, il existe une pénurie chronique de locataires approuvés pour les Housing Selection Vouchers (article 8). UN New York Occasions L’article révèle que ces bons sont trop rares dans les grandes villes américaines, où ils sont le plus nécessaires. À Orlando, par exemple, il y a environ 200 000 ménages grevés d’un loyer (ceux qui consacrent plus de 30 % de leur revenu aux frais de logement), mais seulement 7 401 bons de l’article 8 sont disponibles.
Plus récemment, l’administration Trump a proposé d’imposer une période de deux ans délai sur l’aide au loyer, qui pourrait toucher jusqu’à 1,4 million de ménages, en exonérant les personnes âgées et les personnes handicapées.
De nombreux propriétaires choisissent d’éviter complètement les logements related de l’article 8 parce qu’ils estiment que cela constitue un véritable cauchemar administratif, qu’il nécessite des inspections excessives, qu’il implique de courir après les locataires pour obtenir leur half du loyer et flambée des loyers faire il est plus facile d’obtenir le meilleur prix auprès de locataires réguliers sans avoir à traiter avec le gouvernement.
Chaque comté a ses propres règles pour un logement abordable, et beaucoup ont programmes au-delà de la part 8 qui peut également offrir aux locataires qualifiés des loyers stables au taux du marché.
Remark les propriétaires peuvent transformer la pénurie de logements abordables en flux de trésorerie
Un récent Enterprise Insider story a détaillé l’histoire de Ted et Jamie Gerber, qui possèdent 28 logements locatifs répartis dans 15 propriétés commerciales et résidentielles en Floride. «Nous louons toujours aux tarifs du marché ou en dessous», a déclaré Ted Gerber. “Nos locataires apprécient le fait qu’ils louent légèrement en dessous du prix du marché, ils voudront donc prendre soin du logement. Ils obtiennent un accord et nous gagnons toujours de l’argent avec tout cela.”
Un autre investisseur, Dion McNeeley, basé à Washington, interviewé pour le même article, utilise une stratégie similaire.
“Les locataires heureux ne saccagent pas l’appartement, ils ne déménagent pas et rotation des locataires “C’est l’une des choses les plus coûteuses auxquelles un propriétaire doit faire face”, a déclaré McNeeley. “J’ai gagné des dizaines de milliers de {dollars} de plus au cours des dernières années que si j’avais augmenté le loyer au niveau moyen de la région et que j’avais ensuite fait face à un chiffre d’affaires necessary.”
UN Article sur BiggerPockets a décrit certains des éléments essentiels pour louer à des locataires à faible revenu :
Acceptez-le tel qu’il est : Les maisons situées dans les quartiers à faible revenu ne le feront généralement pas apprécier aux mêmes tarifs que les autres zones sauf si ils sont frappés par une obscure de gentrification.
Anticiper fort potentiel flux de trésorerie, mais soyez réaliste : Sur le papier, votre trésorerie peut être extrêmement élevée, surtout si vous ne sont pas fortement endettésmais du level de vue de la gestionces sorts de propriétés peuvent nécessiter beaucoup de essential d’œuvre.
Travaillez avec une société de gestion réactive et expérimentée dans ce sort de location : À moins que vous souhaitiez transformer votre projet de revenus passifs en un emploi à temps plein et devoir gérer les appels des locataires, confiez la gestion à une société de gestion réactive et rompue à ce sort de location.
La persistence est la clé : De nombreux propriétaires évitent les places à faible revenu en raison de la gestion à forte intensité de main-d’œuvre et du sort de locataires qu’ils attirent. De toute évidence, au-delà d’une sélection méticuleuse, il est essentiel d’avoir la peau épaisse et de jouer sur le lengthy terme. Certaines années, vous ne générerez peut-être pas beaucoup de flux de trésorerie en raison des réparations et du chiffre d’affaires, mais finalement équité et les loyers augmenteront.
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Pensées finales
Des locataires stables avec des emplois stables dans des quartiers stables constituent un scénario idéal pour la plupart des propriétaires. Cependant, en raison de la crise du logement aux États-Unis, un bassin beaucoup plus necessary de locataires et de locataires se trouve dans le phase des places abordables, moins glamour.
Ayant possédé plusieurs logements à faible revenu dans le passé, je peux attester que cela peut être difficile…ce qui est c’est un euphémisme. Cependant, l’expérience a été un wonderful professeur, et voici quelques-unes des leçons que j’ai apprises.
Vous ne pouvez pas être trop endetté.
BRRRRanneau votre chemin vers le succès avec les places à faible revenu est semé d’embûches. D’autres investisseurs que j’ai connus et qui ont réussi dans les zones à faibles revenus ont acheté des places dans enchères contre espècesont utilisé leurs cartes de crédit pour les réparer, ont remboursé leurs dettes et ont utilisé leurs liquidités pour effectuer les réparations tout en gardant un emploi à temps plein. Finalement, les loyers ont augmenté et les quartiers se sont transformés. C’était une stratégie conservatrice à lengthy terme.
Écran méticuleusement.
Les propriétaires sont souvent si désespérés de remplir leurs logements qu’ils laissent entrer n’importe qui, surtout s’ils disposent d’un bon de l’article 8. Bons d’achat ou pas, sélection complète des locataires est indispensable, c’est pourquoi une société de gestion externe expérimentée est importante.
Les locataires plus âgés ou handicapés ont tendance à être plus stables.
J’ai déjà eu un appartement de trois logements en location où, à mon insu, tous les locataires étaient des trafiquants de drogue, même la mère célibataire avec un bébé. Un jour, j’ai découvert que mon immeuble était complètement vacant à trigger d’une saisie de drogue par la DEA. Les personnes plus âgées savent généralement mieux que cela.
Préparez une caisse noire pour les réparations.
Même avec un bon contrôle, vous aurez quand même votre half de réparations. Ce C’est pourquoi il est essentiel d’acheter avec de l’argent liquide ou un effet de levier minimal et de disposer d’une caisse noire et d’un entrepreneur fiable et abordable.
L’un des plus grands risks liés aux places à faible revenu est d’espérer obtenir en réalité le même flux de trésorerie que celui que vous avez calculé sur papier. Les choses tournent souvent mal, et pour faire fonctionner votre location, vous devez disposer de suffisamment de liquidités pour couvrir les réparations et absorber les logements vacants.
