Trump propose un prêt hypothécaire sur 50 ans, mais les économies des propriétaires pourraient être minimes

Dans une autre tentative visant à rendre l’achat d’une maison plus abordable, le président Donald Trump a lancé l’idée d’une hypothèque sur 50 ans dans une publication sur les réseaux sociaux. En réponse, le directeur de l’Agence fédérale de financement du logement, Invoice Pulte, qui supervise Fannie Mae et Freddie Mac, a déclaré qu’ils “y travaillaient” et que cela “changerait complètement la donne”.

Le however d’un prêt hypothécaire à plus lengthy terme serait de réduire le paiement mensuel des propriétaires. Plus la durée du prêt est longue, plus le capital nécessaire chaque mois pour le rembourser intégralement est faible. Mais un tel plan comporte d’autres compromis.

En utilisant le dernier prix de vente médian d’une maison datant de septembre, 415 200 $, selon la Nationwide Affiliation of Realtors, et le taux d’intérêt actuel d’environ 6,3 %, selon Mortgage Information Day by day, sur un prêt fixe de 30 ans avec un acompte de 20 %, le paiement mensuel du principal et des intérêts serait de 2 056 $. Si vous portez la durée à 50 ans, au même taux d’intérêt, ce paiement serait de 1 823 $, soit une économie de 233 $ par mois.

Toutefois, les propriétaires ne constitueraient pas leur valeur nette aussi rapidement parce que leurs remboursements de capital seraient moindres. Le montant des intérêts versés aux prêteurs serait 40 % plus élevé.

La vraie query est de savoir si Fannie et Freddie peuvent faire ça. Les analystes disent que c’est doable, mais une hypothèque sur 50 ans ne répond actuellement pas à la définition d’une hypothèque admissible en vertu de la loi Dodd-Frank, qui offre aux investisseurs le soutien de Fannie et Freddie en cas de faillite d’un prêt. Mais les régulateurs ont reçu le pouvoir de modifier cela afin de garantir l’abordabilité des prêts hypothécaires. Cela pourrait toutefois prendre jusqu’à un an, étant donné la nécessité d’obtenir l’approbation du Congrès, selon Jaret Seiberg, analyste des providers financiers et de la politique du logement chez TD Cowen.

” Fannie et Freddie pourraient établir un marché secondaire pour les prêts hypothécaires à 50 ans avant les changements de politique. Ils pourraient même acheter des prêts hypothécaires pour leurs portefeuilles conservés. Pourtant, cela ne modifierait pas la responsabilité légale des prêteurs. C’est pourquoi nous pensons que les prêteurs ne contracteront pas de prêts hypothécaires à 50 ans sans QM. [qualified mortgage] changements de politique”, a écrit Seiberg dans une be aware aux purchasers.

Se pose ensuite la query du taux hypothécaire. Le taux moyen d’une hypothèque fixe sur 15 ans est actuellement inférieur de 66 factors de base au taux d’une hypothèque fixe sur 30 ans, selon la Mortgage Bankers Affiliation. Cela impliquerait que le taux fixe sur 50 ans serait plus élevé. Tout dépend de la demande des investisseurs pour le produit.

“Il n’existe pas actuellement de marché secondaire pour de tels prêts, et un marché secondaire solide ne sera pas créé de si tôt”, a déclaré Matthew Graham, directeur de l’exploitation chez Mortgage Information Day by day. “Cela signifie qu’en plus du montant extrêmement faible du principal remboursé au cours des premières années du prêt, les taux d’intérêt seraient également un peu plus élevés que ceux des prêts à 30 ans – un double coup dur pour ceux qui ont le moindre espoir de constituer des capitaux propres.”

Graham a déclaré qu’à toutes fins pratiques, le prêt s’apparenterait davantage à un prêt à intérêts uniquement, automobile très peu de personnes conserveraient une maison pendant 50 ans. Les propriétaires pourraient encore gagner en valeur nette grâce à l’appréciation du prix de l’immobilier, mais les prix ont diminué rapidement à travers le pays cette année, sans se rapprocher de l’appréciation observée les années précédentes.

Même les brokers immobiliers conviennent que les économies réalisées par les propriétaires seraient minimes.

“Ce n’est pas la meilleure façon de résoudre le problème de l’abordabilité du logement. L’administration ferait mieux d’inverser l’inflation induite par les tarifs douaniers, qui maintient les taux des prêts hypothécaires existants à un niveau élevé”, a écrit Joel Berner, économiste principal chez Realtor.com, dans un communiqué.

D’autres notent que ce nouveau produit hypothécaire dépendrait probablement du maintien de Fannie Mae et Freddie Mac sous la tutelle du gouvernement. L’administration Trump a déclaré que les deux sociétés seraient privatisées et feraient ensuite l’objet d’une introduction en bourse dans un avenir proche.

“L’adoption d’un produit hypothécaire sur 50 ans pourrait compliquer le chemin vers la privatisation pour Fannie Mae et Freddie Mac”, ont écrit les analystes d’Evercore ISI dans une be aware adressée aux purchasers. “Cela dit, nous comprenons que l’administration s’attend à ce que les GSE restent sous tutelle après avoir vendu environ 5 % de sa participation au public. Cela permettrait à l’administration de conserver le contrôle des GSE dans un avenir prévisible.”

L’abordabilité des logements a été un level de pression majeur pour l’administration Trump. Les taux d’intérêt historiquement bas résultant d’une politique économique induite par la pandémie ont provoqué une ruée historique sur l’immobilier qui a catapulté les prix des logements plus de 50 % plus haut en seulement cinq ans. En conséquence, les ventes de logements ont considérablement diminué, tout comme la demande de prêts hypothécaires.

L’âge moyen d’un premier acheteur typique en 1991 était de 28 ans. En 2024, il avait atteint 38 ans, selon un rapport de l’Affiliation nationale des brokers immobiliers, dont l’économiste en chef adjoint a qualifié ce chiffre de « choquant ».

L’administration Trump a fait pression sur les constructeurs pour qu’ils construisent davantage de logements afin de faire baisser les prix, affirmant qu’ils sont assis sur une offre excédentaire de terrains vides. Les constructeurs contestent cette affirmation et continuent d’invoquer des coûts élevés pour les terrains, la main-d’œuvre et les matériaux.

Lors du dernier appel aux résultats de l’entreprise, Groupe Pulte Le PDG Ryan Marshall a déclaré qu’il était d’accord avec les views du président en ce qui concerne une offre insuffisante d’environ 4 hundreds of thousands de maisons à vendre, mais a ajouté : « Bien que ce déficit d’offre ait certainement un impression sur l’accessibilité en général, les complexités du secteur de la building de maisons neuves dictent que s’attaquer à un problème de cette ampleur nécessite une approche coordonnée et globale qui rassemble les dirigeants fédéraux, étatiques et locaux travaillant en partenariat avec le secteur de la building de maisons neuves.