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Cet article est présenté par Price Segregation Guys.
Si vous passez du temps dans les cercles d’investissement immobilier, vous avez probablement entendu quelqu’un mentionner la ségrégation des coûts dans une dialog sur les impôts. C’était peut-être lors d’une rencontre, dans un podcast ou auprès d’un CPA spécialisé dans l’immobilier. Et si vous avez hoché la tête sans vraiment savoir ce que cela signifie, vous n’êtes pas seul.
Cet article ne vous lancera pas de formules ni n’essaiera de vous vendre quoi que ce soit. Il expliquera simplement ce qu’est réellement la ségrégation des coûts, pourquoi elle est importante et à qui elle s’adresse. Considérez-le comme la dialog que vous auriez dû avoir avant que quiconque ne start à parler de chiffres.
Toutes les events d’une propriété ne sont pas créées égales
Lorsque la plupart des gens envisagent d’acheter un bien locatif, ils le considèrent comme un seul atout. Vous avez payé un prix, vous êtes propriétaire d’un immeuble, level closing. Mais d’un level de vue fiscal, une propriété n’est pas une selected. Ce sont des dizaines de choses regroupées.
Le toit est une selected. Le revêtement de sol en est un autre. Le stationnement, l’aménagement paysager, la plomberie, les systèmes électriques et les armoires : tous ces éléments constituent la propriété que vous avez achetée. Et chacun s’use à un rythme différent au fil du temps.
La séparation des coûts est le processus d’identification et de séparation de ces composants afin que chacun puisse être traité de manière appropriée à des fins fiscales. C’est l’idée centrale, et tout le reste découle de là.
Pourquoi l’IRS ne traite pas les tapis comme du béton
L’IRS permet aux propriétaires d’amortir leurs bâtiments au fil du temps, ce qui signifie que vous pouvez déduire une partie de la valeur de la propriété chaque année à mesure qu’elle vieillit et s’use. Pour une propriété résidentielle locative, ce délai customary est de 27,5 ans. Pour les biens commerciaux, c’est 39 ans.
« C’est ici que ça devient intéressant. Ces délais s’appliquent aux events structurelles d’un bâtiment, aux éléments censés durer des décennies. Mais qu’en est-il du tapis ? Cela ne dure pas 27,5 ans. Les électroménagers, les revêtements de fenêtres, l’aménagement paysager ou certains sorts d’accessoires non plus.
L’IRS le reconnaît. Les biens personnels et les améliorations foncières qui font partie d’un bâtiment peuvent bénéficier de calendriers d’amortissement beaucoup plus courts, souvent cinq ou sept ans pour les biens personnels et 15 ans pour les améliorations foncières. Cela signifie des déductions plus rapides pour les events de votre propriété qui s’usent réellement plus rapidement.
Une étude de séparation des coûts est le processus formel consistant à demander à un professionnel qualifié de classer correctement les composants de votre propriété afin que vous puissiez profiter de ces délais plus courts plutôt que de tout regrouper sous le calendrier par défaut.
La différence entre l’investissement immobilier et la stratégie fiscale immobilière
Acheter un bien immobilier, c’est investir. Savoir classer et déprécier ce que l’on a acheté est une stratégie fiscale. La plupart des investisseurs consacrent beaucoup de temps à réfléchir au premier et très peu au second.
Cet écart n’est pas un défaut de caractère. C’est ainsi que la plupart des gens découvrent l’immobilier. La dialog a tendance à se concentrer sur le flux des transactions, le financement, les rendements en espèces et l’appréciation. La stratégie fiscale est souvent considérée comme un élément à régler en fin d’année avec un CPA.
Mais lorsqu’elle est mise en œuvre de manière proactive, une stratégie fiscale peut être tout aussi efficace que de trouver une bonne affaire. La ségrégation des coûts en est l’un des exemples les plus connus. La propriété et le prix d’achat ne changent pas. Ce qui change, c’est la façon dont l’actif est déclaré sur papier, et cette différence peut apparaître de manière significative dans votre state of affairs fiscale.
Qui utilise généralement la séparation des coûts ?
Une idée fausse courante est que la séparation des coûts est réservée aux grands promoteurs commerciaux ou aux investisseurs disposant de portefeuilles tentaculaires. Ce n’est plus vraiment le cas.
S’il est vrai que cette stratégie a toujours été utilisée par les grands acteurs, elle est également devenue de plus en plus accessible aux petits investisseurs. Les petits propriétaires possédant une seule maison en location, les investisseurs qui ont récemment acheté une location à courtroom terme et les personnes qui possèdent une propriété depuis des années sans jamais faire d’étude peuvent tous potentiellement en bénéficier. Les facteurs clés sont généralement la valeur du bien, la durée pendant laquelle vous envisagez de le conserver et votre state of affairs fiscale globale.
Ce dernier level mérite d’être souligné. La séparation des coûts n’existe pas en vase clos. La pertinence d’une telle démarche dépend de facteurs spécifiques à votre state of affairs. C’est pourquoi il vaut toujours la peine d’avoir une dialog avec un fiscaliste qui comprend l’immobilier avant d’aller de l’avant.
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Ce que cet article n’est pas
Ceci n’est pas un information avec des formules ou des projections d’économies. Ce n’est pas non plus un argumentaire. Et cela ne veut pas dire que la séparation des coûts fonctionnera pour tous les investisseurs dans toutes les conditions.
Il s’agit simplement d’une introduction à un idea qui revient souvent dans les conversations sur l’investissement immobilier et qui mérite une explication claire. Si vous quittez cet article en comprenant que la ségrégation des coûts consiste à classer les composants immobiliers pour une dépréciation plus rapide et qu’elle ne s’adresse pas uniquement aux grands investisseurs commerciaux, tel est l’objectif.
Pensées finales
La ségrégation des coûts n’est ni une faille ni une zone grise. Il s’agit d’une stratégie intégrée au code des impôts et utilisée par les investisseurs immobiliers depuis des décennies. Les investisseurs qui en profitent ne font rien d’clever ou d’inhabituel. Ils posent simplement de meilleures questions sur la manière dont leurs actifs sont classés.
Si vous n’avez jamais réfléchi à la répartition de votre propriété sur papier, c’est le bon second pour commencer. Parlez aux gars de la ségrégation des coûts. Posez des questions. Et si la ségrégation des coûts apparaît, vous saurez désormais ce que cela signifie réellement.
