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Cet article est présenté par PrêtUn.
Vous disposez de deux places. Les deux sont flux de trésorerie et fonctionnant exactement comme vous les avez souscrits. Vous avez été affected person et discipliné, et maintenant vous êtes prêt à aller obtenir la propriété n°3.
Alors vous retournez à votre banque. Et la banque dit non.
Pas parce que la transaction est mauvaise, que votre crédit a chuté ou que vous avez fait quelque selected de mal. C’est parce que, sur le papier, à la manière des banques sont requis à vous regarder, vous semblez débordé. Vous avez deux hypothèques sur votre registre de dettes et vous leur demandez d’en ajouter une troisième, mais les chiffres ne fonctionnent pas comme la banque en a besoin.
La plupart des investisseurs qui se heurtent à ce mur supposent qu’ils doivent ralentir, épargner davantage, attendre plus longtemps et améliorer leurs funds avant de réessayer. Ce qu’ils ne réalisent pas, c’est qu’ils se heurtent à un problème de produit de prêt.
Il y a une différence. Et comprendre cela est tout l’intérêt de cet article.
Part 1 : Qu’est-ce qui vous arrive réellement (le piège DTI)
Le ratio dette/revenu (DTI) est le numéro que votre prêteur utilise pour décider si vous pouvez gérer davantage de dettes. Prenez tout ce que vous devez chaque mois, divisez-le par ce que vous gagnez chaque mois et vous obtenez un pourcentage. Les prêteurs conventionnels souhaitent généralement voir ce chiffre inférieur à 43 %-45 %. Allez au-dessus et le prêt sera refusé.
Voici où cela devient frustrant pour les investisseurs immobiliers en particulier : lorsque vous achetez un bien locatif avec une hypothèque conventionnelle, ce versement hypothécaire apparaît sur votre grand livre de dettes. La banque le considère comme une obligation. Le problème est que la banque ne compense pas entièrement cette dette avec vos revenus locatifs, même lorsque la propriété est flux de trésorerie et le locataire couvre la totalité selected.
Chaque propriété locative que vous ajoutez aggrave votre DTI sur le papier, que les propriétés vous rapportent réellement ou non de l’argent.
Vous passez donc d’une propriété à deux, et le calcul fonctionne toujours. De deux à trois, et soudain, on vous refuse. Vous n’avez pas fait un mauvais investissement ni manqué d’argent. Vous vous êtes heurté à un plafond structurel intégré au produit de prêt que vous utilisiez.
La plupart des investisseurs se heurtent à ce mur quelque half autour de la propriété trois ou quatre. Ceux qui savent ce qui se passe trouvent un autre prêt. Ceux qui ne pensent pas avoir atteint leurs limites.
Part 2 : Les prêts DSCR changent complètement la query
Le financement conventionnel pose une query : pouvez-vous personnellement supporter cette dette ? Le financement DSCR pose une query complètement différente : cette propriété peut-elle se permettre ?
DSCR signifie taux de couverture du service de la dette. Voici le calcul : Prendre le résultat opérationnel internet annuel de l’immeuble et divise-le par le service annuel de la dette (capital, intérêts, impôts et assurances). Le numéro que vous obtenez est le DSCR.
Si une propriété génère 26 400 $ par an en loyer, a un NOUS (bénéfice d’exploitation internet) de 22 000 $ après dépenses, et les remboursements annuels de la dette sur le prêt sont de 18 000 $, votre DSCR est de 1,22 (DSCR = NOI / Service annuel de la dette). La propriété rapporte 22 % de plus que ce qu’elle coûte à transporter. Du level de vue d’un prêteur DSCR, cette propriété est admissible selon ses propres mérites.
Votre revenu W-2 ? Largement hors de propos. Des déclarations d’impôts ? Pas obligatoire. DTI sur vos autres propriétés ? Ce n’est pas la query.
C’est le prêteur qui évalue l’actif, pas vous. Si le bien fonctionne, le prêt fonctionne.
Ce c’est pourquoi les prêts DSCR existent. Ils ont été spécialement conçus pour les investisseurs ayant de bonnes affaires et des funds personnelles en mauvais état, automotive ces deux choses vont souvent de pair. ensemble. Ces investisseurs sont souvent :
Investisseurs indépendants dont les radiations font paraître leurs revenus faibles sur le papier
Les investisseurs W-2 qui détiennent déjà deux ou trois prêts hypothécaires et ne peuvent pas en ajouter un autre sans faire exploser leur DTI
Des investisseurs en croissance rapide et une souscription conventionnelle juste je ne peux pas suivre
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PrêtUn se concentre spécifiquement sur ce kind de prêt.
Part 3 : La même affaire, deux réponses différentes
Par exemple, un investisseur possède deux places existantes et souhaite en acheter une troisième : une maison unifamiliale dont le prix d’achat est de 300 000 $, qui se loue 2 200 $ par mois sur le marché. Les flux de trésorerie de la transaction. Le DSCR s’élève à 1,18.
Le prêteur conventionnel dresse le portrait complet de la dette de l’investisseur : deux prêts hypothécaires existants, un paiement pour une voiture et des prêts étudiants. Les revenus locatifs des immeubles existants sont partiellement crédités mais pas entièrement compensés. Le calcul du DTI revient trop élevé. Refusé.
Le prêteur DSCR look at la propriété :
2 200 $ par mois de loyer
NOI après dépenses
Service de la dette sur le prêt proposé
DSCR de 1,18, au dessus du seuil de 1,0
Approuvé.
Même investisseur et même accord. Produit de prêt différent, résultat différent.
DSCR conventionnel
Base de qualification
Revenu de l’emprunteur + DTI
Flux de trésorerie immobilier
Déclarations fiscales obligatoires
Oui
Non
Fiches de paie/W-2
Oui
Non
Acompte
15%-25%
20%-30%
Calendrier d’approbation
30-60 jours
Souvent deux à trois semaines
Plafond immobilier du portefeuille
Généralement plafonné à 10
Pas de plafond
Idéal pour
Propriétaire occupé/premières acquisitions
Faire évoluer un portefeuille
Le tableau le montre clairement : ce ne sont pas les mêmes outils. Les prêts hypothécaires conventionnels sont parfaits pour ce pour quoi ils sont conçus, mais pas pour un investisseur qui tente de passer de la propriété trois à la propriété 10.
Part 4 : Ce que DSCR ne résout pas (soyez honnête avec vous-même)
Les prêts DSCR ne sont pas magiques. Voici avec quoi vous travaillez.
Les tarifs sont plus élevés que conventionnel
Pas beaucoup plus haut, mais plus haut. Vous payez un supplément pour la flexibilité de ne pas avoir à documenter vos revenus et pour un produit de prêt auquel une banque conventionnelle ne touchera pas. Modélisez cela dans vos chiffres avant de postuler.
Les exigences en matière d’acompte sont réel
Prévoyez 20% à 30% vers le bas pour un achat. PrêtUn et la plupart des prêteurs DSCR sont plus fermes sur les exigences en matière de capitaux propres, automotive le prêt est garanti par l’actif plutôt que par votre revenu personnel. Vous avez besoin de pores and skin dans le jeu.
Le crédit compte toujours
La plupart des prêteurs veulent voir un pointage de crédit d’environ 680 ou plus. Ce n’est pas le seul facteur, mais c’est essential.
L’historique de location aide
Si la propriété est déjà occupée et génère des revenus, vous êtes dans la meilleure place. Si vous achetez quelque selected de vacant ou prévoyez les revenus d’un nouveau bail, vous aurez généralement besoin d’un contrat de location signé indiquant le loyer projeté. Avoir 12 mois d’historique de location réel est la voie la plus propre.
Rien de tout cela n’est disqualifiant. C’est juste des mathématiques. Exécutez vos chiffres en utilisant le taux DSCR réel, l’acompte et le NOI avant de décider si l’accord fonctionne toujours. Pour la plupart des investisseurs qui se sont heurtés au mur des conventions, c’est toujours le cas.
Qui a réellement besoin de ça
Si vous avez un revenu W-2 élevé, un DTI solide et que vous achetez votre premier ou votre deuxième immeuble de placement, le financement conventionnel pourrait encore être votre meilleure answer. Utilisez-le pendant qu’il fonctionne.
Mais si vous êtes travailleur indépendant et que vos déclarations de revenus font apparaître vos revenus comme une énigme, vous avez déjà deux ou trois prêts hypothécaires et la banque ne cesse de les imputer à votre compte.et tu es essayer de construire un véritable portefeuille et la souscription conventionnelle proceed de faire impediment aux transactions qui se réalisent réellement, c’est exactement qui Le financement DSCR a été construit pour.
La banque ne vous en a probablement jamais parlé. C’est parce que les banques de détail ne le proposent pas. Il vit avec des prêteurs axés sur l’investissement comme LendingOne, qui ont spécifiquement bâti leur activité autour d’investisseurs qui ont dépassé le level où le financement conventionnel leur est utile.
Le plafond que vous avez atteint était le plafond du prêt. DSCR est la façon dont vous construisez au-dessus.
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