Dans cet article
Nom
Ben Chester
Emplacement
La ville de New York
Occupation
Ventes technologiques et investisseur immobilier
Actifs
Huit propriétés, trois places à court docket terme (dont l’ancien domaine de Billy Joel sur Hudson River)
Stratégie d’investissement
Areas à court docket terme et piratage de maison
Financement
Prêts conventionnels
En 2012, Ben Chester gagnait 30 000 {dollars} par an à New York et dépensait chaque greenback en loyer. Frustré, il a décidé de s’installer secrètement dans la clinique du sommeil où il travaillait, sous-louant son appartement sur Craigslist pour couvrir le bail.
Cette activité s’est finalement transformée en une entreprise de location meublée qui a attiré du capital-risque, s’est développée rapidement, puis s’est effondrée, laissant Ben avec 120 000 $ de dette personnellement garantie.
Ben a obtenu un emploi W-2, a loué un appartement d’une chambre avec sa petite amie et ses trois colocataires pour couvrir les frais de logement, et a consacré chaque greenback disponible à se désendetter. Finalement, quelques années plus tard, il achète sa première coopérative à Hell’s Kitchen.
Aujourd’hui, Ben possède huit propriétés à travers New York, compense la quasi-totalité de ses revenus W-2 par la dépréciation de l’immobilier et accueille même des invités dans l’ancien domaine de Billy Joel sur l’Hudson River. Voici remark il a procédé.
Vous aviez une dette de 120 000 $ sans aucune épargne. Remark avez-vous conclu votre première transaction ?
J’ai combiné un travail W-2 exigeant beaucoup de voyages avec une épargne agressive. Lorsque vous êtes en déplacement et que l’entreprise couvre les hôtels et les repas, vos dépenses disparaissent pratiquement.
J’ai mis tout ce que je pouvais pour une mise de fonds, j’ai trouvé une coopérative d’une chambre à Hell’s Kitchen pour environ 500 000 $, j’ai emménagé avec ma petite amie et mon frère et j’ai maintenu les frais de logement à environ 750 $ chacun. Le principal de l’hypothèque était à peu près le même montant, donc j’étais essentiellement à l’équilibre en construisant équité.
C’était là tout l’intérêt : je n’essayais pas de devenir riche dès la première transaction. J’avais juste besoin de prendre pied à New York.
Remark faire fonctionner les chiffres sur l’un des marchés les plus chers du pays ?
La stratégie qui a tout changé a été la location à court docket terme area of interest fiscale. Si vous avez un emploi W-2 et que vous gérez vous-même votre Airbnb, vous pouvez imputer les pertes de propriété, notamment dépréciation et amortissement des primesdirectement contre votre revenu W-2.
J’ai atteint le most de la limite annuelle de 305 000 $ chaque année et j’ai reporté l’excédent. Rien que pour la maison de Billy Joel, je l’ai achetée pour 2 tens of millions de {dollars}, j’ai investi 300 000 {dollars} dans la treatment de désintoxication en utilisant des cartes de crédit professionnelles d’introduction à 0 % et j’ai généré près d’un million de {dollars} d’économies d’impôt qui se sont reportées sur des années. L’avantage fiscal à lui seul a permis à l’accord de fonctionner, indépendamment du des flux de trésorerie.
Quelle est la selected que la plupart des investisseurs sur les marchés chers se trompent ?
Ils supposent que le problème est le marché. Ce n’est pas le cas. Chaque accord vit dans son propre vide. Si cela apparaît, cela a du sens quel que soit le code postal.
A New York, il faut être créatif. Vous ne trouverez pas d’emporte-pièce BRRRRR. Mais vous pouvez trouver une coopérative d’une chambre avec quelque selected qui ne va pas, hack de maison avec des colocataires et atteindre le seuil de rentabilité tout en créant des capitaux propres sur l’un des marchés immobiliers les plus précieux au monde.
Arrêtez d’attendre le marché parfait et commencez à chercher l’offre qui fonctionne dans celle dans laquelle vous vous trouvez déjà.
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