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Comme si évaluer le paysage actuel de l’investissement immobilier n’était pas assez difficile, avec des taux d’intérêt, des tarifs douaniers et une incertitude économique fluctuants, le redécoupage au Texas et en Californie a ajouté une autre tournure à un scénario en évolution – et certains diraient déroutant –.
Qu’est-ce que le redécoupage et à quoi sert-il ?
La query du redécoupage a commencé cet été, lorsque le corps législatif dirigé par les Républicains a annoncé son intention de redistribuer les sièges au Congrès au milieu de la décennie. L’intention était claire : envoyer davantage de républicains à la Chambre des représentants à Washington. En découpant les districts, les Républicains espèrent maintenir complet contrôle du Congrès après les élections de 2026.
La Californie a réagi en redessinant ses propres circonscriptions pour augmenter la représentation démocrate de cinq sièges, annulant ainsi la décision républicaine. Maintenant, d’autres états ont sauté dans le prepare du redécoupage et planifient leurs propres mesures, notamment :
Alabama
Floride
Illinois
Indiana
Kansas
Louisiane
Maryland
Missouri
Nebraska
New York
Caroline du Nord
Ohio
Texas
Utah
Virginie
Wisconsin
Le redécoupage est-il la bonne selected à faire ?
Il y a beaucoup de controverses au sujet du redécoupage. L’expression que les démocrates utilisent couramment pour justifier la proposition 50 est «combattre le feu par le feu.»
“Il y a cette guerre partout aux États-Unis. Qui peut tromper l’autre?” ancien gouverneur républicain. Arnold Schwarzenegger a déclaré à Jake Tapper de CNN en octobre. “Le Texas a commencé. Ils ont fait quelque selected de terriblement mal. Et puis tout d’un coup, la Californie dit : “Eh bien, alors nous devons faire quelque selected de terriblement mal. Et maintenant, d’autres États s’y mettent. »
Projets de loi 15 et 840 du Sénat du Texas
Les investisseurs au Texas doivent également tenir compte de la nouvelle législation immobilière signée…Projets de loi du Sénat 15 et 840lequel cibles des réglementations de zonage municipales pour permettre un développement de logements plus versatile dans les plus grandes villes de l’État comptant plus de 150 000 habitants et dans les comtés d’au moins 300 000. Cecontrairement au redécoupage, n’est pas spéculatif.
Les factures sont conçus permettre le développement résidentiel sans les formalités administratives imposées par les restrictions de zonage, permettant la building sur des terrains plus petits et permettant aux bâtiments commerciaux d’être facilement convertis à un utilization résidentiel afin de freiner la crise du logement dans les zones métropolitaines. Les villes ciblées comprennent Austin, Houston et Dallas-Fort Value.
Texas : transports et enlargement industrielle
Zones redécoupées sont attendus pour rester politiquement stables et attirer des investissements fédéraux et étatiques continus, ce qui en fait des endroits solides pour investir dans l’immobilier. Plus précisément, les marchés suburbains et périurbains autour Austin, Dallas-Fort Value et San Antonio pourrait être prêt à croître en tant que fonds pour les transports, les providers publics et l’enlargement industrielle sont attendus pour augmenter la valeur des terrains et les loyers.
Cependant, il pourrait être prématuré de prendre les devants et d’investir de l’argent dans les zones immobilières ciblées par une réorientation. Les groupes de défense des droits civiques contestent les effortset les retards juridiques semblent inévitables.
Californie : safety des locataires et investissements verts
Électeurs californiens approuvé la proposition 50 lors des élections du 4 novembre, redessinant temporairement la carte du Congrès de l’État. Pour l’immobilier, cela signifie une affect politique sur les zones redécoupées, une accélération des dépenses publiques en faveur du développement sturdy, un soutien plus substantiel à la safety des locataires et probablement un modeste rebond de la valeur des propriétés.
Les enjeux sont élevés en Californie, automotive ils visent à diluer le pouvoir républicain en fusionnant les zones rurales, plus républicaines, de l’extrême nord de la Californie avec les zones plus libérales plus proches de San Francisco. Cela signifie que les politiques controversées du logement prévaudront dans les pays auparavant républicains. domaines.
Plus précisément, le district d’Inland Empire related de la compétence du représentant Ken Calvert (R-Corona), le membre le plus ancien de la délégation républicaine de Californie, serait éliminé en vertu de la proposition 50. Au lieu de cela, un nouveau siège à tendance démocrate serait créé dans le comté de Los Angeles.
“Je ne veux pas que Newsom ait le contrôle”, a déclaré Rebecca Fleshman, une assistante médicale à la retraite de 63 ans du sud de la Californie qui a voté contre la mesure. CNBC. “Je ne veux pas que l’État soit bleu. Je veux qu’il soit rouge.”
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La valeur de la maison pourrait être en jeu
Le passage de la Prop 50 s’appliquerait aux élections de 2026, 2028 et 2030, après quoi le recensement américain de 2030 reviendrait aux moyens de sondage conventionnels et indépendants. ayant lignes de lot dessiné. Mais avant cela, autres sièges du GOP dans le Grand Sacramento, la vallée de San Joaquin et les zones proches de San Diego pourraient être diluées.
“Redessiner les cartes des districts peut changer quelles communautés se sentent bien représentées, quels investissements publics elles attendent et même remark se despatched un quartier”, Jessica Vance, agent immobilier à San Diego, a déclaré à Realtor.com.
Jake Krimmel, économiste principal de Realtor.com, a déclaré :
“Habituellement, une dialogue sur la valeur des maisons et sur les cartes se concentre sur les districts scolaires ou les limites municipales. Et ce pour une bonne raison : des choses comme de bonnes écoles, des rues plus sûres, des parcs et des espaces publics bien entretenus et des niveaux inférieurs. taxes foncières peuvent tous augmenter la valeur de la maison. Les familles sont prêtes à payer plus pour profiter de ces biens et providers publics locaux, et pour ce faire, il faut généralement vivre dans certaines zones de recrutement (par exemple, les districts scolaires ou les limites de la ville).
Une approche pour investir selon des lignes de redécoupage
Pour les investisseurs, le mot clé dans tout cela est « prudence ». Jusqu’à ce que tous les arguments juridiques contre le redécoupage sont résolussavoir combien dépenser et où le dépenser est en suspens.
Ce qui semble inévitable, c’est que le débat est loin d’être terminé, d’autres États se préparant à entrer dans la mêlée et les investissements publics se déplaçant peut-être vers des domaines qui ont été redécoupé. En cas de redécoupage de zones, les investisseurs doivent accorder une consideration particulière à :
Limites des écoles
Les écoles de premier plan déterminent les prix des logements et la demande des résidents.
Les changements peuvent survenir rapidement et surprendre palmes de maison au milieu d’un projet.
Ressources communautaires
Un manque de financement gouvernemental peut entraîner la négligence des infrastructures.
Espaces publics mal entretenus (parcs, bibliothèques)
Mauvaise sécurité (manque d’éclairage public, maintien de l’ordre)
Impôts
De meilleurs quartiers, y compris ceux qui ont récemment été districtéont généralement des taux d’imposition et des frais municipaux plus élevés. Ce est necessary pour les propriétaires, automotive cela affecte des flux de trésorerie. Les palmes devront également fixer le prix en conséquence.
Zonage
Bien que le zonage ne soit généralement pas directement affecté par le redécoupage, il peut modifier les profils démographiques, les districts scolaires et les priorités politiques, ce qui peut conduire à changements de zonage.
Par exemple, les quartiers riches et à forte fiscalité dotés de bons districts scolaires ont tendance à être zonés pour les logements unifamiliaux, tandis que les districts scolaires moins attractifs ont tendance à autoriser davantage de logements. multifamilial logement. De toute évidence, pour les investisseurs qui cherchent à évoluer et acheter de petites unités multifamiliales, ou pour les flippers qui cherchent à tirer plus de revenue d’un flip unifamilial, ce sont necessary considérations.
Pensées finales
Ce que l’on perd souvent dans les conjectures sur le redécoupage, c’est que les politiciens essaient désormais de choisir leurs électeurs plutôt que les électeurs ne choisissent leurs politiciens. Les changements potentiels en cours sont énormes. Selon L’Université du Laboratoire d’analyse spatiale de Richmondle nombre d’habitants affectés à un nouveau district du Congrès en raison de ces changements, rien qu’au Texas et en Californie, s’élèvera à 20 thousands and thousands, soit 6 % de la inhabitants du pays. Lorsque d’autres États choisiront de faire de même, les chiffres augmenteront encore davantage.
Il y aura évidemment beaucoup de ces résidents qui ne seront pas satisfaits des changements et voudront partir. Il y aura également des contestations judiciaires dans le combine avant que cela n’arrive.
Pour les investisseurs immobiliers, la meilleure politique est d’attendre que la poussière retombe. Essayer de prendre de l’avance et d’acheter sur la base de la spéculation est une démarche risquée. En attendant, les mesures à l’ancienne concernant les flux de trésorerie et retourner les bénéfices devrait prévaloir.
