Dans cet article
Le rêve des REIT de Wall Avenue de posséder de vastes étendues de communautés locatives unifamiliales spécialement construites, s’étendant à perte de vue, s’est heurté à un problème. Une nouvelle règle de « liquidation sur sept ans » amène de nombreuses personnes à se demander si le phénomène de la building pour louer (BTR) est terminé avant qu’il n’ait réellement commencé.
Une disposition dans le Loi sur la ROUTE vers le logement du 21e siècle obligerait les investisseurs institutionnels à vendre les logements locatifs nouvellement construits sept ans après la building. Des groupes industriels, tels que membres du Construct America Caucuscraignent que cela puisse arrêter de nouveaux projets de building pour louer et se répercuter sur l’écosystème du logement, affectant à la fois les titans de Wall Avenue et les investisseurs familiaux.
Ce que fait la règle de vente sur sept ans
Au centre du débat se trouve l’article 901 de la loi sénatoriale sur la route vers le logement pour le 21e siècle, qui a été adoptée par le Sénat en mars et attend maintenant la réconciliation avec une model différente de la Chambre. Le projet de loi cible les propriétaires institutionnels qui possèdent au moins 350 maisons unifamiliales, limitant leur capacité à acquérir davantage de propriétés en les obligeant à vendre les logements locatifs nouvellement construits à des acheteurs individuels après sept ans sous peine de pénalités, le New York Occasions rapports.
«C’est comme si le projet de loi considérait les locataires comme [being] ne mérite pas un fashion de vie unifamilial », a déclaré Ryan Smidt, directeur général de Clay Residential, un constructeur de communautés locatives unifamiliales à Houston au Texas. Fois.
Pourquoi Wall Avenue est en colère
Le phénomène de la building pour louer a pris forme au cours des dernières années, avec de grands REIT tels que Blackstone, Invitation Houses et Pretium Companions renonçant à investir dans des maisons unifamiliales individuelles aux États-Unis. faveur de nouvelles communautés, qu’ils pourraient mieux gérer et contrôler.
“Nous pensons que nous en sommes vraiment aux premiers stades de ce qui pourrait être une classe d’actifs assez importante, presque nouvelle”, a déclaré Matt Birenbaum, directeur des investissements d’AvalonBay. Journal de Wall Avenue en 2024.
La crise du logement a cependant changé la donne, alors que le gouvernement cherche des moyens d’augmenter les shares et l’accession à la propriété. Jim Baker, directeur exécutif du Non-public Fairness Stakeholder Challenge, une organisation de surveillance axée sur l’affect des investisseurs institutionnels, a déclaré au Fois:
“Construire pour louer, ce sont essentiellement les constructeurs de maisons qui passent de la building de logements pour les particuliers à la building de logements pour les grands investisseurs institutionnels. Cela rend l’accession à la propriété encore plus hors de portée des particuliers, [denying them an opportunity] pour créer de la richesse pour eux-mêmes, leurs familles et leurs enfants.
Les grands investisseurs sont furieux de cette nouvelle disposition. “Si ce projet de loi est adopté tel quel, je ne pourrai pas vraiment grandir”, a déclaré Richard Ross, directeur général de Résidences Quinnqui possède environ 5 300 maisons unifamiliales dans des communautés locatives du sud-est, a déclaré au Fois.
Pourquoi les législateurs ont tourné leur consideration vers les communautés construites pour la location
Wall Avenue a commencé à investir massivement dans l’immobilier unifamilial après le krach financier de 2008contribuant ainsi à éviter que des milliers de maisons ne soient abandonnées lorsque leurs propriétaires ne pouvaient plus se permettre d’y vivre.
Les achats ont été effectués principalement dans la Sunbelt, et ils ont continué à y acheter. Bien que Wall Avenue ne possède qu’environ 3 % des maisons unifamiliales à l’échelle nationale, dans certaines villes, comme Atlanta, Phoenix et Jacksonville, elle possède 15%-30%.
Sans shock, c’est aussi ici que sont basées la plupart des communautés BTR, ce qui a amplifié les préoccupations locales concernant les prix et la concurrence avec les premiers acheteurs de maison. Cela correspond à un rapport récent du NAR montrant que la half des accédants à la propriété est tombée à son plus bas niveau jamais enregistré cette année.
Le contrecoup
Même si la loi ROAD to Housing du 21e siècle était bipartite, les Républicains ne sont pas les seuls à s’opposer à l’exigence de sept ans de liquidation. Le sénateur Brian Schatz, un démocrate d’Hawaï, a qualifié ce mandat de « weird », suggérant qu’il punit injustement ceux qui veulent construire des logements pour remplacer le parc locatif vieillissant. Les groupes immobiliers commerciaux ont également a exhorté le Congrès à supprimer la disposition tout en maintenant des restrictions sur l’achat de logements existants.
Un rapport de John Burns Analysis and Consulting a déclaré que la nouvelle disposition aurait l’effet inverse de celui recherché : Journal de Wall Avenue signalé. “Les capitaux consacrés au développement locatif devront chercher des opportunités ailleurs”, précise le rapport. “Nous pensons que le nombre de nouvelles maisons construites en Amérique sera moindre.”
Adrianne Todman, directrice générale du Nationwide Rental House Council, qui représente les acheteurs institutionnels, partage les sentiments du rapport, déclarant dans le Journal: “Dans un projet de loi sur l’offre de logements, c’est une politique anti-offre de logements.”
Ce qu’il faut retenir pour les petits investisseurs
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Cette disposition ne concerne que les investisseurs institutionnels détenant plus de 350 unités, ce qui signifie que les petits investisseurs sont en sécurité. En fait, le manque de concurrence en matière de location suscitera probablement l’optimisme parmi les investisseurs actifs qui achètent des maisons unifamiliales, en particulier sur les marchés de la Sunbelt où la building de BTR a été la plus robuste.
Il ne fait aucun doute que vivre dans une nouvelle communauté BTR brillante et riche en commodités a ses propres avantages. avantages et inconvénients. Un inconvénient est le prix de location, qui est généralement bien plus élevé que celui d’une maison unifamiliale de taille comparable.
Si Wall Avenue décide de s’opposer complètement à la stratégie BTR, cela contrecarrera davantage le besoin de logements supplémentaires, faisant ainsi le jeu des propriétaires qui possèdent actuellement des portefeuilles importants ou de ceux qui cherchent à étendre leurs avoirs.
Pensées finales
La réaction des investisseurs institutionnels est telle que cette disposition n’est en aucun cas une affaire conclue. Agent immobilier.com rapporte que 76 membres de la Chambre ont déjà averti le président Mike Johnson que cette disposition pourrait réduire l’offre de logements si elle n’est pas soigneusement appliquée, ce ne sera donc probablement pas le dernier mot. Attendez-vous à des exclusions et à des ajustements.
Forcer les locataires et les promoteurs à vendre leurs places ne sera pas facile. Les investisseurs voudront également savoir ce qu’implique réellement la stipulation de la vente. Pourrait-il y avoir une opportunité pour les investisseurs d’acheter ces maisons, d’y apporter des améliorations esthétiques et de les vendre si le marché est propice ? La location de certaines sections de ces maisons through les websites STR – en présence du propriétaire occupant – sera-t-elle autorisée ?
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