Si vous possédez un bien locatif, vous êtes déjà confronté à plus de risques juridiques que la plupart des investisseurs.
Un locataire glisse dans des escaliers glacés. Un entrepreneur se blesse en réparant la propriété. Un incendie se propage aux logements voisins.
Même si vous ne faites rien de mal, des poursuites peuvent toujours avoir lieu.
C’est pourquoi les investisseurs expérimentés utilisent une LLC pour la safety des actifs et la limitation des responsabilités.
La bonne construction peut vous aider à séparer vos actifs personnels de vos immeubles locatifs, à réduire l’exposition et à empêcher qu’un seul procès ne menace l’ensemble de votre portefeuille.
Mais de nombreux investisseurs comprennent mal les véritables avantages d’une LLC pour la propriété d’un bien locatif.
Les investisseurs créent souvent une seule SARL, y placent toutes leurs propriétés, mélangent leurs funds personnelles et professionnelles et croient à tort que la construction les protège pleinement.
Cette approche créera des problèmes juridiques majeurs pour les investisseurs immobiliers.
Si vous souhaitez comprendre la safety LLC pour les biens locatifs, vous devez savoir ce que votre entité commerciale protège réellement, ce qu’elle ne protège pas et remark protéger les biens locatifs avec des buildings LLC qui résistent dans le monde réel.
Si vous voulez voir exactement remark les investisseurs expérimentés structurent leurs SARL pour une safety maximale, regardez la vidéo complète ici.
Pourquoi les investisseurs utilisent-ils une SARL pour les biens locatifs ?
La principale raison pour laquelle les investisseurs utilisent une société à responsabilité limitée (SARL) pour les biens locatifs est la safety de la responsabilité.
Les propriétés locatives créent ce que les avocats appellent une « responsabilité interne ». Cela signifie que le risque begin avec la propriété elle-même.
Les exemples incluent :
Blessures des locataires Accidents de glissade et de chute Réclamations liées aux moisissures Morsures de chiens Dommages causés par le feu Circumstances dangereuses
Sans LLC, un procès lié à la propriété pourrait mettre en hazard vos économies personnelles, vos salaires, la valeur nette de votre logement et d’autres investissements.
Lorsque vous créez une LLC pour votre location, vous créez une séparation juridique automotive la LLC est une entreprise qui possède la propriété à votre place personnellement.
Si un incident sur la propriété entraîne une poursuite, la LLC aide à limiter la réclamation sur ses actifs plutôt que d’exposer votre richesse personnelle.
Considérez la LLC comme un pare-feu.
La construction de l’entreprise aide à contenir les dégâts avant qu’ils ne se propagent au reste de votre vie financière.
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De quoi une LLC ne vous protège-t-elle pas ?
Une LLC aide à protéger vos biens personnels et vous protège des responsabilités découlant de la propriété elle-même.
Mais cela ne protège pas automatiquement votre bien locatif des responsabilités qui commencent par vous personnellement.
C’est ce qu’on appelle la responsabilité extérieure.
Les exemples incluent :
Accidents de voiture Poursuites personnelles Litiges commerciaux non liés à la propriété Réclamations en divorce Jugements des créanciers
Si vous êtes personnellement poursuivi, les créanciers peuvent tenter de saisir la participation de votre propriétaire de LLC.
C’est pourquoi les investisseurs avertis utilisent une planification à plusieurs niveaux plutôt que de s’appuyer sur une seule entité.
Selon l’État, certaines buildings LLC offrent des protections plus solides que d’autres. Des États comme le Wyoming et le Nevada offrent des protections plus strictes en matière d’ordonnances de mise en accusation, ce qui peut rendre plus difficile l’accès aux actifs pour les créanciers.
De nombreux investisseurs combinent également :
SARL Sociétés de portefeuille Fiducies foncières Assurance Couverture universelle
en une seule stratégie coordonnée de safety des actifs.
Quelle est la plus grande erreur commise par les propriétaires d’immeubles locatifs LLC ?
L’erreur numéro un des investisseurs est de regrouper trop de propriétés dans une seule SARL.
À première vue, cela semble plus easy.
Une LLC signifie :
Moins d’administration Moins de dépôts Comptabilité plus easy
Mais il regroupe également tous vos risques.
Lorsqu’une propriété au sein d’une LLC multi-propriétés est poursuivie, le demandeur peut poursuivre les actifs de l’ensemble de la LLC.
Ils se soucient de tout ce que possède la LLC.
Cela signifie :
Les capitaux propres de toutes les propriétés peuvent être exposés. Les flux de trésorerie de toutes les propriétés peuvent être exposés. Les réserves détenues au sein de la LLC peuvent être exposées.
Au lieu de construire des barrières de responsabilité, vous créez un objectif plus massive.
Quelle est la meilleure construction de SARL pour les biens locatifs ?
La référence en matière de safety des biens locatifs est :
Une propriété par LLC, détenue par une société holding.
Dans cette construction, chaque propriété locative se trouve au sein de sa propre LLC, tandis qu’une société holding distincte, souvent formée dans un État comme le Wyoming, est propriétaire de ces LLC.
Cette construction crée la plus forte limitation de responsabilité tout en ajoutant un autre niveau de séparation entre vous personnellement et votre portefeuille de location.
Lorsqu’une propriété est poursuivie, la construction isole la responsabilité de cette LLC plutôt que d’exposer chaque propriété à des risques.
La société holding peut également aider à centraliser la propriété, à simplifier la gestion et à renforcer la safety contre la responsabilité externe, en fonction de votre construction et des lois de votre État.
Cette construction permet :
Isoler la responsabilité Séparer les capitaux propres Protéger les flux de trésorerie Prévenir la contamination croisée entre les propriétés Créer une séparation supplémentaire entre vous et vos actifs Centraliser la propriété et la gestion
Pour les investisseurs sérieux, cette approche à plusieurs niveaux crée l’une des buildings de safety des actifs immobiliers les plus solides disponibles.
Cependant, il existe des compromis.
Plus de SARL signifie généralement :
Plus d’administration Plus de comptabilité Plus de comptes bancaires Plus d’exigences de conformité
C’est pourquoi les investisseurs devraient travailler avec des professionnels qui comprennent à la fois la safety des actifs et la stratégie fiscale.
Quand faut-il regrouper les propriétés ?
Tous les investisseurs n’utilisent pas une LLC distincte pour chaque propriété.
Certains investisseurs regroupent les propriétés de manière stratégique.
Par exemple:
Les propriétés à forte valeur ajoutée peuvent recevoir leur propre LLC. Les propriétés à plus haut risque peuvent rester isolées. Les propriétés à faible risque peuvent être regroupées.
Cela arrive souvent avec :
Areas unifamiliales Portefeuilles transitionnels Acquisitions de portefeuilles
La clé est de comprendre le compromis.
Chaque propriété ajoutée à la LLC augmente le montant des capitaux propres et des flux de trésorerie exposés en cas de litige.
Les propriétés commerciales comportent généralement un plus grand risque de responsabilité, de sorte que les investisseurs les isolent généralement dans des SARL distinctes.
Lorsque vous décidez quelle construction utiliser, vous devez évaluer :
Valeur de la propriété Niveaux de capitaux propres Exposition au risque Financement Lois de l’État Couverture d’assurance
Les investisseurs devraient-ils utiliser une série LLC ?
Certains États autorisent les Sequence LLC.
Une Sequence LLC crée une LLC principale avec des « séries » internes distinctes pour différentes propriétés.
Sur le papier, cela paraît séduisant.
Les investisseurs aiment l’idée de :
Frais et coûts de dépôt réduits Gestion centralisée Constructions simplifiées
Mais les Sequence LLC exigent toujours :
Comptabilité séparée Registres séparés Séparation opérationnelle claire
Les opérations bancaires peuvent également devenir plus difficiles.
Et si vous ne parvenez pas à maintenir la séparation entre les séries, les tribunaux peuvent ignorer complètement les protections en matière de responsabilité.
Les Sequence LLC peuvent fonctionner dans certaines conditions, mais elles ne constituent pas un raccourci.
Quels sont les avantages supplémentaires de LLC pour les biens locatifs ?
Bien que la safety de la responsabilité soit la principale raison pour laquelle les investisseurs utilisent une LLC, ces buildings peuvent également offrir des avantages opérationnels et fiscaux aux propriétaires d’immeubles locatifs.
Imposition répercutée et avantages fiscaux
L’un des avantages majeurs d’une SARL est la flexibilité fiscale.
Par défaut, une LLC à membre distinctive est généralement imposée comme une entreprise individuelle. Cela permet une imposition répercutée, ce qui signifie que la LLC elle-même ne paie généralement pas d’impôt fédéral sur le revenu séparément. Au lieu de cela, les bénéfices et les pertes sont directement versés sur votre déclaration de revenus personnelle.
Pour de nombreux investisseurs immobiliers, cette construction simplifie la déclaration fiscale tout en offrant une safety en matière de responsabilité.
En fonction de votre stratégie globale, les SARL peuvent également créer des avantages fiscaux supplémentaires en améliorant le suivi des dépenses, en améliorant la comptabilité et en gérant plus efficacement les revenus et les déductions des biens locatifs.
Des opérations commerciales plus propres
L’exécution de places au sein d’une LLC encourage les investisseurs à maintenir une gestion immobilière et des opérations commerciales plus solides, notamment :
Cette construction devient importante lors des procès, des audits, du financement et de la croissance du portefeuille.
Meilleure organisation du portefeuille
Plusieurs SARL peuvent aider les investisseurs à organiser des propriétés en :
Niveau de risque Classe d’actifs Zone géographique Construction de propriété
Cette organisation devient de plus en plus précieuse à mesure que les portefeuilles se développent.
Opportunités de confidentialité améliorées
Une LLC à elle seule ne garantit pas toujours l’anonymat.
Cependant, de nombreux investisseurs combinent les SARL avec des fiducies foncières.
Une fiducie foncière peut supprimer votre nom personnel des registres de propriété publique tandis que la LLC guarantee toujours la limitation de la responsabilité.
Remark protéger correctement les biens locatifs avec des buildings LLC ?
La easy création d’une SARL à membre distinctive ne suffit pas.
Vous devez l’utiliser correctement.
Transférer la propriété dans la LLC
Si la LLC existe mais que le titre de propriété reste à votre nom personnel, la safety peut échouer.
L’acte doit transférer la propriété à la LLC ou à une fiducie foncière associée à la LLC.
Lors de la création d’une LLC, les investisseurs doivent désigner un agent enregistré dans l’État où la LLC est créée. L’agent enregistré reçoit les mentions légales et la correspondance officielle de l’État pour la LLC.
Mettre le bail au nom de la LLC
Le locataire doit louer la propriété auprès de la LLC, et non auprès de vous personnellement.
Utilisez des comptes bancaires distincts
Séparez les revenus et les dépenses de location des funds personnelles.
Le mélange de fonds est l’un des moyens les plus rapides pour les plaignants d’attaquer la safety des LLC.
Tenir des registres appropriés
Garder:
Paperwork comptables Accords d’exploitation Paperwork bancaires Contrats Contrats de location
organisés et séparés.
Si vous ignorez la séparation de l’entité, les tribunaux peuvent décider que la LLC est simplement votre « alter ego ».
Ayez une assurance appropriée
L’assurance passe avant tout.
La LLC agit comme un deuxième niveau de safety.
Chaque propriétaire d’immeuble locatif devrait sérieusement considérer :
Assurance propriétaire Couverture d’assurance responsabilité civile Polices générales
L’assurance constitue la première ligne de défense. La LLC aide à contenir une exposition catastrophique.
Quel est le véritable objectif d’une SARL en matière de safety des actifs ?
La plupart des investisseurs pensent que l’objectif est simplement de créer une SARL.
Ce n’est pas le véritable objectif.
Le véritable objectif est de créer une séparation entre :
Vous et la propriété Une propriété et une autre Biens professionnels et biens personnels Responsabilité et patrimoine
Cette séparation est ce qui empêche un procès de se transformer en disaster financière.
Les investisseurs qui survivent à lengthy terme ne sont pas toujours ceux qui évitent les problèmes.
Ce sont eux qui structurent correctement avant que les problèmes ne surviennent.
Pourquoi les investisseurs devraient-ils construire la bonne construction avant qu’un procès n’ait lieu ?
L’investissement immobilier crée d’incroyables opportunités de création de richesse.
Mais chaque propriété crée également des risques importants.
Une SARL peut devenir l’un des outils les plus puissants de votre stratégie de safety des actifs lorsque vous :
Structurez-le correctement Séparez correctement les responsabilités Maintenez des opérations propres Combinez-le avec une assurance et une planification de la confidentialité
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Que vous soyez propriétaire d’une location ou d’une centaine, la bonne construction est importante, et prendre les bonnes mesures bien avant de faire face à un procès est la seule garantie personnelle que vous avez que vous serez protégé.
