Les conditions météorologiques extrêmes cet été pourraient rendre ces 8 États « impossibles pour les investissements »

Dans cet article

Si vous pensiez qu’El Niño était mauvais, il a simplement pris une ampleur considérable et les circumstances météorologiques extrêmes qui en résultent pourraient faire des ravages pour les investisseurs qui possèdent ou envisagent de posséder des propriétés dans les huit États sur son passage.

Tremendous El Niño fait irruption dans un marché de l’assurance déjà sous pressure

Selon les météorologues, L’enfant– le phénomène météorologique complexe résultant du réchauffement des eaux de l’océan Pacifique – pourrait doubler cette année, augmentant les risques de circumstances météorologiques extrêmes telles que des tempêtes, des inondations et des ouragans à travers la Sunbelt dans certains des nouveaux développements et emplacements d’investissement les plus convoités aux États-Unis.

Semaine d’actualités rapporte que les coûts d’assurance pourraient augmenter considérablement en prévision de l’arrivée du Tremendous El Niño, décimant des flux de trésorerie dans des États comprenant :

Alabama
Arizona
Californie du Sud
Floride
Louisiane
Mississippi
New Mexico
Texas

Les taux d’assurance ont augmenté de 46 % en cinq ans

Le Tremendous El Niño ne pourrait pas survenir à un pire second pour les propriétaires et les investisseurs, qui ont vu les frais d’assurance augmentent précipitamment au cours des dernières années.

Le Los Angeles Occasionsutilisant les données d’Insurify, un web site de comparaison d’assurance en ligne, rapporte que les primes moyennes d’assurance habitation des États-Unis sont projetés augmentera encore de 4 % en 2026 pour atteindre environ 3 057 {dollars}, après une augmentation de 12 % en 2025 et de 46 % depuis 2021, les circumstances météorologiques extrêmes et les coûts de reconstruction étant cités comme facteurs clés.

Les tarifs de l’assurance habitation, le Fois rapportés, dépassaient à la fois l’inflation et la croissance des revenus. Ce des moyens pour les investisseurs, taux plafonds et les flux de trésorerie ont été détruit.

L’assurance contre les inondations, qui s’élève en moyenne à environ 1 100 {dollars} dans tout le pays par le biais du Programme nationwide d’assurance contre les inondations (NFIP) soutenu par le gouvernement fédéral et administré par la FEMA, et qui peut atteindre plus de 2 000 {dollars} dans les zones à haut risque, est généralement achetée séparément. Cependant, c’est frapper ou rater automobile les circumstances météorologiques restent imprévisibles.

Natalie Lord, climatologue principale du fournisseur mondial de renseignements sur les risques d’inondation Fathom, a déclaré : Semaine d’actualités:

« Il est difficile de dire exactement où se situera le risque le plus élevé avant qu’il ne se produise réellement. Mais Je pense que cela veut probablement dire pendant que les primes d’assurance en général ont augmenté, les marchés de ces États connaîtront probablement supérieur à la moyenne du pays des augmentations de primes pour tenter de compenser certaines de ces pertes [from El Niño]. Le problème sera tous ces États ne connaîtront probablement pas des pertes extrêmes.

Le coût pour les investisseurs dans les zones à haut risque

L’affect est clairement seen dans les données récentes. Semaine d’actualités rapports que l’Arizona a vu le plus raide augmentation du coût de l’assurance habitation dans le pays, avec des primes moyennes en hausse de 94 % entre 2021 et 2025, tandis que la Floride, le Texas et la Louisiane ont également connu de fortes augmentations en raison des graves pertes dues aux intempéries et des coûts de reconstruction.

Pour les propriétaires qui cherchent à troquer le Nord glacial contre la douce ceinture solaire et à réduire leur coût de la vie, Investissements de fidélité Il a été calculé que les views plus ensoleillées ne s’étendent pas au coût de la vie international, qui est compensé pour les propriétaires par les coûts d’assurance.

Citant les données Bankrate, la Floride était le pire de tous les États de la Sunbelt, avec une dépense annuelle combinée pour les propriétaires (sur la base d’une maison de 300 000 $) et l’assurance car totalisant 9 550 $.

Pour les investisseurs souhaitant retourner les maisonsla Rust Belt éclipse la Sunbelt, qui a été durement touchée par « l’économie abordable », les coûts d’assurance jouant sans aucun doute un rôle. Selon Fortunel’immobilier américain connaît un « retour à la moyenne » historique. Ou, pour le dire plus clairement : « Les métros autrefois grésillants sont devenus froids et les travailleurs peu horny sont de nouveau à la mode. »

Selon un rapport de Première rue, une société de recherche sur les risques climatiques, la hausse des primes, les déserts d’assurance et le fait que les acheteurs évitent les zones à haut risque entraîneront une baisse de 1 470 milliards de {dollars} de la valeur des maisons d’ici 2055.

Choisir des investissements en pensant à l’assurance est un processus de plus en plus nuancé

Il est de plus en plus difficile de choisir les domaines dans lesquels investir tout en tenant compte des coûts d’assurance, à mesure que les circumstances météorologiques extrêmes bouleversent les activités de souscription. Le New York Occasions rapportait l’année dernière que l’assurance représente désormais plus de 20 % des augmentations de primes d’assurance habitation depuis 2017.

Vous aimerez peut-être aussi

Un calcul de base des flux de trésorerie avec les taux d’assurance actuels

Taux d’escompteLe classement 2026 révèle que les propriétaires de Louisiane paient en moyenne 6 274 $ par an. Cela équivaut à 523 {dollars} par mois, la moyenne la plus élevée du pays.

Pour un easy calcul de flux de trésorerie au dos de l’enveloppe sur une propriété de 300 000 $, cela équivaut à :

Loyer mensuel : 2 200 $ (du locataire)
Autres dépenses de fonctionnement (réparations, gestion, and so on.) : 400 $
Paiement hypothécaire (capital et intérêts) : 1 000 $
Taxes foncières : 400 $
Assurance habitation : 600 $ (environ 7 200 $ par an, légèrement au-dessus de la moyenne de 6 274 $ à l’échelle de l’État, mais bien dans la fourchette de la paroisse d’Orléans)
Coût whole du logement (hypothèque, taxes, assurance) : 2 000 $
La half d’assurance du coût du logement : 600 $ ÷ 2 000 $ = 30 %

Donc, en termes simples de flux de trésorerie :

Loyer brut : 2 200 $
Dépenses de fonctionnement (sans compter l’hypothèque, les taxes et les assurances) : 400 $
Web avant hypothèque, taxes et assurance : 1 800 $
Soustraire l’hypothèque (1 000 $), les taxes (400 $) et l’assurance (600 $) : 2 000 $
Flux de trésorerie après tous les frais de logement : 2 200 $ – 400 $ – 1 000 $ – 400 $ – 600 $ = 200 $

Dans n’importe quel autre marché, un versement hypothécaire de 1 000 $ et un loyer entrant de 2 200 $ crieraient « affaire ! » – en supposant que le quartier soit à moitié décent. Cependant, faire seulement 200 $ de flux de trésorerie mensuel, qui pourrait facilement être anéanti par une réparation imprévue non prise en compte le dépenses mensuelles, est au mieux une affaire marginale.

Si l’assurance dépasse 600 $/mois, ce qui est très possible étant donné Si l’augmentation des coûts est anticipée, cela érodera encore davantage les features économiques de la propriété et de l’investissement.

Si vous souhaitez calculer ces chiffres pour une transaction sur laquelle vous travaillez ou pour l’une de vos propres propriétés, consultez Calculateurs d’investissement de BiggerPockets et obtenez un rapport précis en quelques minutes.

Pensées finales

Les mesures habituelles des flux de trésorerie de nos jours sont bouleversées par la hausse des coûts à tous les niveaux, notamment les prix d’achat, les taux d’intérêt et, notamment, les assurances. Ce qui n’est souvent pas pris en compte dans ces équations de flux de trésorerie, c’est le stress financier auquel les locataires sont confrontés dans un contexte de crise de l’accessibilité financière.

Alors que les transactions ne tiennent qu’à un fil, un ou deux paiements de loyer manqués sont de plus en plus probables et pourraient faire basculer une transaction vers un flux de trésorerie négatif en un clin d’œil.

Pour les investisseurs, gagner le plus d’argent depuis le moins de portes doit être le chemin le plus sûr, simplement parce qu’il atténue les risques. Oui, appréciation et l’effet de levier sont d’excellents ideas en théorie, mais pas sur le marché actuel, à moins que vous ne disposiez de beaucoup de liquidités pour absorber les pertes potentielles.