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Vous connaissez le dicton « Si c’est trop beau pour être vrai… » Cela vous vient à l’esprit lorsque vous découvrez que les grands investisseurs disposent toujours d’une échappatoire qui leur permet d’acheter des maisons unifamiliales, malgré l’interdiction proposée par le président Donald Trump, les mettant ainsi en concurrence directe avec les petits investisseurs que l’interdiction était censée protéger.
La faille, RésiClub rapports, concerne des propriétés en difficulté. Washington a prévu une exception à l’interdiction, permettant aux establishments du secteur unifamilial d’entreprendre des rénovations, les mettant ainsi en concurrence directe avec les investisseurs réparateurs et BRRRRR les propriétaires.
Ce que l’interdiction de Trump fait et ne couvre pas
En janvier 2026, trop couverture médiatiquele président Trump a signé un décret intitulé « Empêcher Wall Avenue de rivaliser avec les acheteurs de maisons de la rue principale », qui incluait les petits investisseurs. Trump s’est engagé à pousser le Congrès à codifier cette restriction dans la loi.
Selon le Fiche d’data de la Maison Blanche et des résumés juridiques, l’une des politiques fondamentales de l’ordonnance indiquait : « L’ordonnance ordonne aux principales agences d’émettre des directives empêchant les programmes fédéraux pertinents d’approuver, d’assurer, de garantir, de titriser ou de faciliter la vente de maisons unifamiliales à des investisseurs institutionnels. »
Le Wall Avenue Journal a rapporté en février que dans une be aware de suivi adressée aux principaux comités du Congrès, la Maison Blanche avait proposé un seuil spécifique : les investisseurs possédant plus de 100 maisons unifamiliales être interdit d’acheter des propriétés supplémentaires.
La faille des « réparations » du projet de loi sénatoriale sur le logement
Le 12 mars, le Sénat américain a adopté un programme bipartite sur le logement, HR 6644, rebaptisé Loi sur la ROUTE vers le logement du 21e sièclequi comprenait l’interdiction pour les investisseurs institutionnels d’acheter des maisons unifamiliales, à quelques exceptions près.
Selon le cupboard d’avocats d’affaires Mayer Brunl’exception spécifique qui affecte les petits investisseurs est la suivante :
Fait partie d’un programme de rénovation pour louer qui :
1. Réhabilite considérablement les SFH qui ne respectent pas certains codes de building locaux
2. Effectue des améliorations ne coûtant pas moins de 15 % du prix d’achat
Quelles sont les répercussions pour les petits investisseurs ?
L’échappatoire en matière de rénovation verrait vraisemblablement les propriétaires institutionnels canaliser leurs ressources vers les immeubles à rénover et dominer les petits propriétaires en insérant un clause d’escalade. Si cela se produisait en masse, cela changerait les règles du jeu, tant pour les flippers que pour les propriétaires.
La query suivante est : quel est le coût de rénovation d’une maison unifamiliale ? en cours de détermination? Selon l’exception de rénovation pour louer, pour être admissible à l’achat d’une maison unifamiliale, les coûts de rénovation doivent représenter 15 % ou plus du prix d’achat de la maison. Je suppose que c’est avant les réparations, automotive si le propriétaire preserve la propriété, il n’y a pas de prix d’achat après rénovation, à moins qu’il n’utilise ce terme. au lieu de ARV– même si le seuil de 15 % le rendrait toujours compétitif pour un ARV.
Dans l’ensemble, 15 % ne représente pas beaucoup d’argent. Les rénovations majeures, y compris les travaux de construction et de plomberie, peuvent coûter cher 50 % ou plus du prix d’achat d’une maison. Ainsi, 15 % pourraient être des améliorations esthétiques assez légères, réalisées par un entrepreneur avec une estimation haut de gamme, ce qui juste environ couvrent la plupart des maisons unifamiliales du marché. Il convient de clarifier la manière dont les coûts de rénovation sont déterminés.
Ce qui devrait inquiéter les petits investisseurs, c’est que les grandes establishments préfèrent les propriétés qui nécessitent des travaux, dépensant généralement environ 20 000 $ à 40 000 $ par propriété (à partir des données 2021).
Les propriétaires locaux dominent toujours
Actuellement, les investisseurs institutionnels ne sont pas des acteurs majeurs au niveau nationwide dans le domaine des maisons unifamiliales, détenant environ 3 % des areas de maisons unifamiliales, selon UBSs’appuyant sur les recherches de Financial institution of America. La plupart des propriétés se trouvent dans la Sunbelt, où il y a généralement moins de maisons nécessitant des réparations majeures que dans le Nord-Est et le Midwest, qui comptent de nombreuses maisons plus anciennes.
Cependant, dans certaines villes, le nombre de logements appartenant à de grandes establishments est stupéfiant. Selon données gouvernementalesles villes du Sud suivantes ont une forte focus d’investisseurs institutionnels, à partir de 2022 :
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Atlanta : 25%
Jacksonville, Floride : 21%
Charlotte, Caroline du Nord : 18%
Déterminer l’étendue des travaux et ce qui constitue le seuil de 15 % pourrait être essentiel pour déterminer dans quelle mesure Wall Avenue s’implique dans l’empiétement sur le domaine des petits propriétaires.
Stratégies permettant aux petits propriétaires de rivaliser avec Wall Avenue pour les maisons unifamiliales
Entrez rapidement et flexibilité
Les entreprises sont notoirement lentes à agir si elles n’ont pas de connexion à le Département d’Atténuation des Pertes d’une banqueavec des avocats chargés des saisies immobilières et des faillites, ou à le service du bâtiment (dont aucun n’est uncommon). Les petits investisseurs, à l’écoute du terrain, pourraient conclure un accord avant qu’un hedge fund n’obtienne toutes les approbations appropriées.
Cibler des marchés de area of interest
Les petits propriétaires peuvent réussir sur des marchés plus petits où ils possèdent une connaissance approfondie de la communauté. Ce est particulièrement relevant sur les marchés où la viabilité est déterminé sur une base bloc par bloc, ce que les algorithmes d’entreprise pourraient manquer.
Avoir un financement prêt à aller
Même si les entreprises disposent de ressources considérables, accéder aux liquidités peut parfois être un processus au cours duquel un petit opérateur disposant de liquidités peut intervenir et conclure une transaction.
Réflexions finales : il est difficile de voir Wall Avenue s’éloigner simplement des maisons unifamiliales
Ces dernières années, Wall Avenue a préféré investir dans les communautés de building pour louer, où elle peut exercer un plus grand contrôle opérationnel. Cependant, il est difficile d’imaginer des establishments abandonner complètement la propriété de logements unifamiliaux dans les quartiers de banlieue américains où les propriétaires occupants sont également propriétaires et où les districts scolaires déterminent les prix des logements. L’argent est trop beau.
Actuellement, les meilleurs endroits où investir, en raison du prix d’achat et des flux de trésorerierestent la Sunbelt et le Midwest, et il n’est pas surprenant que ce soit le cas. où se trouvent la plupart des maisons unifamiliales en location sont. Il n’est pas non plus surprenant que les investisseurs institutionnels sont intégrés dans certains quartiers ici, notamment à Atlanta, Phoenix, Jacksonville et Tampa.
Ce qui est intéressant, c’est qu’un Étude 2025 de Joshua Covensouligné par le Brookings Institute, « estime que l’entrée sur un marché native par des investisseurs institutionnels a réduit le nombre de logements disponibles à l’achat par les propriétaires occupants de seulement 0,22 unité pour chaque logement acheté par les sociétés SFR » et que « relativement peu de petits propriétaires SFR ont été éliminés par la concurrence accrue suite à l’entrée des acteurs institutionnels ».
Tout cela signifie que l’offre plutôt que la concurrence est le véritable ennemi des petits propriétaires et des institutionnels. Les statistiques actuelles suggèrent également que si les propriétaires d’entreprise parviennent à trouver un moyen de continuer à investir dans certaines des villes américaines les plus rentables, ils le feront probablement.
