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Avec la crise de l’accessibilité financière qui frappe les portefeuilles américains et les petits propriétaires qui luttent pour maintenir des flux de trésorerie Dans un contexte de taux d’intérêt et de prix immobiliers élevés, la pression en faveur d’un plus grand nombre de logements gagne du terrain des deux côtés de l’allée.
Ce a abouti à une révolution tranquille parmi les législateurs, qui ont proposé des changements radicaux de zonage dans 21 États qui pourraient permettre la building d’environ 173 000 logements supplémentaires chaque année, selon un nouveau rapport du Institut américain des entreprises.
“Les choses empirent et c’est pourquoi les États interviennent”, a déclaré l’auteur du rapport, Ed Pinto. Maisons.com. “Lorsque vous avez besoin de terrains d’un demi-acre là où ils ne sont pas nécessaires, vous empêchez les gens de devenir propriétaires.”
Les propositions couvrent tous les sorts de logements résidentiels, des condos aux petits multifamilial propriétés, créant des opportunités pour les propriétaires occupants et les investisseurs familiaux.
Pénurie accrue de logements et réforme du zonage : le couple idéal
La semaine dernière, les économistes de la Maison Blanche ont déclaré que le pays manquait de 10 hundreds of thousands de foyersdépassant de loin estimations précédentes. La pénurie de logements a fait grimper les loyers, tandis que la hausse des taux d’intérêt et des coûts de building a dissuadé les vendeurs d’inscrire leurs maisons et les constructeurs de construire de nouvelles propriétés.
Les nouvelles propositions visent à ajouter les propriétés de sort « intermédiaire manquant » à l’équation du logement, ce qui, selon un éditorial de 2023 dans le Nouvelles quotidiennes de New Yorkrepublié sur le Web site Web de l’AEI“comprend des maisons à deux et trois familles que les jeunes familles peuvent se permettre grâce aux revenus locatifs qui aident à payer l’hypothèque. Il devrait inclure des “unités d’habitation accessoires” – les “appartements de grand-mère” qui permettent aux propriétaires plus âgés de déménager dans un endroit plus petit tout en restant dans la ville qu’ils connaissent. Les garages des ranchs surélevés peuvent devenir de nouveaux appartements. “
Dans le Connecticut, un nouveau projet de loi à l’étude, surnommé le «Facture des Golden Ladies» après la sitcom classique des années 1980, laisser les propriétaires louent jusqu’à trois chambres dans leurs maisons unifamiliales sans nécessiter l’approbation du gouvernement native. Il s’adresse aux nids vides ou aux personnes âgées qui sont je cherche à utiliser mieux leurs maisons.
La conversion des maisons unifamiliales aux duplex, triplex ou maisons de villeet la légalisation de la building de petites maisons multifamiliales où prévalait auparavant le zonage unifamilial, représentent un énorme changement pour les investisseurs : la possibilité de « surdimensionner » leurs portefeuilles locatifs sans avoir à trouver de nouvelles propriétés.
Suivre l’exemple de Minneapolis
Changer les lois de zonage pour permettre davantage de logements n’est pas un idea nouveau. Minneapolis a été un pionnier en permettant une plus grande densité du centre-ville et des corridors de transport en commun, en éliminant les exigences de stationnement et en permettant habitation accessoire unité (ADU) building. L’un des changements qui a fait la une des journaux a été la fin du zonage unifamilial, autorisant les maisons à deux et trois logements à être construit dans chaque quartier.
Alex Horowitz, directeur des initiatives en matière de politique de logement à Pew, a déclaré Radio Nationale Publique en 2024, après les changements ont été mis en œuvre:
« Nous avons vu Minneapolis ajouter 12 % à son parc immobilier au cours de cette seule période de cinq ans. [between 2017 and 2022]bien plus que les autres villes. Les réformes de zonage ont rendu les appartements réalisables. Ils les ont rendus moins coûteux à construire. Et ils disaient oui lorsque les constructeurs présentaient des demandes pour construire des immeubles à appartements. Ils ont donc obtenu beaucoup de nouveaux logements en peu de temps.
Le succès de Minneapolis a été rapidement suivi par L’Oregon en 2019 et La Californie au début des années 2020.
Le jeu pour les investisseurs immobiliers
Plus d’unités signifie plus potentiel de earnings. Selon les territoires, les propriétaires d’habitations unifamiliales ont désormais la possibilité soit de les transformer en petits immeubles à logements multiples en ajoutant des cuisines et des salles de bains, soit d’ajouter des ADU.
De plus, le rezonage d’un terrain unifamilial à un terrain multifamilial augmente la valeur du terrain, ce qui se traduit par un acquire exceptionnel pour le propriétaire.
Les investisseurs à la recherche d’opportunités de trésorerie peuvent désormais cibler les maisons unifamiliales plus grandes et plus anciennes. dans le however de les rénover et de les convertir les installer dans des immeubles à logements multiples. Par exemple, dans les zones autorisant les ADU et les unités supplémentaires, une grande maison de trois étages pouvant accueillir un ADU pourrait potentiellement être transformée en quatre unités distinctes. Ainsi, l’achat de quatre de ces propriétés pourrait générer 16 unités de flux de trésorerie, augmentant ainsi les bénéfices de manière exponentielle.
La bureaucratie existe toujours
Bien que les changements de zonage représentent une avancée majeure pour les propriétaires occupants cherchant à compenser leurs coûts de logement et pour les investisseurs cherchant à maximiser leurs flux de trésorerie, comme le montre cet article d’opinion de Gouverner.com explique, les permis et les approbations relèvent toujours des providers de building de la ville, et les goulots d’étranglement sont fréquents.
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« La réforme du zonage est réelle, généralisée et nécessaire, mais elle ne suffit pas à elle seule », écrit l’auteure Deborah Myerson, fondatrice et directrice de Myerson Consulting. “La query n’est plus de savoir si une juridiction a réformé son code de zonage. Il s’agit de savoir si ces réformes produisent réellement plus de logements.”
Une ruée vers l’or pour l’investissement inquiète les résidents
Le mouvement NIMBY (Not In My Again Yard) a été caractérisé comme étant constitués de propriétaires aisés vivant dans des zones unifamiliales qui s’opposent ouvertement aux changements de zonage qui permettraient à une plus grande densité de logements, y compris des logements multifamiliaux, d’empiéter sur leurs quartiers et de dévaluer leurs propriétés. Dans de nombreux cas, d’éminents hommes politiques se sont lancés dans la mêlée.
«Cela éroderait le contrôle native, diminuerait la contribution de la communauté à la planification et au zonage et aurait un affect disproportionné sur les quartiers à faibles ressources.» Calmes a rapporté la maire de Los Angeles, Karen Bass, en exhortant le gouverneur de Californie, Gavin Newsom, à opposer son veto aux changements de zonage de la Californie visant à stimuler le logement.
Apporté sont pensés faire partie de 20% de toutes les nouvelles constructions de maisons en Californie. À ce jour, les lois des États ont permis la building de plus de 35 000 nouveaux ADU depuis 2016. Cependant, les groupes de propriétaires locaux se sont plaints du fait qu’imposer des niveaux de logement plus élevés remodèlerait les quartiers de model banlieue.
Le coût de la mise à l’échelle pour les investisseurs
Pour de nombreux investisseurs, faire évoluer leur portefeuille avec des ADU se résume à une query principale : combien cela coûte-t-il ? Selon le prêteur CIVIQUEles ADU typiques coûtent entre 180 000 $ et plus de 300 000 $, selon l’emplacement. Le moyen le plus easy de les financer, si vous n’avez pas de liquidités, est d’utiliser le équité dans votre maison ou votre investissement et contractez un prêt ou une marge de crédit.
Les prêts pour les ADU non occupés par leur propriétaire peuvent être difficiles à organiser avec les prêteurs traditionnels, selon CIVICcependant BoucleNet observe que les ADU peuvent également être financé grâce aux prêts de rénovation FHA, aux prêts de portefeuille et aux prêts immobiliers commerciaux (CRE).
Pensées finales
L’ajout d’unités semble une bonne idée en théorie, mais comme pour tout projet de building, les dépassements peuvent être coûteux, en particulier lorsque des modifications structurelles et une nouvelle plomberie sont nécessaires. sont pris en compte. Les propriétaires devront faire un calcul en fonction des flux de trésorerie potentiels par rapport au coût de building et avantages fiscaux.
Construire une ADU dans une construction préexistante, comme un storage ou une conversion de sous-sol, est généralement moins cher à construire mais peut ne pas générer autant de revenus locatifs ou appréciation comme un ADU complètement détaché.
Actuellement, avec l’arrivée de nouvelles lois de zonage en cours de mise en œuvreil semble toujours y avoir un décalage dans certaines circonstances entre les lois des États sur l’ADU et les restrictions de zonage locales. Si vous envisagez de créer un ADU, assurez-vous que tout le monde est sur la même longueur d’onde avant le premier clou est martelé est impératif pour maintenir les coûts à un niveau bas.
