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Les maisons de démarrage sont devenues des maisons non démarreuses pour de nombreux Américains. Les trois quarts des maisons actuellement mises en vente sont hors de portée des personnes à revenu médian, selon une analyse récente de Taux d’escompte.
Le manque d’acheteurs remodèle toutefois le paysage de l’investissement pour les petits investisseurs, qui achètent des maisons unifamiliales dans enregistrer des numéros.
L’abordabilité s’éloigne
En utilisant le critère selon lequel les coûts de logement normal ne devraient pas dépasser 30 % du revenu brut (avant impôts), selon Bankrate, un ménage américain typique gagne environ 80 000 {dollars} par an, mais devrait gagner environ 113 000 {dollars} pour s’offrir une maison au prix médian. Ceselon la maison de courtage Redfin, est environ 440 000 $un chiffre qui varie sensiblement selon les villes. Avec des taux hypothécaires juste au-dessus 6%l’abordabilité pousse les acheteurs hors du marché.
“Les gens que vous connaissez trouvent plus facile d’accéder à la propriété, soit ils ont des revenus plus élevés, soit ils ont des membres de leur famille qui peuvent les aider”, a déclaré à Bankrate Chen Zhao, responsable de la recherche économique chez Redfin. « Il y a aussi ceux qui ont acheté une maison avant 2022. Si vous faisiez partie de ce groupe, vous avez eu beaucoup de probability.
Selon le Affiliation nationale des brokers immobiliersseulement 24 % des ventes de logements en 2024 ont été réalisées par des accédants à la propriété. En 2010, ce chiffre était de 50 %.
“Seule une partie du marché immobilier est abordable pour le ménage sort”, a déclaré Alex Gailey, analyste des données de Bankrate. Actualités CBS. “C’est à ce moment-là que l’accession à la propriété start à ressembler moins à une étape courante de la classe moyenne qu’à un luxe.”
Derrière le problème de l’accessibilité financière se cache un grave manque d’offre qui, selon la banque d’investissement Goldman Sachs, il manque environ 3 à 4 thousands and thousands de foyers au-delà normale building.
Un état d’esprit de nation locataire
La query de l’accessibilité financière a été prédominante au cours des trois dernières années, depuis que les taux d’intérêt ont commencé à grimper. Aujourd’hui, la mentalité de nation locataire semble être ancrée chez beaucoup de ceux qui ont renoncé à devenir propriétaire d’une maison.
Selon une étude de Northwestern et l’Université de Chicago, Les Américains nés dans les années 1990 « atteindre la retraite avec un taux d’accession à la propriété environ 9,6 factors de pourcentage inférieur à celui de la génération de leurs dad and mom.
UN Centre de recherche Pew L’analyse a examiné les endroits où les jeunes Américains, âgés de 25 à 34 ans, vivaient encore avec leurs dad and mom en 2023. Sans shock, les villes chères du Texas, de la Floride et de la Californie affichaient le pourcentage le plus élevé de jeunes adultes vivant à la maison, les jeunes hommes étant plus susceptibles de le faire que les jeunes femmes.
Les condos de luxe n’aident pas
Bien que l’ajout de nouveaux logements ait atténué le problème de l’offre dans certaines régions, en particulier dans la Sunbelt, bon nombre de ces nouveaux condos sont trop cher pour les premiers acheteurs de maisonqui peut se passer d’une multitude de commodités et de finitions luxueuses qui poussent les unités hors de la fourchette de prix des « premières maisons ».
Le level idéal du locataire
Pour que les propriétaires puissent attirer le vaste groupe de locataires incapables d’accéder à l’échelle de la propriété, ils doivent s’adresser directement à leur portefeuille.
En 2024, USAFaits On estime que les ménages locataires américains payaient un loyer médian d’environ 1 490 {dollars} par mois, ce qui équivalait à 32,8 % du revenu médian des locataires, bien que ces chiffres varient selon le lieu. Hypothèque publication commerciale Information écossaiscitant le Bureau du recensement, a déclaré que plus de la moitié de tous les ménages locataires (50,3 %) sont accablés par les coûts et les dépenses du logement. sur 30% du revenu brut sur le logement.
Pour déterminer combien un locataire potentiel peut raisonnablement se permettre, la règle easy pour les propriétaires est de multiplier leur revenu mensuel brut par 0,3 %. Alors si s’ils gagnent 5 000 $ (avant déductions), ils devraient pouvoir payer environ 1 500 $ de loyer. Pour de nombreux propriétaires qui ignorent ce que les locataires potentiels peuvent se permettre, le réveil brutal d’un appartement vacant, suivi d’une baisse des loyers, est une réalité dans de nombreuses villes.
“Les loyers continuent de baisser dans de nombreuses grandes métropoles des États-Unis pour diverses raisons”, a déclaré Joel Berner, économiste principal à Agent immobilier.comdit. «Le plus vital est que les loyers continuent de se corriger après la hausse spectaculaire de 2021 et 2022, lorsque plusieurs années de hausse des loyers ont été enregistrées. ont été vus en l’espace de quelques mois. »
Louer est toujours moins cher qu’acheter
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Même si les locataires potentiels pouvaient se permettre acompte Pour acheter une maison, la location reste moins chère que l’achat. Realtor.com cite un versement hypothécaire médian de 2 040 $ contre 1 693 $ pour le loyer. Seules une baisse smart des taux d’intérêt et une offre accrue permettront d’instaurer une certaine parité.
Pour les salariés au salaire minimal, la state of affairs est encore plus désastreuse, avec seulement cinq des 50 meilleurs métros sont abordables pour ceux qui gagnent le salaire minimal. La hausse des loyers n’est pas, pour l’essentiel, due aux petits propriétaires familiaux, qui possèdent la majorité des logements locatifs aux États-Unis, mais plutôt à propriétaires d’entreprises.
Les loyers sont en baisse
“L’invasion des propriétaires d’entreprises ou la financiarisation du logement locatif est le facteur le plus vital qui alimente ces défis en matière de logement locatif”, a déclaré le Dr David Jaffee, professeur de sociologie à l’Université de Floride du Nord et fondateur de Jax Tenants Union. Agent immobilier.com de son marché native à Jacksonville, en Floride.
« Ajoutez le coût croissant des autres basique nécessités, et les travailleurs seront toujours à la traîne”, ajoute Jaffee. “Au mieux, les loyers se stabiliseront à leurs niveaux déjà gonflés.”
Globalement, les loyers sont en baisse. Liste des appartements indique que le loyer médian nationwide a chuté de 1 % en novembre à 1 367 $, soit environ 300 $ de moins que le chiffre actuel de Realtor.com, marquant le quatrième mois consécutif de baisse.
“Ce groupe de 18 à 34 ans… Je pense que jusqu’à 32,5 % d’entre eux vivent désormais avec leur famille, et c’est le plus haut niveau depuis un second”, a déclaré Grant Montgomery, directeur nationwide de l’analyse multifamiliale de CoStar. CNBC. “Je pense que cela reflète les coûts de location élevés qui ont augmenté au fil des ans, ainsi que le marché du travail plus difficile pour les jeunes qui sortent tout juste de l’université.”
Stratégies permettant aux investisseurs de trouver des offres et d’augmenter leurs flux de trésorerie
Pour que les petits propriétaires puissent rivaliser avec Wall Avenue en matière d’investissements, la clé est d’être agiles, de sortir des sentiers battus et d’agir rapidement.
Voici quelques stratégies à utiliser. Certaines de ces strategies existent depuis un sure temps et ont échoué en raison de la baisse des shares, mais de nombreux acheteurs rencontrent encore un sure succès :
Regardez le flux des transactions hors marché : Lancez des campagnes de vente directe (lettres, SMS, porte-à-porte) ciblant les propriétaires absents, les propriétaires plus âgés et les propriétés avec des privilèges ou des problèmes de code qui ne sont pas encore sur le MLS.
Utiliser des outils de données comme PropStream pour construire des listes.
Travailler avec des brokers spécialisés et des grossistes pour trouver des maisons en difficulté ou difficiles à vendre.
Utilisez un financement créatif : Les vendeurs de propriétés difficiles à vendre peuvent être disposés à accepter des circumstances de financement si cela les aide à déplacer leurs propriétés problématiques. Envisagez des opérations de détention de billets sujettes et conventionnelles.
Ajouter des ADU aux maisons unifamiliales : Apporté ont changé la donne pour de nombreuses personnes, leur permettant de gagner plus de revenus sans modifier la construction d’une maison existante. La bonne nouvelle est que Fannie Maé a élargi ses choices de financement pour les propriétaires de maisons unifamiliales qui souhaitent ajouter une ADU.
Autres choices Pour augmenter les revenus, il peut s’agir de convertir des sous-sols, des greniers ou des garages en bâtiments existants, ou de louer à la pièce, à situation que il adhère à code.
Pensées finales
Il n’y a pas de answer au problème de l’offre, mais tous les jeunes adultes n’ont pas un father or mother avec qui ils peuvent rester, et d’ailleurs, une personne âgée n’a pas toujours un logement qu’elle peut se permettre.
Être un propriétaire prospère dans l’environnement actuel de pénurie de liquidités signifie savoir remark faire des compromis sur les loyers en achetant à des prix inférieurs au marché, en ajoutant des capitaux propres ou en ajoutant des unités supplémentaires à un coût minime. Le gouvernement fait également tout ce qui est en son pouvoir pour mettre davantage de logements sur le marché et a un sure nombre de différent produits de prêt mérite d’être étudié.
La meilleure stratégie est de vivre pour lutter contre un autre jour et résister à la tempête actuelle de l’abordabilité, tout en tirant le meilleur parti de avantages fiscauxéquité appréciationet le remboursement du prêt.
